过去：炒房带来需求过旺

　　为什么房价会上涨过快？为什么部分城市涨得更快？顾云昌认为，原因越来越清楚了，即房地产的价格不是由成本决定的，而是由供求关系决定的。比如，北京流行一句话“炒房从娃娃抓起”就表明了社会对投资房产的高度热衷。

　　房地产市场的旺盛需求既有自住性的需求，也有投资性的需求，供求关系失衡了，房价就大涨。资料显示，2003年以前房价的增幅非常平缓，每年上涨3%、4%，到了2004年以后房价开始上涨过快，百分之十几，甚至去年达到了百分之二十几。

　　顾云昌认为，转折点在2004年，房地产市场的供求关系改变了。2005年开始，出现了供不应求。比如，从2006、2007、2008、2009这 四年，全国商品住宅的竣工面积是20亿平方米，销售面积是26.6亿平方米，也就是说供不应求。在需求当中，一类叫作自住性需求，一类叫投资性需求，另外一类是投资需求。现在来看造成房价上涨过快的背后很大程度说是由于短期的投资性需求，越是房地产上涨过快的城市，投资性需求比例占比就越高。有的时候20%、有的楼盘一半以上是投机性需求。

　　他认为，总体来说，去年房价的高速上涨，主要是供应不足、货币刺激政策、投资投机旺盛、保障房供应不足等原因造成的。

　　房价：两三个月后降价更明显

　　目前楼市还停留在成交量下滑阶段，两三个月以后，支撑不住的开发商将会大幅下调房价。“现在这段时间虽然交易量下滑了，但开发商去年赚了钱还撑得住，不过再过两三个月，撑不住的开发商就要有动作了，房价松动的力度会非常大。”顾云昌说。

　　去年，媒体爆出的顾云昌一句话引起广泛关注，即“丈母娘需求推高房价”。顾云昌说那是被媒体误读了，他的原意是“丈母娘需求推动了房地产成交火爆”。顾云昌认为，这样说并非夸大。在北京、上海这样的城市，每年竣工的住宅是20万套，但是每年结婚的家庭有16万个，绝大部分新婚家庭都要购房子。甚至有好事者对丈母娘做了调查，得出的结论是80%的丈母娘要求女婿要有房子，只有20%的丈母娘允许女婿可以租房。所以说，不管是租房还是购房通通是丈母娘的需求。

　　效果：本轮房价难以反弹

　　此轮调控被称为“史上较严厉”。顾云昌预测，今年近期市场销量下降，中期房价松动。

　　顾云昌认为，房价是松动，而不是完全的下降，因为有的城市会下降，有的城市不一定降。总的来说，调控效果与泡沫成正比，泡沫较大的城市效果会更明显，如一些一线城市下滑严重，房价已经开始全线松动。如果销售进一步放缓会影响下一步的投资增长，从经济大环境来讲，房地产一定要保持一定的增长速度，防止大起大落。

　　明年市场的供应量会明显加大，供应结构会趋于合理。而需求方面，自住需求仍然旺盛，武汉市场也是一样，改善性的需求很旺盛，不因为调控以后的需求就没有了，但投机需求会明显的收敛。

　　顾云昌说，有些人担心调控不到位会跟前几轮一样房价较终会反弹，但此次反弹的可能性已经大大减少。过去几次调控以后越调越高，主要是过去只调控需求。各项政策一出，短期压抑住了购房者的需求；当调控过后，压抑后的需求会很快反弹，如果供应量跟不上，必然带来房价快速上涨。而今年的土地供应量是过去几年平均水平的3倍。再从需求方面看，由于调控大大打击了投机和投资需求，供应量放大了，需求有所下降，房价就不可能反弹。华中师范大学经济学院院长邓宏乾也认为，受二套房“认房又认贷”的影响，投资客与改善型购房者都被挡在了外面，仅靠刚性需求无法支撑目前的房价。

　　调控：房地产业成长中的烦恼

　　面对高涨的房价，有人说中国的房地产得了“癌症”，顾云昌则认为目前种种的问题属于“成长中的烦恼”。比如较近的一次就是去年刺激经济后的后遗症。去年大幅增加货币供应量来刺激经济，大量货币流向了房地产行业，造成房价快速飙升。

　　不过，中国的经济增长正处在一个成长期，经济增长主要靠投资、靠消费、靠出口。未来增加消费空间很大，尤其是城市化的进程会带动消费快速增长。目前我国城镇化率是46.6%，而城市化率达到70%以上才算是现代化国家。我国房地产行业仍是国民经济重要的支柱产业，去年全国房屋的销售额达到了7万亿元，而我国的财政收入也才6万多亿元。所以房地产长期要发展，速度不要太快，但是千万不能出现大起大落。

　　顾云昌认为，在市场经济中，房地产的发展就是一个不断出现泡沫、不断挤出泡沫的过程，调控是会长期存在的。政府会改革金融杠杆、财税政策和土地政策等来保持房地产的平稳发展。

　　他笑称，房地产行业目前出现的问题就像是一个青春美少女脸上长了些痘痘，虽短期影响观瞻，但未来是美好的。

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