2011年调控将走向何方?在昨天网易房产主办的中国房地产2011新年峰会上,来自住建部和财政部等接近决策层的大腕们集体论道。财政部财政科学研究所所长贾康、住建部政策研究副主任秦虹、中国房地产研究会副会长顾云昌等知名学者相继发表自己的观点,并针对楼市的四大难题一一作答。

值得注意的是多次参与国家经济政策研制的财政部财政科学研究所所长贾康的观点。他称,房试点方案不会也没必要覆盖套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅),应该是给了中低收入者一颗定心丸。

问题1

为何调控效果不佳?“房产外围作用因素越来越多”

2010年是楼市的政策年,经历了2次大型调控以及多次的准备金上调、加息等宏观调控,但地王频现、“日光盘”屡出、通宵排队成开盘必备“头菜”等现象多次上演,外界对于楼市宏观调控的信心发生动摇。

“开发量不低、成交量不低、房价涨幅不均。”昨日秦虹这样总结去年的房地产市场。她称,2010年总体来说,房价涨幅比2009年低。如果没有调控,涨幅可能还不只这个水平。

“2010年政策很给力,但是落实不够好。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示,统计显示,从2005年开始全国的房地产价格一路攀升,原因在于从当时开始,供求关系就发生了逆转,一直处于卖方市场,成为购家之间互相竞争的市场,所以谁出价高就卖给谁,直接也导致了房价攀升。

在秦虹看来,当前市场主体各个方面利益分化非常严重,政府和地方政府利益目标、央行和商业银行目标利益等都是不一致的,所以国家调控政策制度设计上比较完整,但落实起来就不尽如人意。她同时指出,当前市场所面临的一些问题,如投资性需求快速增长,企业囤地捂盘行为、保障房比重低,并不是一年形成的；而且影响市场的外围因素越来越多,力量越来越强,如资金充裕、投资渠道有限、通货膨胀预期、土地财政等都还没有解决等。“指望出台一些政策就达到满意效果,这也是难上加难。”秦虹认为,房地产调控要想见到效果,还必须要持续下去；要把多年累积的问题解决,和房地产短期政策相呼应的长期制度建设也非常重要。

问题2

限购令或成“令”?“政府应抢时间增大供应、开拓投资渠道”

2011年房地产走势如何?会不会有新一波调控出现?

秦虹认为,在2011年,楼市调控政策仍然会有持续性、连续性、稳定性。如提高头付、禁止三套房贷、限制外地人购房等控制投资性需求的政策仍将会持续。关于限购令,秦虹则表示,2011年还会有一些城市根据当地的情况、房价涨幅,陆续出台新的限购政策。

限购令执行以来,很多城市成交量下降,但是价格还没有出现明显的回落,2011年像广州、深圳继续推行限购令,有人担心届时一旦取消,会导致房价报复性反弹。

在顾云昌看来,限购令就好像过去发票证,主要是因为产品供不应求,价格还很高,因此进行需求限制。“9·29”新政出台至今,对于市场的影响逐渐显现,尤其是一线城市成交量逐步下滑的趋势非常明显,同时房价上涨的势头已经受到遏制,预计接下来作用会更加明显。

顾云昌提醒说,由于目前流动性依然泛滥,加上外围热钱凶猛,如果这种格局无法得到改善,那么“限购令”松绑变成“令”的可能性非常大,因此政府在行政干预时,应该在抑制需求的同时加大住房供应,尤其是普通商品房与保障房；同时,应该抓紧时间并且开拓更多的投资渠道,比如说基金债券等金融创新工具,才能实现“分流资金、平抑房价”的作用,防止房价出现报复性反弹。

　问题3

房产税今年试点?或面向豪宅和多套房

自去年以来,关于房产税的传闻和争论不绝于耳。

昨日财政部财政科学研究所所长贾康表示,现在国家经济发展相当不错,继续应对挑战,化解风险的同时,房地产调控怎样进行更合理的加固,制度建设因素已经成为当务之急。2010年4月15日以来的这轮调控,要作出应有的贡献,就要把短期问题和中长期问题衔接好,其中一个主要的制度设计就是在房产交易环节征税后,对保有环节也进行征税。而房地产税在中国应该以改革试点来切入。“我们听到上海和重庆非常明确地表态愿意先行先试,只能拭目以待。”

“我认为试点方案没必要覆盖套房,只面向高端(住宅)和增量(住宅)。对于一般社会中下收入(包括公职人员),应该给他们吃定心丸。”贾康说,高端(豪宅)和增量(多套房)也不是和社会上先富起来的人过不去,这是市场经济通行原则,他们有可能在再分配优化过程当中为国库多做一些贡献,反过来也增加社会和谐度,从而更加心安理得享受先富起来的幸福感。

贾康还指出,2010年两次加息已经明确表明,国家经济在加息通道运行,如果没有特别大的意外,比如整个世界经济二次探底,国家在加息通道运行至少三个年头。

　问题4

房价如何回到合理价位?“应改变商品房独大的局面”

“2011年政策不松动,落实要给力。”顾云昌认为,据住建部统计,全国城镇居民85%已经拥有了自己的住宅,到底谁对房地产市场意见?就是收入高于低保但又购不起商品房的夹心层,以“80后”大学生为代表的夹心层在大城市“厚度”很大。“如果让夹心层盯着房价降降,还不如告诉夹心层未来供应的产品就是保障房。”

“我们的住房结构是一房独大的,过去整个新建房供应中95%是商品房,5%是保障房,这样的结构永远不可能让商品房回到合理的价位。”顾云昌说,回到合理价位必须是调整结构,让不同收入家庭购到与其收入相匹配的房子,或者租到和他收入相匹配的房子。政府要加大力度进行保障房建设,为社会上的低收入群体提供更多的“公租房”和“经适房”。只有这样,才能从根本上让房价回归理性。在2010年大家关注房价的同时,实际上国家已经在调整商品房和保障房的结构。而许多保障房项目刚刚开工,估计到了2011年才会大量推出。

秦虹也指出,2011年国家准备新建1000万套装修住房,这个量是比较大的。“一套保障房按50平方米算的话,2011年保障房建设的规模将会达到5亿平方米,如果2011年总的商品房面积仍然是在12亿平方米左右,那么保障房建设将相当于商品房新开工面积的40%多。一旦推出,房价将更可能稳定。”

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