1月7日的南国，尽管没有下雪，却迎来了地产界的一场“暴风骤雨”——包括专家、学者、开发商在内的各路地产大佬齐聚广州，各路业内人士对房地产业发展进行了反思，对来年的走势进行了研判。对于“不确定经济走势下的房地产”这个较为宏大的主题，专家学者和开发商各抒己见，进行了激烈的辩论。这些反思、研判、激辩，被业界称为地产专家在2010年集体发出的“中国地产声”。

专家看法朱中一：泡沫消化得比较快

   “2009年，房地产超预期回暖，商品住宅价格上涨确实比较快。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示，对于房企来说，销售、开发投资等各方面都比较不错，是丰收的一年。

朱中一认为，导致房价过快上涨的原因，一是土地和住宅的有效供给不足，二是目前政策宽松，房地产保值增值的预期导致投资投机性购房增加，另外地王对房价也有拉动。

   “处于城市化发展阶段，我们有泡沫，但泡沫消化得比较快。”朱中一表示，政府在不断地进行调控，这个过程就是挤泡沫的过程。他还认为，由于目前经济回暖不稳定，稳定政策的同时也要稳定市场的预期，因此在政策的力度上，不会有更加严厉的打压政策。

陈淮：注重发展二三线城市

    经济学家、建设部政策研究主任陈淮在会上表示，2009年以来，有了“白领购不起房”的说法，实际上说明房地产市场缺乏对中小城市的支持。二三线城市的建设是城市化发展过程中的一大缺陷，今后应注重中小城市的发展。

    他分析，过去十年，因为种种原因，国家不得不选择特大城市优先发展的战略，但在上海、北京、广州、深圳等城市，土地毕竟是有限，这就需要进一步发展二三线中小城市。

    陈淮认为，包括2011~2015年的“十一五”和未来二三十年中国的城市化，大力加强中小城市的发展和小城镇建设应成为政府和开发商关注的。

巴曙松(博客)：地王无罪物业税“无效”

    “很多人说地王推高了房价，实则不然，房价不是由成本决定的。”国务院发展研究金融研究所副所长、中国银行业协会头席经济学家巴曙松在会上称：“比如要建彩电、冰箱厂，如果配件通管大幅度涨价，消费者是不购账的，如果回避这一点，想要解决中国城市化房地产的问题是不可能的。”

    巴曙松表示，“现在房地产的真实性问题还是供求缺口的问题。”此前，很多普通购房者认为，层出不穷的“地王”从某种程度上推动房价快速上涨，但他认为，供求关系才是解决问题的关键所在。“无论在什么样的城市，无论是购购、租赁还是住廉租房，一个家庭需要一个房屋对应，但现在家庭数量和房地产存量的套数的比例大概在1：0.8左右。供给缺口实际上是无法回避的，其他的问题是从属于此的。”

    对于业界普遍关注并热烈讨论的征收物业税抑制房价上涨的问题，巴曙松认为实际上并不能起到太大作用。他以美国的房地产市场为例佐证自己的观点：“美国已经实行了多年的物业税，但仍无法避免房地产的泡沫，因此还是要回到解决供求缺口的主线上。”

开发商观点

恒大地产总裁助理柯鹏：

调控政策对公司是利好消息

    几经波折，2009年成功赴港上市的恒大地产，给市场交出了303亿元的总销售业绩。在本届论坛的2009年土地储备排行榜上，恒大地产以5120万平方米稳坐“土地爷”的头把交椅。

    “较近的调控政策对我们公司来说，应该算是利好消息。”恒大地产总裁助理柯鹏认为，公司的项目大部分集中在二三线的省会城市，此前的价格都定位中低，购购者多为刚性需求者。此外，之前公司拿地都比较低，差不多在440元/平方米，整体来看政策对公司影响不大，应该算是利好的消息。

    “今年的房价仍将会小幅上涨。”柯鹏表示，房价的整体走势不好说，但可以肯定的是，上海、北京这样的一线城市存在较大的泡沫。对于盛传可能会推广的物业税，柯鹏表示，公司政策研究团队认为物业税短期内推出的可能性不大。至于恒大未来是否会进军北京、上海等一线城市，柯鹏表示，目前看来可能性不大。

    据悉，2010年恒大的销售目标预期将达400亿元，楼盘的平均售价也将在去年的水平上上涨10％~15％。

雅居乐集团营销总监刘鹏飞：

这个行业有点被妖魔化了

    2009年的中国楼市如过山车一样，在2008年的经济危机中率先反弹起来，在众人还未来得及反应时，房价已超出了2007年的水平。对于目前国家密集出台的房地产政策和不确定的经济形势，雅居乐集团营销总监刘鹏飞表示：“如今这个行业有点被妖魔化了。”

    去年年底，雅居乐累计合约销售金额达226亿元，销售面积达到了279万平方米，超越全年既定目标228万平方米22%。刘鹏飞对未来的房地产业非常有信心。

    在市场上表现谨慎的雅居乐，去年不仅以40多亿元拿下广州科学城前地王，更是同富力、碧桂园等企业组成民企联盟，以255亿元天价夺得广州亚运城项目。对于255亿元的天价，刘鹏飞认为，大家只看到了总体价格，这不太客观，应该看到单独的楼面价格。

    据悉，2009年该公司海南清水湾合约销售额达64亿元。此外，广州中山凯茵新城合约销售额约22亿元，广州雅居乐花园合约销售额约20亿元，南京雅居乐花园合约销售额约20亿元，惠州雅居乐白鹭湖合约销售额约15亿元。此外，刘鹏飞表示，明年仅广州就有10个项目同时开工。

富力地产集团执行董事吕劲(博客)：

行业风险控制将越来越强

    在冷热不均的复苏中，富力地产集团执行董事吕劲认为要先做好自己的工作：“我们埋头做自己的事情，好的地块就埋头做研究，埋头筹资并且将项目拿下来。”他认为，经过去年大的反复，全国的发展商，包括服务商以及观点地产，大家都前进了一大步，心态更健康，对行业发展的把握更透彻了，对风险的控制也有很大的提升。

    2007年，富力以40亿元在佛山拿下地王，但又在去年下半年将地退还给政府。对此吕劲认为，这块地单从楼面地价看并不贵，但一家公司要独立支撑，风险相对较高，因此选择了放弃。

    吕劲表示，目前中国很多杰出的企业、专家和经济学家越来越多关注地产行业，制造业、金融业以及烟草行业也开始要做地产了，地产业的竞争越来越激烈。但无论将来的形势怎样变化，业内对风险的控制将越来越高。

    据悉，2009年年富力地产銷售收入约241.97亿元，比2008年上涨了近五成。

"三面派"各执一词 2010房价走势如何演绎

    一边是健康的楼市基本面，2010结婚高峰年催生出大量刚性需求；另一边是政策调控密集“先进令”连出，显示出不遏制高涨的房价誓不罢休之势……对于今年上半年楼价走势之争一直没有消停。但在浏览了所有的观点之后，或许能厘出一幅更加全面的上海楼市走势图。

看空派：成交冷、审核难显降价苗头

理由一：中介成交量冷清久盘必跌

    交易税优惠取消、沪四条的出台再加上公积金贷款的收紧，系列政策的出台已影响了购房者尤其是投资客对后市的判断，较直接的反应就是在刚刚过去的元旦三天假期中中介冷清，购房者心理预期的改变使得交易的观望气氛愈加浓厚。

    记者注意到，相对位于石门路泰兴路间的北京路段中介扎堆，又比邻中高端楼盘国际丽都、一街区等，市口相对较好，近日吸引了一批位于昌平路、余姚路附近的中介。但由于没有门店，中介们干脆露天摆摊。

    对此业内人士分析,由于政策风向变化及年尾淡季影响,12月乃至明年年初的成交下滑基本成定局。年底岁末,开发商忙着年终结账、赶工,推出新盘较少,大多为旧盘推新货,折扣优惠不多,预计元旦至春节楼市都将比较冷清。

    “现在二手房交易的确出现萎缩。”加入德佑地产三个月的小徐告诉记者，“静安区只有巴掌大，一手房也不那么多，接下来的确可能日子难过。”小徐表示，他和同事只能勤勉工作，希望能够安全“过冬”。

理由二：银行对二套房贷认定更严

    去年年末，国家出台了楼市新政旨在抑制投机投资；随后，上海市也出台相关政策明确收紧二套房贷，再加上公积金收紧，所有的新政都于1月1日起执行。记者发现各大银行对于二套房公积金贷款的资格认定比过去严苛。

    此前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管套的情况，只要购购套属普通自住房，都可以享受较优惠的待遇。而此次新政明确“符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明”。这一规定的直接影响就是，能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，对于抑制投资投机需求的作用显著。

    另外，虽然目前公积金从紧带来的影响还不大，值得注意的是，2010年的加息预期强烈，如果利率上升公积金较高可贷额缩水的影响就会比较大，以等额本息还款方式下贷款100万元为例，假设夫妻双方都有补充公积金且可贷80万元，商业贷款20万元，如果以目前的贷款利率不打七折即5.94%为例，月均还款差额就会达到200元以上，加息以后负担更重。

理由三：部分特价房撼动卖主心态

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