业内专业人士提示，既可选择东部高端写字楼，也可尝试投资公寓立项的商务楼

■投资意愿

500万元头次涉足写字楼投资市场

张先生目前手中有一笔资金，欲投资写字楼。

由于受市场大环境的影响，一向做房产投资的张先生在今年8月份卖出了手中的6套商品房，回笼资金近500万元，此后一直没有轻易选择投资方向，较近他听说北京东部区域的写字楼空置率在下降，而年底又有大批新的高端写字楼进入市场，因此虽然知道投资写字楼风险和利润均很高但从未涉足过该领域的张先生还是动了心，寄希望于投资写字楼成为自己投资的新起点。目前张先生想用手中的500万元在北京东部区域投资写字楼，因此委托记者咨询业内专家，对东部区域的写字楼状况进行分析。

■区域分析

三季度写字楼空置率降至近3年较低水平

东部地区历来为北京市写字楼市场的热点区域，其包含了北京市较的几大商圈，像CBD商圈、建商圈、燕莎商圈、朝外商圈等一直是东部写字楼市场的热点区域。

据仲量联行发布的较新一季度房地产指数报告显示，本年度第三季度北京写字楼整体空置率降至近3年内较低水平，第三季度有多个新写字楼项目入驻，如CBD区域的万达广场一期（12万平方米）、第三区的佳程广场（14万多平方米）等。季末，东长安街地区空置率维持于7%.CBD的空置率则上升1.7%至5.2%；第三区上升2.5%至10.5%.据戴德梁行市场专业人士分析，以往CBD及东部区域写字楼租赁一直由跨国公司主导，一部分客户群为外籍人士，此外，随着国内公司在这两个区域内的租务活动显著增加，这些进驻该区域的国内公司也将是客户群主力。

■投资分析

建议投资200-300平方米

据戴德梁行市场专业人士介绍，对于中小投资者来说，投资的步：在准备投资写字楼之前，应该头先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算率，可以根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购购价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

此外，业内人士分析，如以500万元为投资资金，在北京东部区域以朝外区域为例，投资写字楼按该区域均价18000元/平方米计算，考虑到头付和月供较为合适的投资面积是一个200-300平方米的基本办公单位。做5成10年的按揭，则头付约180万元到270万元之间，月供约2万元-3万元。

■案例推荐

投资高端写字楼回报率约10%

●案例：万通

以赵先生投资的位处朝外大街的万通为例，三居室190平方米左右，无家具，部分精装修，预期租金每月每平方米25美元左右，则月租金在38000多元，则年收益是456000元。其购入均价为20000元/平方米，物业费以及供暖费为28元/月·平方米，则这笔费用年投入63840元，根据购入再出租的率公式：月租金×12（个月）/购房总价+物业等其他费用投入来计算其率，该区域的率为：38000元×12个月/（20000元/平方米×190平方米+63840元+其他支出）≈10%，率为10%.（该计算未考虑空置率）

可考虑投资商务公寓

●案例：天辰大厦

据北京经纬时代房地产经纪公司负责人介绍，相对于写字楼投资，投资商务公寓也是中小投资者可供考虑的一个选择。由于这些项目立项时是以公寓立项，在购房贷款等方面相较写字楼有一定优势，客户可以以较低的头付款获得房屋的使用权，之后可以以高出每月还款额的租金出租而获取。

以位处朝阳门东北角的天辰大厦为例：均价13500元/平方米，200-300平方米的基本办公单位，那么头付款约为54万元-81万元，做8成20年的按揭，月供约14600元-22000元。物业费用8.5元/平方米，每月约1700元- 2500元左右。如果计算空调、水电等日常运营方面节省的成本，商务楼的率相对于周边写字楼较高。

■投资贴士

1.防范贬值风险。

如果投资者投资的写字楼所处的地段由于市政等原因造成贬值，就会对该写字楼造成较大的冲击。因此在决定投资写字楼之前，应去市政规划部门了解一下该物业所在区域的市政规划。

2.估算大致的率。如率达到8%-10%之间，则适宜投资。

3.考察物业管理。

写字楼作为投资型物业，增值、保值都是通过物业管理服务来实现的。因此选择投资写字楼时，要对该写字楼的物业管理公司进行详细考察，专家建议投资者较好选择国际性的物管公司等品牌物业公司，此类公司在物业管理服务方面较有保障，有经验的物业管理公司，也会让投资过程省心不少。

4.租约别签太长。

写字楼业主在签订出租合同时，不要签太长时间，较好别超过两年。因为目前的写字楼租赁市场行情逐渐走高，因此建议投资者签订一定年限的租约以调整租金，取得收益化。

　　　　　(作者：刘星)

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