越来越多的市场迹象表明，北京的高端物业市场走势正在出现分叉，一部分高端住宅物业面临调整压力，另一部分以低密度景观别墅豪宅以其稀缺性和高品质不断稳步走高，而这恰好与国际资本近期的投资动向不谋而合。

业内人士预计，在全球经济不景气的情况下，中国高端豪宅产品非但没有受到波及，还表现出极大的未来，一年多来表现出的强抗跌性，逐渐成为这个冬季各路资本寻求庇护的避风港。

海外资本暗抄国内豪宅物业

近日，随着政府“救市”呼声渐高，众多蛰伏已久的海外资金也展开了对内地楼市的新一轮谋略。10月28日，国际资本大鳄黑石集团CEO史蒂芬•史瓦兹曼表示，“全球金融危机和信用紧缩创造了一个投资的‘黄金机会’，当前是购购各种级别资产的黄金时机，一个小的投资未来就可能有丰厚的回报。”对于众多海外资金而言，中国房地产市场无疑具有较优质的资产和可期望的回报。

而日前刚刚来到中国的美国柏克莱房地产投资集团执行总裁、美国CCU大学董事会监事长罗伯特•爱道斯坦则宣布，未来几年，以该公司牵头的资金将在中国投资20亿人民币收购国内高端物业。

以香港郑裕彤旗下周大福为代表的港资企业，日前逆势以10.6 亿元的底价拿下广州新；而同样一些具有实力的投资企业乘虚进入内地高端住宅市场，高调在北京宣布进军内地住宅项目，利用内地开发商资金紧张、楼市低迷之际，开始了“抄底”分享内地高端住宅市场的行动。

这一波涌向内地豪宅市场资金导致的直接结果是，北京高端豪宅物业价格不降反升。位于京东泛CBD板块的泰禾红御项目也同样表现强劲，这个位于京杭大运河河道旁的水岸独栋别墅项目一亮相就吸引了大家的眼球。

对此，金地产机构总经理周金旺认为，相比普通住宅项目，别墅类高端物业一般带有自然景观等等稀缺资源，产品附加价值本来就比较高。而且从销售方式来看，多数高端别墅项目均实现了现房销售，能够通过现场的感染力打动客户的购购欲，购购风险相比以期房销售为主的普通物业要低很多。

别墅豪宅抗跌本色

目前正热销中的泰禾红御项目销售人员告诉记者，与普通住宅相比，别墅类项目本来就存在着销售周期长，回款速度相对较慢等特点。因此开发商一般都对资金回收速度要求不是很高，而是立足于花时间把项目打造精细，稳步销售，通过后期增值获益。因此，从开发商资金链角度来讲，该轮楼市低迷对于高端项目所带来的冲击也非常小。

此外，别墅的购购人群似乎也能解释高端物业市场波动较小的原因。近日一项有关别墅的问卷调查显示，在购购别墅的人群中，企业主和企业高端管理人员占了55%，年龄多在40-55岁之间，61%的消费者都选择购购别墅作为居所。

即便对于投资客来讲，高端物业也似乎是一个更安全的选择。“相对来讲,房地产投资还是比较保本的投资。”周金旺认为。他的依据在于目前人民币通货膨胀保持在6%-8%左右,人民币储蓄利息在4%左右,而且股市收益也并不尽如人意；相比之下,投资房地产尽管相对保守,但却是一种更为稳妥的投资方式,尤其是针对别墅的高端投资,比低档房产投资抗跌性更强一些。

而作为数年前名动京城别墅业界的发展商，泰禾集团从另一个角度诠释了高端别墅产品有别于其他高端物业的特性。2005年，正当该项目一期“运河岸上的院子”销售正旺时，泰禾集团却突然意外选择了“封盘”，随即便对原本可以顺势推出的二期项目作了更高层次的重新规划。据项目负责人介绍，这主要是北京人群构成变化引导了市场对于豪宅产品的需求变化，从审美到空间使用，比原来更富包容性，也有了更高要求。

随着2006年北京别墅用地禁批令出台后，别墅地块进一步稀缺。泰禾集团在原有基础上，通过品牌打造，聚力于整合资源，将北京别墅项目进行再一步升级，以期能打造成泰禾在北京乃至全国的标志性作品。

“别墅从来就是一个小众的产品，其销售目标客户本来就相对封闭，而这种封闭带来的一个好处，就是能尽可能免遭大势冲击。”周金旺表示。

市场分叉拷问豪宅品质

而事实上，从北京市场表现来看，还是有不少高端项目出现了降价，销售滞缓等现象。

但这些项目往往都有极深的内部原因。“这些降价产品是因为开发商资金出现大问题，而且其开发商本来主打产品就不是豪宅，因此在销售思路上与专做高端产品的开发商还是有差异。”上述业内人士进一步表示。

而其他一些项目的滞销，则与项目本身的问题有关。周金旺认为，一些所谓滞销的豪宅项目，从严格意义上讲，其品质和所拥有的自然资源根本达不到豪宅的标准，在投资退潮，刚性需求抬头的市场大势下，这些项目自然露出“李鬼”的真面目。“真正把产品做好，企业本身又没出问题的项目，在当前市场中的销售是没有多大问题的。”

目前正在热销的泰禾红御正是较好的例证。据悉，糅合意大利式风格和夏威夷式风格的泰禾红御是泰禾集团历经数年精心打磨而成的高品质别墅产品，距CBD区域仅20时辰的车程，其0.33的超低容积率在整个别墅市场都堪称稀缺品。

据悉，项目开发商泰禾集团自1996年成立以来，便成功开发福州 “荷塘月舍”、“天元山庄”、“泰禾•红树林”、“泰禾•红峪”、北京 “运河岸上的院子”等数个大型地产项目并获众多国内外大奖，以专业的水准、的品质享誉行业内外。

业内人士高度评价，正是源于项目的品质和开发商的品牌，泰禾红御才得以在市场逆境中不退反进。

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