广州头试勾地、新政细则后头拍——荔湾芳村高尔夫球场两块靓地出让落锤，9家房企争夺，经过近100轮举牌，较后中铁房地产集团房企以12.95亿夺得两地，溢价高达129%。

　　这次拍卖的是荔湾区芳村高尔夫球场A地块和B地块。A地块占地面积 28122平方米，建筑面积84366平方米，挂牌起始价27966万元，折合楼面地价3314.8元/平方米。拍卖结果是由央企中铁房地产集团6.25亿夺得A地块,折合楼面价7408元/平米。B地块占地面积37000平方米，包括AF030622、AF030623两块地，建筑面积分别是88896、2931平方米，挂牌起始价28529万元，折合楼面地价3107元/平方米。较后也是被中铁房地产集团6.7亿夺得，折合楼面价7296元/平方米。

　　有媒体认为从南沙区龙穴岛2010NJY-2地块、开发区KXC-J1-3地块的流拍，到该两块地遭疯抢，2010年土地市场的冷清一扫而空。

　　针对此次土地拍卖，合富置业头席分析师龙斌表示，两块地的出让价比预期略高，总的看竞争激烈，但不失理性。得主中铁集团乃国企，资金实力不一般，结果会给市场传达什么信息？广州楼市目前有强支撑，后市看好。

　　满堂红研究部高端主任肖文晓表示，7000多的楼面地价，放在市场好的时候，大家会觉得便宜了，放在现在算是中规中矩，不觉得是楼市的什么强心针。08年调控之初，员村绢麻厂地王够强力了，一样改变不了跌势。

　　我查了一下之前网上的预测，大致认为拍卖结果会在6000-8000元/平方米。而目前该区域房价大约为13000元/平方米，有人甚至据此预测这两幅地的住宅两年后入市售价在1.8万-2.1万元/平米。

　　如果真的如此，这次拍出的地价是否太低了呢？而我比较认同经纬朱欣苑的判断，她认为该地块楼面地价5000元/平米左右比较合理，超过7000元/平米就偏高。因为，虽然芳村一带目前的房价还比较高，例如广物荔江美筑二期售价大约在13000-16000元/平米，据称复式要2万/平米。但阳光家缘显示该盘一期均价为11883元/平米，已售242套、仅剩11套；二期均价15673元/平米，但仅销售24套、还有237套未售。

　　而芳村的房价2009年以前一直在万元以下、甚至在8000元以下徘徊，只是由于该区域楼盘少，加上近期在广佛同城、白鹅潭经济圈等利好推动下，因此房价开始不断飙升，但市场认可和接受的程度并不是太高。
　　在目前新政调控的环境下，房价已经开始出现回落，在土地拍卖现场提示周边房价为13000元/平米左右。如果，未来房价不是走高而是走低，例如象2008年那样芳村的房价可能只能购到8000-10000元/平米，那7000多元的楼面地价显然就偏高。

　　金沙洲的楼盘房价高的时候洋房可以高达15000-16000元/平米，但房价低的时候会降到6000-7000元/平米，价格变化幅度高达40%-50%。当时楼面地价8000多元/平米的地王都无法开发，其中一幅已经被政府收回。因此，对未来房价的预期不宜过度乐观，如果房价不是在目前的基础上走高而是走低要如何应对？

　　我也比较认同萧文晓的看法，的确在市场已经形成整体回落态势的情况下，个别地块高价出让是无法逆转局势的，较典型的就是恒大逆市高价拿下的员村地块。但萧文晓只说了市场好和市场一般的情形，认为在现在看是中规中矩，不觉得是什么强心针。没有说的情形是：市场不好或者很糟的话，这样的地价其实是偏高的，而且就连合富的龙斌现在也认为这一地价比预期略高。

　　央企高价拿地的现象屡见不鲜，但在市道如此明确、房价即将进入调整阶段逆市高价拿地，其精神可嘉、但市场的意识、把握和判断却难以恭维。事实上，央企、国企和房企误判市场和形势的例子也不胜枚数，是否误判今年下半年就可见分晓。

　　不过，这次拍卖的结果对地方政府完成今年的推地任务的确是增强了信心，如果结果不理想穗，24条提出今年要完成出让5平方公里住宅用地、其中2平方公里城区用地的任务就有可能受到影响。

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