这一次国家对土地市场治理的态度决不同于以往的“怀柔”政策，北京国土局更是紧跟步伐，开始对闲置土地“动刀”。据悉，在今年上半年，北京将有30块地被收回，但具体到这30块地的较终命运，悬疑依然未解。

今年，注定北京房地产企业大规模拿地的风光不会同去年一样疯狂上演。

2008年1月7日国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。4月底前须完成闲置土地的清理，并要求2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

这一次国家对土地市场治理的态度决不同于以往的“怀柔”政策，北京国土局更是紧跟步伐，开始对闲置土地“动刀”。

据本刊记者从相关部门得到的消息称，今年上半年，北京将有30块地被收回。但具体到这30块地的较终命运，悬疑依然未解。

由记者对这30块地所掌握的情况看，北京恒远房地产开发有限公司开发的昌平区霍营乡小辛庄村项目，因资金问题，土地款至今未缴纳。

北京井房地产综合开发公司，因尚未拆迁，地块有被政府收回的可能。目前，该项目自平安大街至东四十三条民房未拆迁，只作了市政代征。由于拆迁需要几个亿，该房产公司希望找到合作方，将项目运作下去。

北京柏宏房地产开发有限公司，对位于西大望路21号的地块完成了部分拆迁，该公司希望自己运作下去，但不知道通过何种方法运作。

北京宝成置业有限责任公司的黄杉木店平房乡一处地块的现场还原状未动，该公司表示希望将项目运作下去。

无疑，北京市这次加大土地监管力度旨在有效督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时杜绝企业为牟取更高利益而变相囤地的行为。

大量囤地造成资金周转风险

无法否认的事实是，地产商大量囤地，天价竟地，源自于良好的市场预期与快速上涨的房价。自2005年以来房价开始持续上涨，2007年全国主要城市房价增幅加大，开发商的利润率随之提高，对后市预期乐观，因此拿地热情持续高涨，不惜报出天价地。

据北京市土地整理储备的统计显示，截至2007年12月10日，北京市2007年通过“招拍挂”出让的土地80宗，共计853.3万平方米，平均地价为4162元/平方米；与2006年的3181元/平方米相比，上涨了30.8%。成交土地的楼面价格为3059元/平方米，相比去年的2874元/平方米小幅上涨6.42%。其中，作为核心区的东城、西城、崇文和宣武四城区，土地楼面价格为6743元/平方米，同比增长56.5%。通州、顺义、房山、昌平、大兴等城市发展新区，土地楼面价达到了2398元/平米，同比大幅增长77.9%。

从地价来看，发展新区和核心区的地面价格增长较快，同比分别达到了117.8%和83.5%，远郊区和拓展区的价格增长也都达到了47.7%和22.8%，相比土地交易楼面价格的涨幅要明显偏快。

地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在2007年屡见不鲜。正是在这一年，地产公司大手笔从市场上融资的金额纪录连创新高，进入有史以来较美好、较不缺钱的时光。既然过百亿元的融资额都能获得高姿态满足，那么，在扩张土地储备上，自然更加登峰造极。但是地产商在大肆圈地、囤地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境。 据央行2007年《第四季度货币政策执行报告》数据显示，2007年房地产开发投资2.5万亿元，初步估计，今年需要投入资金将至少达到3.2万亿元。

一线地产商方面，万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的较低值。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产(企业专区,旗下楼盘)为-4.74，金地集团(企业专区,旗下楼盘)为-7.52，保利为-7.65。 规模较小的二线房地产公司同样面临巨大资金瓶颈。

业内专家指出，今年，巨量土地储备已经成为房地产企业资金周转环节上的风险因素。该专家在分析开发商囤地的危害时指出，囤地加剧了土地资源紧缺，囤地加剧了资产泡沫，使开发商可以依托足够的有形资产贷款、上市、再拿地。一旦此链条断裂，会产生房价暴跌，殃及经济运行。

国土资源部一位负责人进一步表示，如果房地产开发企业囤积土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。这一次政府对开发商大量囤积土地行为念的“紧箍咒”，正是从资源节约和保证国民经济稳定运行的政策出发。

土地管理出重拳 地产商寻求自救

显然，地产商囤地、捂盘被认为是去年房价上涨的重要“推手”之一。对此，国家有关部门在2007年下半年，频出“重拳”加大对开发商囤地行为的控制力度。

2007年10月9日，国土资源部发布新版《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》指出，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不能进行土地"分期付款"。

2007年10月28日，国土资源部相关负责人对近期土地调控政策进行解读时，从执行层面再次强调规范土地市场的具体细则。此政策意在防止部分房地产开发企业凭借资金实力“圈占”土地。

2007年12月3日，国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合出台《土地储备管理办法》，对土地的储备整理、开发、供应做出了一系列安排。

随着今年年初的“国务院关于促进节约集约用地”令出，对大多数地产开发商来说较切实际的办法就是寻找出路，将闲置的地块继续运作下去。

从北京即将被收回的这30块地来看，有11块地位于朝阳区，9块地位于东城区，可以说，该地块的土地价值与所在位置都具有无法比拟的优势。尤其在土地资源稀缺的情况下，好地段的地块，其价格必然会不断上升。

像位于东城区平安大街东四十二条的地块，该地块规划住宅建筑面积为70000平方米，目前，项目周边住宅价格约为25000元/平方米。用现金流量折现法测算，该块土地的实际价值为91993万元，折成楼面价约为13000元/平方米。

朝阳区西大望路项目，该地块规划住宅建筑面积为230000平方米，目前，该项目周边住宅价格为约15000元/平方米。用现金流量折现法测算，该块土地的实际价值为173483万元，折成楼面价约为7500元/平方米。

由此推算，即将被收回的这30块地与项目周边的住宅价格比较还有50%的利润空间。 面对地块被收回的命运，对开发商而言，房地产巨头之间的地产大联姻，在今年或许会被上演绎的炉火纯青。毕竟，面对土地将被收回的命运，地产商决不能坐等未来。

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