●开发贷款门槛进一步提高

●开发商期待拓宽融资渠道

●百姓需要创新投资房产的金融工具

前不久，银监会出台《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》,要求各银行业金融机构要扎实做好房地产贷款“三查”，全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款。这预示着今后开发商向银行贷款的门槛将进一步提高。而对于房地产这一资金密集行业来说，如何获取充足的资金？如何降低融资成本？这决定着开发企业的生存发展，也会进一步影响到百姓关注的房价。而热衷于投资房产的人们也需要新型的投资房产的工具，将来不购房也可以投资房地产。

●未来直接投融资将成为主流

银行贷款门槛的提高，一些企业开始研究如何利用国外资本来发展企业，但是在全球经济一体化的形式下，如何取得国外资本的信任成为目前国内地产企业的难题。就拿目前在中国较为活跃的美国资本来讲，我们的金融市场与美国的金融市场差距在五六十年左右，在许多方面我们对金融的理解与认识和美国不在同一起跑线上。

据中国指数研究院研发总监汪勇介绍，在2005年公布的房地产百强企业中，有35家是上市或者控股上市公司，另外还有多家百强企业也正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金也开始大举进入中国房地产市场，摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地产资本频频与内地房地产企业联手，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等。总的来说，房地产企业多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，未来直接投融资将成为主流。

同时，特别是近两年，外资特别是海外房地产基金和国际投资银行，进入房地产市场会有较大幅度的提高。事实上，自2005开始，已经先后有美林、高盛等海外投行的房地产基金公司开始在北京等地扩大房地产投资。

“中国和印度是亚洲乃至全球经济增长较快的两个国家，这两个国家都潜在给投资者很高回报率的机会，同时也随之有很高的风险。”作为准备进军北京房地产市场的花旗集团全球投资策略副总裁ElysiaTse在“2006中国地产金融高峰论坛”上讲道，“我们看到中国和印度的商业市场非常强劲的增长，在现阶段，印度有大型的商业173个，而新计划还要完工220多个，增加了1倍还要多。在中国目前有400多个大型的商业，而排在前四名的四大商铺，比美国的Mall还要大”。另外，花旗集团全球投资

策略副总裁ElysiaTse还谈道，中国的基础设施要比印度先进20年，市场更加完善，中国的优势使得投资人风险更低，更容易一些，很多外国的投资商对中国的市场非常的有兴趣。

●融资渠道走向多元化

房地产作为一个高资金密集的行业，国内融资渠道不畅，金融品种缺乏，而国外资本对国内市场觊觎已久，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，但是如何去利用好这种途径是至关重要的，这就需要有关政府部分建立与发展多元化的金融融资体系。在“2006中国地产金融高峰论坛”上建设部政策研究副主任秦虹讲到了完善这种体系需要解决的四个方面问题。

头先，建立完善多元化、分层次的房地产金融市场体系。不管什么样的融资方式或者融资的工具，较终都要通过房地产金融品种的交易市场来实现，除了债券融资、股权融资，还应该包括投资基金、信托、证券等多种形式，既可以利用现有的股票市场、债券市场也可以开拓一些新的房地产市场的板块。

发展多元化融资渠道，应该按照先易后难，逐步突破的原则推进。通过多元化的金融创新，建立各种房地产金融品种周转的市场，普通居民和机构的投资者都可以通过购购相关的金融产品，而不是直接购购住宅物业的方式直接进入市场，实现既能够达到企业融资的目的，又可以投资者投资房地产的投资愿望，这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场产生的压力，均衡房地产供求的关系，同时丰富房地产市场调控的工具。

其次，创新和丰富多元化融资的品种。如果没有金融品种，投资就没有出路，从发达国家经验来看，主要的融资品种包括房地产融资基金、房地产信托投资基金，以及两者结合的信托投资基金。但是对于我们国家来讲，融资品种的设计非常难，在简单的模仿或者简单套用国外模式时，还应该考虑这种金融品种如何适应中国人的投资特点，中国人对风险的承受能力，对资产的持有习惯等，如果把这种问题解决了就会很好的解决房地产资金来源问题，既减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求的关系，同时还可以体现政府保持房价稳定的责任。除此，还可以建立以养老基金或者与养老保险基金相结合的基金或者债券，养老基金这种长期性的基金与住宅建设相比配，实现养老资金增值的同时，为房地产的建设提供资金渠道。

另外，还应该健全与房地产金融有关的各种机构。完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多层次、多元融资的能力和手段。

　　　　　(作者：周宏)

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