一则刚出炉的上市地产公司囤地榜单，将近125家地产上市公司的土地储备列为“囤地”，保利地产以3369万平方米居头，万科以3268万平米其次。另外两家地产龙头金地集团和招商地产，也在榜单之中。榜单并得出，上市房企共“囤地”12亿平方米，若建成可供1.2亿人居住。

　　此前的8、9月份，万科、保利先后拿下单月销售过百亿的业绩，万科年内销售额可望突破千亿；今年4·17新政之后的调控期内，万科、保利曾是积极降价迅速出货的先行者。

　　“公司是快速开发模式，追求高周转率，"囤地"不符合公司利益，相反还会导致资金沉积，影响利润率。”11月3日，万科、保利两家公司对本报回应称，公司未接到任何关于本公司“闲置土地”的处罚或通知。

　　多位房地产业内人士表示，“囤地”现象确实在一些上市房企中存在，国土资源部今年也曾公布“闲置用地”名单，这一现象背后，凸显的是土地供应问题以及相关土地公示、批后监管制度的不规范。

　　“囤地”争议

　　万科、保利均表示，不会将持有土地以获取升值收益作为主动的业务模式。相反，过多的项目资源会导致资金沉积，囤地、捂盘均会降低公司的周转率。

　　万科自认为其企业定位是业内的“制造业企业”，以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升收益率；保利地产董秘岳勇坚也对记者称，保利地产是高速周转的公司。

　　尽管万科和保利认为自己没有囤地，土储也不等于囤地，但实际上，对于囤地这个概念，目前并没有明确的界定；而地产公司是否应该有土地储备，土地储备多少合适，存在争议。

　　根据国土资源部《闲置土地处理办法》规定，土地出让合同中未规定开工时间的，若超过合同生效期一年未动工，则视为闲置土地。已动工开发建设，但开发面积不足总面积1/3的，已投资额占总投资额不足25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，也被视为闲置。

　　通常，人们将这类闲置土地视为“囤地”。而上述榜单中，直接将开发企业的土地储备视为“囤地”。

　　万科公司认为，这种界定是不合理的。“快速开发如果发挥到有效，理论上应是"0土储"，但现实中不可能，因为土地供应存在不均匀性和不确定性，不可能随时从市场上采购。”万科董秘谭华杰表示。而两到三年的项目资源保有周期，是万科实现住房供应能力的较优水平。

　　记者查询多家上市公司公告发现，对于土地储备可供开发的年限，各家公司均有不同。万科、保利是两到三年，龙湖地产、恒 大地产是三到五年等。

　　“有些大型项目是分期开发的，在当初签订合同的时候，都有约定开竣工期限。”招商地产证券事务代表曾凡跃表示，分期开发的时间可能在5年、8年，甚至10年以上。

　　这种大型项目以二、三线城市居多。据记者了解，包括富力、雅居乐、鲁能、中信泰富等公司在海南多个项目的开发中，与当地地方政府所签订的开发时限，都在5年以上。{$page$}

　　“囤地”与土地供应之惑

　　前述榜单计算得出，2000－2009年，全国房地产企业购置土地面积33亿平方米，而完成土地开发面积仅有近21亿平方米，约12亿平方米土地被“囤”。

　　谭华杰对本报表示，对“完成土地开发面积”指标理解错误，导致了这一误解。根据国家统计局定义，“完成土地开发面积”指的是一级土地开发，而非开发商购置土地之后的房屋开发。

　　据此，“完成开发土地面积”，并不包括在土地出让给开发商之前就已经开发为熟地的项目，也就是说，33亿平方米里面有生地也有熟地，而21亿只是指生地。

　　不过，根据国土资源部较新公布的数据，全国确实存在大量闲置土地，约为30万亩。

　　“相当多的开发商有很大的投机行为，囤地就是这样的行为。”住建部政策研究主任陈淮日前提出警告称，别指望政府会放松对投机性、投资性需求的管制。

　　杨红旭认为，这还与内地土地出让方式有很大关系。2004年“8·31大限”之前，经营性用地多采用协议(少数为划拨)，很多地方政府在出让合同中对企业开竣工时间约束很宽松；而在2008年之前，经营性用地多采用“毛地”出让，也即在完成动拆迁之前，政府就将土地卖给了开发商，而近些年动拆迁的难度越来越大，许多土地因此而闲置。

　　土地出让后的监管缺失

　　清华大学博士、北京贝塔咨询工作室合伙人杜丽虹对记者表示，近年来上市公司“囤地”已不太可能发生，尤其是对于高速周转模式的公司来说，让土地闲置等同于降低利润率。

　　一家总部位于广州的上市房企负责前期开发的人士对本报称，自2009年国土资源部规定招拍挂面积不能超过20公顷(大城市)和14公顷(中等城市)之后，企业囤地基本已不可能。

　　“拍地之后签订的合同，都有约定开竣工时间，一般以两年为限。”这位人士说。但其表示，合同不会公示，之后的监管也是有缺失的；而有些二、三线城市地方政府以招商引资之名，出让工业、产业用地，其中又含有商业用地，开竣工期限可能拉长至5年以上。这与国土资源部的规定确实有冲突之处。

　　此外，国土资源部土地系统一专家表示，政府更应关注的是制定有效的土地出让后监管措施，并落到实处。比如，针对项目分期开发造成的土地闲置问题，国土部早已规定限制大幅居住用地出让，但地方政府不遵守时，该怎么办？

　　杨红旭则认为，国家清查和治理土地闲置，已进行了五、六年，实际上政策并不复杂，而难在执行。截至目前，关于闲置土地的查处情况，住建部和国土资源部尚未进行具体公布。“如果政策能够严厉执行，预计未来房企和地方政府都会受到制约。”上述专家表示。

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