周边商品房折让价比限价房价格更低，不具备成本优势

在国内各大城市尚无实际行动时，广州率先“吃螃蟹”。2月16日，全国个限价房保利西子湾公开签约发售，成为2008年房地产市场的“开门红”，吸引了其他城市纷纷跟进。

然而，在保利西子湾销售的当天，却遭遇到百余套房源弃购的尴尬情况。究其原因，周边区域商品房价格降幅明显，广州限价房正在遭遇尴尬境地。

遭遇价格狙击手

在广州限价房被炒得热火朝天的同时，同一片区的商品房按捺不住终于降价，全面狙击限价房。

1月下旬，离保利地产(600048行情,股吧)在广州西郊金沙洲板块开发的限价房项目不远处，一个叫“时代-糖果”的新盘几乎同时开售，并打出了“售价每平方米4880元”的口号。而保利西子湾较高限价是每平方米6500元。

无独有偶，同样位于金沙洲的合生创展的一个新楼盘也开出了每平方米5400元的起始售价。

保利西子湾周边的一些楼盘负责人在接受记者采访时坦承，“除了户籍限制外，想购限价房的人跟购商品房的人，看不出明显差别。限价房没有什么价格上的优势，相反还设置了购购门槛”。言下之意，限价房客户很自然地就成为了他们极力争取的对象。

一些参与申购限价房的购房者告诉记者，虽然限价房对购购资格的界定比较宽松，但其转让的限制较多，例如5年内不得出租和转让；5年后出租或转让，须按市场价格与购购价格之间差价的70%补地价。

这一限制，将至少使房屋的实际价值减少1000元/平方米，也降低了部分购购者的积极性。

另外，许多符合购购条件的市民认为限价房居住环境不成熟、户型和地段也不太成熟、价格上优惠幅度不大等，既然限价房还没有商品房便宜，从实惠的角度出发，自然会选择周边价格低、优惠多的商品房。

限价房利润低廉

既然是限价房，为什么价格反而比周边的商品房高？按照广州市限价房销售办法规定，限价房销售价格定位在公开出让时同区域、同类型商品住宅价格的70%左右。

中原地产广州项目总经理黄韬对记者表示，以前限价房购地的时候，价格的制定是依据周边的商品房。当时周边正处于猛涨的时候，而保利西子湾所处区域的楼盘销售均价，已从原先的10000元至13000元/平米开始下调，部分楼盘甚至跌至7000元/平米。

面对突然杀出的竞争对手，保利西子湾销售负责人对《华夏时报》记者表示，限价房利润率非常低，不会再有优惠空间。

保利西子湾面临的两难境地，恰好折射出限价房项目的尴尬。早在土地公开拍卖时，政府已确定了限价房项目的利润率，开发商腾挪空间不大。

如保利西子湾一年多前拍卖该地块时楼面地价达到每平米2557元。以每平米6500元的较高限价算，实际利润率约在15%左右。

反观狙击保利西子湾的“时代-糖果”地块，实际位于金沙洲南海市里水镇一侧，去年初开发商仅以每平方米约1200元的楼面地价购入，相对而言，其回旋余地就大得多。

在限价房项目更为集中的广州东郊科学城，地产大佬万科开发的万科新里程上演着相似的一幕。去年1月，万科拿下其中一处限价房地块，楼面地价达到每平方米2635元，售价限制在6000元。当时万科地产方面就表示，项目实际利润率已在20%以下。

广州现有的限价房项目大多位于城市边缘地区，直接面对邻近县市低地价楼盘的冲击。

有关限价房该不该降价，价格是否可以变动？广州方面已经有了答案。

2月19日，针对关于限价房的提问，广州市常务副市长苏泽群回应，限价房的价格应该随着商品房价格的降低而降低。

“因为限价房的定价标准就是同等地段、同等类型商品房价格的70％，市场价格有所变动，限价房的房价当然跟着变，限价房价格的变化肯定滞后于商品房，但滞后不怕，赶得上就行，市场发生变化后，我们会有相应对策。”苏泽群说。

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