迄今为止，“小超人”的创业生涯，被不少业内人称作资本玩家的“套现生涯”。这种“生意经”也充分贯穿于其地产界的作为。

　　2010年，“小超人”李泽楷的麻烦事似乎没见减少。

　　电讯盈科（行情,资讯,评论）私有化的风波还未平息，盈科大衍地产旗下原有项目“工体北路4号地”因为未按时开工，日前收到一张“迟到的罚单”—2010年3月10日，北京市国土局发布了一则《关于国土部挂牌督办5宗地处置情况的公告》，其中公布了对工体北路4号地囤地情况的调查结果：“因企业自身原因未按出让合同履约的，依法依规予以处罚。”不但要上交地价款1％的罚金，更被要求暂停在北京土地交易市场的交易行为。

　　一直在资本运营方面敢于冒险的“小超人”，尽管实现了工体北路4号地的成功“套现”，却让其在内地的地产拓展之路染上“污点”。

　　罚单“迷局”

　　工体北路4号地块是盈科大衍2006年1月23日，以5.1亿元总价、超过1万元/平方米的楼面单价购入的地块。之后，盈科大衍高调宣布将建成高端公寓。

　　按照招拍挂文件，为赶在北京奥运会前完工，项目要在2006年9月20日之前开工，2008年3月31日竣工。但在2007年举行了动工仪式之后，到2009年11月仍然是一片工地。而2009年的8月20日，盈科大衍又一纸公告，宣布工体北路4号地块项目已经易主给瑞安建业（行情,资讯,评论）。

　　购地近4年却迟迟未开发，工体四号地块被媒体曝光后，李泽楷陷入“囤地门”。

　　盈大地产（行情,资讯,评论）新闻发言人随即在媒体上公开澄清，2006年4月起就进行设计与施工研究，并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置。之所以开工后进展缓慢，一方面缘于建筑设计及审批花费的时间超出预期，另一方面，因为2008年奥运会的影响，项目被迫暂缓。

　　但2010年3月10日，北京市国土局发布公告，称将对盈大地产作出510万元人民币的罚款，此外，北京启夏房地产开发公司（盈科大衍旗下开发工体北路4号地的项目公司，以下简称启夏公司）及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为，全都被要求暂停。

　　盈大地产是否会接受这一处罚目前不得而知。其香港总部的企业传讯负责人萧伟达对时代周报记者表示，“目前该公司有关人士到京了解情况，暂不做回应，有进一步消息将尽快公布。”

　　而新东家瑞安建业有限公司也迅速作出反应。处罚一经公布，该公司主动给时代周报记者发来邮件，称“本公司自接收项目之日起即全力进行施工，项目目前正进行地下室施工，预计将于2011年落成。对于当局的决定，本公司愿意积极配合”。时代周报记者3月18日下午在地块现场，看到两个吊塔正在工作，工程建设正在进行中。

　　然而，在这张迟到的罚单背后，却仍然存在谜团。

　　就在2009年的5月18日，也就是北京启夏公司超出约定竣工时间2008年3月一年多时，北京市国土资源局曾经发出一份项目修改规划的公告，称工体北路4号地将增加地下建筑面积1.14万平方米。

　　同时，北京市规划委也于2009年6月30日再次发出一份关于工体四号地项目的规划意见书（2009〈朝〉建字0153号）。

　　而2009年7月27日，北京市建设委员会公布了一份“北京启夏开发公司”的工体北路4号住宅及配套项目建设方案（朝阳〈2009〉17号）显示，计划建设时间是2009年7月至2011年12月。

　　上述文件的发布时间，显然都已经超过北京启夏公司较早约定的竣工时间。为何当初相关主管部门未发现该项目未按时开工？而新发布的计划建设时间，同此前合约所规定的时间又为何有如此大的出入？

　　北京市国土局在公告中并未对此有明确解释，而时代周报记者多次向该局询问，也没有得到明确答复。

　　记者注意到，处罚公告的前，国土资源部刚刚发布《关于加强房地产用地供应和监管问题的通知》，要求严查土地闲置行为。此时，虽然离该地块闲置被曝光已经有近4个月的时间，但不少业内人士认为，此是“杀鸡儆猴”之举。

　　“小超人”地产“套现财技”

　　有着加拿大多伦多哥顿投资银行顾问经历的李泽楷，在和记黄埔（行情,资讯,评论）的个大动作，就是1991年创立卫星电视台，1993年又将卫视股权出售给传媒大亨默多克，成功套现53亿港元。

　　这次震惊业内的事件让李泽楷资本运作的“财技”得以充分展现，同时也为他1993年自立门户、创建盈科拓展提供了资金。

　　1995年底，李泽楷从鱼涌皇冠车行大厦净赚1．35亿港元。这次不动产投资，让李泽楷尝到甜头。

　　此后，李泽楷在房地产领域乘胜追击。1997年，他在日本总投资80亿元，购入一幅位于东京千代田区接连东京火车**站的地皮，面积达5万多平方英尺，兴建盈科，成为10年来单一外国投资者在日本的投资。但未料及日本经济继续滑坡，地皮迅速贬值，幸好其父李嘉诚及时出手，购入盈科东京地皮四成半股份，使其暂渡难关。

　　而在中国内地，李泽楷在房地产方面也早有野心。根据北京市工商局提供的资料，旗下开发盈科的项目公司北京京威房地产开发有限公司，早在1993年11月29日就已经成立，注册资本达到1亿美元。

　　盈科1998年落成，由4幢大楼及1个购物组成，其中包括1幢商住楼，其余基本为写字楼，IBM、诺基亚及美国大等都一度是该写字楼的客户。

　　在2008年的4月，李泽楷曾经动过要将盈科出售的念头。其时，盈科大衍公司网站发出《磋商出售北京盈科》公告，宣布“正在与有意购家商讨出售其于北京盈科的权益。”根据估值，该综合项目市值可达41.03亿港元。公告称“尽管出售的价格、时间及其他条款尚未落实，但预期北京盈科的净收购价将在41.03亿港元正负5％这一浮动范围内。”

　　但李泽楷较终并未将盈科出售，而位居其北侧的工体北路4号地块的操作，也仍然沿袭了小超人惯用的“套现”手法。

　　2009年8月20日，盈科大衍一纸公告，宣布将“正在兴建中”的朝阳区工体北路4号地块项目出售给瑞安建业，目的是“可以让集团套现资金，让资源专注投放于日本北海道及泰国南部攀牙省具标志性的发展项目上，同时令集团的财务更灵活。”这笔1.18亿美元(约9.2亿港元)的交易，为李泽楷带来了除税前大约2.35亿港币的收益。

　　而其2009年的年报显示，也正是因为这个项目的出售，让盈科大衍在2009年的综合纯利达到5.94亿港元，较2008年的5.13亿港元上升16％。

　　“李泽楷是资本家而非实业家，他的财富来源于资本增值后转手出让获取暴利。”地产评论人叶檀一语中的。

　　京城地产黄粱梦

　　但李泽楷在内地的地产之路并非一帆风顺。在工体北路4号地出让之后，李泽楷在内地的项目，就仅剩北京盈科一个。

　　2004年，电讯盈科分拆其地产业务，并借壳联交所上市公司东方燃气注入其地产资产，随后将其更名为盈大地产。

　　继建设盈科之后，2005年左右，盈大地产曾经试图通过搭乘中国网通的顺风车，在内地房地产市场有所作为。

　　记者了解到，2005年1月，网通集团出价78亿港元购入电讯盈科20％的股权，双方合作业务范围包括宽频电视、移动通讯、房地产及国际业务四大块。根据网通的招股书测算，双方可有效合作的地产项目面积至少数百万平方米，且地段优越。

　　然而，其从2005年开始共同开发的个项目北京呼家楼电话基站项目，由于双方所称的规划审批等问题，却在之后没了下文，而且2008年之后再也没在盈大地产的年报中出现过，更未有其他的合作项目公布。

　　此次工体北路4号地块被罚，让李泽楷更是暂时失去在北京进行土地交易的资格。尽管北京市国土资源局未透露“冻结”期限，但无疑让李泽楷在内地发展房地产的路线，又增加诸多变数。

　　目前，盈科大衍旗下的地产业务主要分布在中国香港、日本、泰国以及中国内地的北京。根据2009年盈科大衍年报，截至2009年12月31日止，其在内地的先进一个项目—北京盈科的平均出租率达73％。2009年该项目共录得租金收入总额约为2.12亿港元，而2008年则约为2.3亿港元。

　　而数据显示，盈大的地产业务正在缩水。

　　公告显示，2009年，盈科大衍录得综合营业额约42.22亿港元，较2008年约99.43亿港元下跌58％，导致其2009年的综合毛利只有11.9港亿元，较2008年约17.62亿港元的毛利下跌32％。

　　而在营业额减少的同时，盈科大衍发展中和持作出售的物业也在减少。公告显示，盈科大衍流动资产内的发展中持作出售物业由2008年12月31日约港币24.02亿元减少至2009年12月31日约港币6.83亿元。

　　而李泽楷在内地地产的黄梁梦断，更为盈大地产的前路带来不确定因素。

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