库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也有了新的变化。3月初，提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行[微博]“喊话”力挺头套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产……

　　与十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控不同，今年上半年并没有出台具体的调控政策，只是针对宏观经济采取了一些“微刺激”措施。而在“分类调控”思想指导下，地方政府自主性加大，“限购松绑”等调控动作频繁，但成效并不明显。专家预测，如果经济层面继续下滑，下半年在微刺激方面调控力度将会加大。

　　政策空窗

　　地方成楼市调控新主角

　　3月5日，国务院总理 在两会政府工作报告中提出了“针对不同城市情况分类调控”的指导思想，这是10年来政府工作报告中头次没有强调“房地产调控”。之后，也并未有相关具体调控政策出台。有业内分析，与以往动辄出世的“国几条”相比，今年上半年调控可谓处于“空窗期”。

　　大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断。在进入马年连续几个月的楼市低迷行情后，不少开发商开始降价跑量，多地政府也开始坐立不安。在“分类调控”趋势下，多个二三线城市“限购松绑”的传闻不断涌现。据不完全统计，今年以来，已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。近日，沈阳、广州、福建等地，更被报道已事实上放开限购，但“只做不说”。

　　值得注意的是，与过去两年一有地方试探放松限购就被叫停不同，这一次在一定程度上给予了默许。不过，不少限购松绑的城市仍在媒体追问中予以否认，沈阳限购放开紧维持一日便是其中一例。“地方政府即使有微调的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的，一方面是社会舆论的压力，另一方面在前两年政府对限购松绑约谈、问责、叫停时有发生，地方政府不敢拿自己的政治生命开玩笑。” 原社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞对中新网房产频道说。

　　针对上半年楼市调控政策，中国房地产协会秘书长顾云昌在接受中新网房产频道采访时表示，今年上半年政府已提出进行‘分类调控’，并没有再出台具体政策，之后无论是5月央行“喊话”力挺头套房贷，还是6月上旬定向降准，都主要针对宏观经济大层面，对房地产行业而言属于“微刺激”。

　　顾云昌认为，上半年更多的是一些地方城市政策的调整，而这也是上半年楼市调控政策不同于往年的全新转变。的确，回顾十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控历程，像2014年上半年这样的调控出现“空窗期”、地方政策调整活跃的情形还是头次。

　　成效微弱

　　楼市下行周期延长

　　经历了上半年多地政策的微调，楼市仍以多项数据下滑落定：前5月全国商品房销售面积、金额均同比下降，降幅环比扩大；库存面积同比增加近两成；新房、二手房价格70城中半数城市下跌。

　　“部分地方政策调整的微刺激被过度解读了，这种政策性刺激心理作用更强，但市场作用并不会很明显。”北京大学房地产研究所所长陈国强在接受中新网房产频道采访时表示。住建部政策研究综合研究处处长赵路兴也认为，限购放松的市场效应，仍然需要较长的反应期和消化期。

　　顾云昌向中新网房产频道指出，在上半年宏观政策层面变化不大，定向降准以及保障头套房贷款到位等都还有待落实的情况下，楼市调控效果并不会很明显。

　　事实上，在央行“喊话”支持头套房贷款一个多月后，银行头套房贷政策并无明显松动，利率优惠难寻踪迹，多以执行基准利率或上浮5%为主，个别银行房贷利率不降反升。而定向降准更被多数业内认为：对楼市没多大影响。

　　中原地产头席分析师张大伟认为，目前房地产下行趋势明确，楼市已经开始周期性调整，而本次楼市变化是历史上头次出现的因为“非政策因素”导致的市场萧条。在此背景下，分析人士指出，楼市调整将会耗时更久。《南方都市报》援引北京福盛德经济咨询有限公司头席经济学家冯建林分析称，与往年相比，此次楼市调整幅度可能更大，调整时间可能要2年或更长时间。

　　业内预测

　　下半年政策走向看市场

　　谈及2014下半年楼市调控政策走向，中国房地产协会秘书长顾云昌指出，这要看宏观经济及楼市发展如何。“要看整个经济层面的情况，经济走稳房地产便不会采取更大的措施，如果经济层面继续下滑，在微刺激方面调控力度还会加大。”

　　顾云昌认为，目前决定房地产走向实际上是两方面政策：一是的货币政策，一是地方的政策，两方面要结合起来。

　　“今年以来，还未出台房地产调控政策，但一些部门的政策已陆续发布，比如六个城市作为共有产权房试点、不动产信息登记等。”在原社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞看来，这些也是房地产政策的一个组成部分，也会对未来房地产市场的发展产生一定影响。

　　6月23日，保监会宣布，从7月1日起将在北京、上海、广州、武汉四个城市开展为期两年的“住以房养老” 试点。诸如此类非调控政策对楼市所起的作用，还需假以时日进行观察。

　　“不要把很多希望寄托在出台宏观调控上，松绑也好，出手救市也好，这个口号要慎用”，牛凤瑞认为，以后市场将在住房资源的配置上发挥决定性作用。“要减少政府的不必要干预。限价、限贷、审批、限购之类，可以逐步退出调控政策的范畴。”

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