在国家房产新政重锤敲打下，猛涨多个月的海南也不可避免地受到此次楼市调控的波及，成交量下跌，市场处于观望状态，但是房价并没有松动下降。多数人认为目前海南处于传统淡季，销量下跌很正常，但大家翘头企盼的旺季将会是什么样的市场形势，依然成为业界关注的焦点。5月27日，在新京报传媒推介会暨“国际旅游岛”论坛上，来自海南、北京约200位专家学者共同探讨了海南市场走势。

　　 楼市量跌价挺

　　在楼市调控政策频出、各地成交持续低迷的情况下，海南楼市并未出现价格大幅跳水情况，反而逆势坚挺或上涨。

　　据海南搜房网统计数据显示，5月份，三亚商品房销售均价为22921.98元/平方米，环比上升了14.3%。具体项目表现，如5月中旬雅居乐海南清水湾项目推出“星海传说”二期，大约90多套独栋别墅，市场均价4万元/平方米起，比一期均价3.5万元/平方米的价格上涨了5000元/平方米。揽海听涛均价为21000元/平方米，山屿湖项目在售房源虽然不多，但均价依旧保持在34000元/平方米。

　　在价格坚挺的同时，三亚成交量急剧下跌。海南搜房网统计数据显示，5月份三亚商品房总签约套数为316套，环比下降了66%，平均日成交量为10.19套，与4月份的单日成交量较高为80套相比，下降了76%。5月三亚商品房总签约面积为35484.12平方米，环比下降了55.6%。

　　三亚卓达房地产开发有限公司总经理赵相雨表示，在此次新政出台的时间段，正是海南楼市传统的淡季，但不能否认严厉的政策出台已经对海南楼市产生了影响，从目前市场观察判断，明显感觉到消费者出现了观望情绪，客流量减少。

　　对于海南楼市出现量跌价挺的局面，开发商普遍表现比较淡定。开发香水湾1号的北京嘉恒远东投资有限公司董事副总裁海毅轩认为，三亚楼市淡季，岛外购房者陆续撤离三亚，加上楼市新政的影响，导致观望人数增加，销量下降纯属正常。

　　 开发商放缓推盘节奏

　　为应对楼市目前的冰河期，计划在五月左右开盘的楼盘，多数已改变销售策略，推迟在十月份左右开盘，目前正处于蓄客阶段。

　　 “原本打算4、5月份开盘的开发商，因为市场转冷，都心有灵犀地推迟了开盘时间。”中原地产海南事业部总经理谢青向记者透露，海南较关键的问题是房价涨势太快。当新政落实情况比较好时，虽不敢肯定市场何时有起色，但10月之后应该会逐渐好转，很多项目开发商都在观望。

　　开发商目前并不差钱也成为他们推迟开盘的因素之一。谢青说：“去年年底和今年年初的火热，让开发商今年在海南的销售目标也完成了大半，如富力在海南的富力湾项目已经完成了全年60%左右的销售目标，开发商压力不大。”

　　 业内看好旺季或重拾升势

　　相对于去年年底今年年初节节升高的房价，新政以来海南楼市的整体低迷让人猜想不断。下半年海南楼市是否会被调控政策打压下去？业内人士均对海南楼市持不同程度的乐观态度。

　　大部分业内人士认为在经过这段时间的淡市后，海南楼市仍会重拾升势。具体理由总结有四：一是海南楼市是面向全国富人的特殊市场，中国有财力购购海南房地产的人大约有1000万人。二是海南购房者大多不需要按揭，有相当多数量的购房者是刷卡或使用现金购购。提高二套房贷对海南楼市没有影响。三是海南国际旅游岛已上升为国家战略，海南的环境优势将更加明显，海南楼市增值潜力巨大。四是楼市新政没有改变土地财政这一关键因素，楼市调控存在很大变数。

　　但是也有业内人士表示悲观，谢青认为，海南市场大部分操盘手并没有经历市场大周期，心理素质普遍不太高，如今海南地价成本与房价相比，其比重太少可以忽略不计，因此降价空间非常大，加之开发商不缺钱，如果发展商心态出现波动，不排除有大规模跟风降价的可能性。

　　经历过上一轮上涨后，面对即将到来的旺季，赵相雨、海毅轩、简毓萍等业内人士认为，踏实做产品，通过品牌营销等推广活动积蓄客源，实为应对之策。

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　　 -房价走势

　　 旺季到来后销量会升

　　 ●吴飞(海南省五指山市旅游局局长)：海南是国人养生度假的地方，旅游特色、气候在全国稀有，所以房地产市场并没有受到政策太大影响，目前海南楼市正处于淡季，很正常。预计下半年旺季到来后，销量会有所提升，五指山房价大幅度提升的可能性不大。

　　 下半年房价稳中有升

　　 ●赵相雨(三亚卓达房地产开发有限公司总经理)：从海南目前各大楼盘的市场现状分析，下半年新盘入市量会较去年持平，购房需求将会回升，预计房价会稳中有升。此轮房地产调控正值海南的传统淡季，从调控开始预计会持续半年多，半年后海南旺季到来时，此前的调控政策可能消化差不多，现在还谈不上海南的房价会降多少，起码优质品牌楼盘应不会降价，这与开发商的实力也有关系。

　　 房价持平略有下降

　　 ●海毅轩(北京嘉恒远东投资有限公司董事副总裁)：目前海南楼市观望在此轮房地产调控前，由于春节和国际旅游岛出台的因素，海南销量集中井喷，80%左右的房源已经销售出去，受此次宏调影响，海南楼市也处于观望等待期，因此目前正是开发商休整准备旺季到来的较好时期。

　　预计今年下半年海南楼市还将是旺季，但下半年房源供应充足，对海南价格会有影响，价格预计持平略有下降，优惠幅度大一些。

　　从海南长期发展看，海南楼市属于休闲度假地产，其资源的稀缺性吸引大量投资客来此置业，所以海南楼市长期向好。

　　 不排除大规模降价

　　 ●谢青(中原地产海南事业部总经理)：海南的很多发展商虽然上半年完成了60%的销售额，但是下半年的市场供应量非常巨大，从供需角度看整体还是悲观的。

　　当然影响我们对市场悲观态度的原因还有两个，一是因为海南没有经历市场周期(在较近10年内)，操盘手的心态容易出现问题，客户对市场反应速度的不确定性也会增加项目入市风险；二是海南项目地价相对低廉，发展商降价空间较大，如果发展商心态出现波动，不排除有大规模跟风降价的可能性。

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　　 -何时回暖

　　 2010年三亚楼市将进入调整期

　　 ●简毓萍(雅居乐地产总裁助理)：目前房产新政对三亚楼市影响还没有真正凸显出来。虽然新政对贷款购购套及以上住房有一定的限制，但事实上在三亚购购房产的岛外人士资金都比较雄厚，雅居乐清水湾项目70%左右的购房者是一次性付清房款，很少有人会按揭贷款。但市场也不可避免地出现了观望气氛，这是因为春节期间，三亚部分楼盘由于价格涨幅过快，超出了消费者的承受底线。同时在政府政策的调控下，消费者希望通过政策的杠杆作用，在平抑房价后再图出手。国际旅游岛对海南房地产市场也起到了很大的推动作用，受客观市场环境以及政府政策的影响，2010年三亚房地产市场将会进入调整期，较终将回归理性。

　　 “元旦前后楼市回暖”

　　 ●刘劲松(海南金手指投资集团营销总监)：海南受到此次宏调影响，销售量下滑明显，目前开发商、购房者都处于博弈和观望阶段。但是海南作为中国除了台湾之外先进的热带宝岛，拥有良好的空气、气候、水源，以及建设国际旅游岛的发展政策，它作为资源性、稀缺性地产具有长期保值增值的功能，这将吸引内地城市资金进入海南，也将推高海南楼市价格往上走。但也不会出现暴涨，预计元旦前后销量增加，房价基本持平。

　　面对目前不是很好的市场环境，开发商应该做好资金流计划和开工计划，同时注重品牌建设。

　　 -专家视角

　　四季度楼市面临严峻考验

　　住房和城乡建设部政策研究副主任王珏林在新京报传媒旗下的《房地产世界》海南推介会上分析认为，2010年的房地产形势分三阶段，上半年属于观望期，下半年属于观望趋缓，年底四季度市场要经受严重的考验。“比较今年GDP指标8%，将会给转变方式、调整结构、转变市场留出足够的空间。”王珏林认为市场会在调整中得到发展。

　　观望期越长损失越大。他认为，决心、供应量是缩短观望期的关键，缩短观望期的对策是，调控政策的坚定；地方配套政策抓紧出台；囤房囤地等违规行为加紧处理；加大房屋供应量，缓解刚性需求；提高透明度减少地产企业之间的攀比；加强社会舆论监督。

　　同时他指出四季度楼市将面临严峻考验，投资消费带动效应不会改变。当前国家的投资消费政策尤其促消费政策、促内需政策没有发生变化，还是在鼓励。

　　另外，当前国家的经济发展稳定，城市建设长期推进城镇化，都给房地产业奠定了很好的发展基础。因为无论经济、城镇化的发展，都需要我国的房地产业发挥作用。

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