近两年，酒店式物业一直是房地产市场的焦点。从HOA （Hotel、Office Automation）办公酒店到海晟国际公寓（Boutique Apartment）世界城 等，北京的投资市场可以说经历了一次投资方向的洗牌。

国际化高端商务需求，酒店式物业的增值保障

从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高端管理人员或者高端职员，工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例比较小。

在中国推行外籍人士购房限制策略后，这部分客群开始由购房转向了租高端物业居住或办公。这部分客群有着较强的经济承受能力，对物业的高端性有着不懈的追求。酒店式物业桥好符合了这些外籍高管的需求。经过这些人的追捧，酒店公寓的租金和售价基本上和或高端写字楼的租金和售价持平，北京比较早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物业管理费用）基本上在USD30－40／平米＊月，租金水平和高端写字楼水平相当，物业管理费基本上相当于租金的10％左右。酒店公寓目前的售价基本上在USD2000／平米以上。

客群决定产品分布，北京传统酒店式物业集中区

正因为酒店式公寓的客群主要是跨国企业的高管，因此，客群所在公司的聚集地直接决定了酒店式公寓的聚集区域。据世邦魏理仕2006年调研数据显示，北京市场真正符合标准、具有代表性的酒店式服务公寓有40个左右，主要集中在CBD、燕莎、丽都、赛特、中关村等几大商圈和东二环附近。其中，每个商圈都有其影响力的酒店式物业：

三元桥-燕莎区域 北京的国际化商务区

这个商圈的代表酒店式公寓式HOA（Hotel、Office Automation）办公酒店，它除了有高端酒店的品质服务以及新型办公的硬件空间，还有高端公寓享有的完整产权。这与传统的办公概念以及现在流行的SOHO有着本质的区别，完全契合现代社会行业进一步细分。HOA以50-160㎡自由灵巧空间，打破区域内商务办公的格局，成为商务地产关注的全新焦点。其现在均价已经达到了13000元/平方米。

东二环-东直门 区的激情碰撞

海晟国际公寓引进了世界上比较风行的Boutique概念打造了一种让居住的人产生宾至如归的感觉的精品公寓。BoutiqueApartment的设计理念迎合了许多三四十岁高端人群的居住概念。海晟因打造Boutique Apartment概念而获得热销，其成交均价已经达到了19079/平方米 。

中关村 高科技区的内敛

艾瑟顿国际公寓引根据中关村特殊的环境，创造了singleapartment。其独特的私人公馆设计理念，创造了一种私密性很强的商务公馆。被许多企业或个人选中作为商务接待用的企业专属公馆。其售价已经达到了17000/平方米。

朝阳门酒店式物业，07地产蓝筹股

酒店式公寓不同区域之间的客户（尤其是较终的使用者）结构存在较大的差别。比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，而东二环商务带，因其独特的文化背景，中资企业比较多，所以国内客户所占的比例将会占据主导。当一个区域的发生了本质的晋级后，其聚集的客户也将随之发生改变，因此酒店物业的价值和区域有着不可分割的联系。

2007年，朝阳门周边区域新添了两大亮点：

1、东直门七维城市枢纽即将落成，朝阳门城市功能升级

随着东直门综合交通枢纽的建设实施，沿东二环的大规模开发建设迎来一个新的高潮。2007年底，东直门综合交通枢纽将建成。东直门综合交通枢纽暨广场商务区东华广场，届时，可以轻松完成市内公交、郊区公交、**、城市轻轨、机场高速铁路、出租车、水上交通游艇等7种交通形式的转换。而这将为在此区域工作的人员带来极为便利的交通条件，也使东二环地区整体功能与区位形象发生深刻变化。

朝阳门与目前国家之交通枢纽东直门咫尺可及，其立体换乘距离不到300米，外部交通便捷性极强。东侧与机场高速路相连；城铁13号线及其支线将紧密加强朝阳门与中关村、亚运村及燕莎商圈的联系；环线**及地面交通彻底颠覆其与西部金融街、东部CBD商圈的距离。朝阳门交通状况由此得到根本性跃进，助力总部商务快捷互动，全面构筑总部商务交通的黄金阵线，多维交通让商务高效无处不在，使企业选址效益得以较优化。

2、巨头经济商圈形成，朝阳门需要酒店式物业支持

目前中海油、中石化、中青旅、人保、中国电信、北京移动等众多国有大型企业已纷纷选址东二环商务带，作为企业的总部基地，在未来的几年中，东二环商务带必将成为大型企业总部的聚集地，进而掀起“总部经济”的热潮。 这些都为区域物业的增值来新的契机，而该区域的酒店物业价值也势必发生质的飞跃。

根据北京中原研究部资料显示，东二环商务带目前总供应量已超过300万平方米。截至2008年，东二环还将陆续建成大量以住宅、高端酒店、商业、会展、博物馆、写字楼等为主的相关物业设施。东二环商务带土地较为稀缺，目前东二环沿线几乎无土地可开发，并且拆迁成本较高，从目前开建的项目看，多为自建和出租类物业，仅东二环西侧就有中国石油大厦、中青旅大厦等10多个自建并自用的项目，总体量近100多万平方米。

如此强势的办公商务氛围，势必要求与之相呼应的高端辅助物业相配合。而酒店式公寓作为一个高端物业的切入，正迎合了区域发展的需要。受到了市场的追捧。2006年第四季度，北京市酒店式服务公寓的租金呈持续上涨趋势，居然达到了208.86/平方米·月（包括物业管理费），整体空置率为15.48%。这样的数据为东二环，尤其为朝阳门的酒店式公寓的投资市场打了针强心剂。

放眼整个朝阳门区域，当前正热销的酒店式物业项目有世华国际和世界城。世华国际是一个占地1.34公顷集写字楼、酒店式公寓、商业于一体的酒店式物业综合体。世华国际预计售价将达到20000元/平方米。由总裁级官邸,精品酒店式公寓和运动休闲商业街组成的酒店式建筑综合体世界城目前正处于热销中，其销售均价已经达到了27000元/平方米。通过酒店式物业在价格上受到的市场的肯定可以发现，东二环作为新崛起的商圈，有着非常鲜明的产业优势。对于这个区域的租金和售价的衡量，应在一个比较完整的状况下进行比较。从历史发展的角度看，CBD商圈毕竟是经过多年而形成的，无论是从政府还是北京市的角度，其宣传、资源的整合是非常充分和到位的，而东二环则刚开始起步，但却具有非常高的起点，其发展潜力相对更为巨大。

稀缺性和商圈集成优势，令朝阳门酒店综合体的新盘看好

当前东二环内大部分土地都已经开发，仅有少量的土地正在建设中。据悉，今年下半年朝阳门的酒店式商务综合体项目“北京INN”即将揭幕。作为东二环内及朝阳门区域较后面市的地产项目，“北京INN”的稀缺价值颇受行家追捧。从空间坐标上看，项目处于CBD、井、东直门、燕莎等京城六大商圈的围合，城市资源及商务配套集成各区优势，给项目带来了很强的竞争力。“北京INN”占地规模达12万平米，项目以国际高端的HIP酒店风格打造而成，涵盖了酒店式公寓、酒店式OFFICE、商业娱乐等多功能业态。地理位置的优越性及产品定位的高端化，无疑将使“北京INN”成为今年北京地产的又一新宠。

从酒店式物业的配比来看，朝阳门区域的高端酒店物业配套还远远满足不了整个朝阳门区域要求，而能够提供高品质服务、采用高端管理的上层酒店式物业可以说是。“北京INN”综合体项目的入市，无疑将拉升朝阳门酒店式物业的整体水准，升值态势一触即发，升涨潜力也明显优于CBD等传统区域。因此，朝阳门2007年北京地产投资的新一轮热潮，可谓区域发展和产品升级的大势所趋，我们不妨拭目以待。

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