在一连串调控政策的叠加效应下，楼市成交量节节下挫。北京房地产交易管理网的数据显示，11月11日~20日，全市二手房住宅网签日均成交量仅为494套，创下8月下旬以来交易量较低。 　　与此同时，成交价格却没有出现相对应的调整幅度，量跌价滞的现象再次出现，成为房价坚挺的代名词。据统计，截至11月20日，北京预售及预售公示的28个项目的平均单价为24525元每平米，相比10月份开盘均价仍上涨13.1％。 　　业界人士分析，楼市调控到目前阶段，一线城市房价上涨势头基本上被遏制住，调控措施已经取得明显成效，但是就长期缓解房价上涨动力来看，还远未达到调控目标。目前还只是零星的个别开发商和楼盘为促销而降价，只能说房价有下调压力，但尚未转化为实质性下跌的基础，楼市僵局依然未被打破。 　　实际上，近日市场上出现的降价苗头表明房价已经接近下降的边缘，楼市调控到了较关键的时刻。 　　北京通州一楼盘近期宣布直降7000元每平米，引发了公众关注和热议。地产龙头万科近日在武汉高调促销，至11月底每周推出的10套一口价房源相对此前的均价下降3000元每平米。曾经是涨价排头兵的三亚众多楼盘也打出底价、面积的促销标语。那么降价是否能由此蔓延，成交量下滑能否传导到房价？ 　　业界判断这是开发商对购房者底线的试探。在今年销售任务已基本完成之时，大型开发商降价求售的压力不大。而更需要警惕的是，开发商在撑过年底的冰冻期后，到了明年旺季可能就又有了“硬扛”不降价的底气和本钱，届时调控的效果会大打折扣。 　　如果说房价在年底没有形成实质性下降，到了明年3月份市场回暖后，成交量势必又会反弹，随着入市购房者的增多，市场预期又会发生变化，房价就失去了继续调整的动力。 　　而且，楼市中仍然存在一些促使房价继续上涨的力量，由于物价飞涨，出于资产配置的需要，许多人仍愿意选择将资金投资到房地产市场。当前尽管转入淡季，观望气氛浓重，但刚性需求同时也在积攒中，按照以往规律，一旦到了旺季就会集中爆发。可见，调控较终能否奏效，效果究竟有多大，关键在于接下来两三个月内的房价走势，这也将影响明年的整体走势。 　　从供求关系看，今年房地产投资较快增长以及保障性住房的大量入市将使明年楼市供应较为充足，而不合理购购需求将继续受到抑制。过去几年，住房是居民投资的重要渠道之一，房价上涨是典型的资金推动型，如今国家将住房重新定性为基本消费品，将依靠信贷杠杆进行短期炒房的投资者挤压出去，将使房价上涨和调控的压力大为减轻。 　　不过值得注意的是，开发商针对调控进行的销售策略调整可能会减弱调控效果，譬如为规避商品房预售资金监管，部分开发商调整推盘节奏，一部分集中在11月份开盘，一部分推迟到明年3月份，这会在短时间内形成供应空档，供求形势可能会逆转。 另外，在没有更好的投资渠道的情况下，有资金实力的投资者仍将购房视为中长期保值增值的工具。同时，在国际流动性泛滥、人民币升值的大背景下，楼市调控还得排除热钱流入的影响。国家统计局数据显示，1月~10月，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资同比增长43.3％，增幅明显高于其他领域利用外资增幅。 　　显然，房价要走出屡调屡涨的怪圈，改变部分人群思维深处根深蒂固的房价上涨预期，还原住房保障基本居住需求的功能定位，在调控效果不断显现的同时，调控力度仍需适时加码。 　　事实上，政府对楼市的调控政策仍有足够腾挪的空间。在银根收紧、资本市场融资受限的趋势下，预售资金监管的调控作用还没有充分发挥，例如北京市这一政策将在12月1日起正式实行，对开发商形成的资金压力将。另外政府还掌握着房产税这一致命武器，尽管要进入实质性运作尚需时日，但是仅是传出的预期对市场而言也是重磅炸弹。 　　从房价松动到实质性下降，是众多持币待购购房者的期盼，跨出这一步，尚需新的调控措施作为支撑。 在一连串调控政策的叠加效应下，楼市成交量节节下挫。北京房地产交易管理网的数据显示，11月11日~20日，全市二手房住宅网签日均成交量仅为494套，创下8月下旬以来交易量较低。 　　与此同时，成交价格却没有出现相对应的调整幅度，量跌价滞的现象再次出现，成为房价坚挺的代名词。据统计，截至11月20日，北京预售及预售公示的28个项目的平均单价为24525元每平米，相比10月份开盘均价仍上涨13.1％。 　　业界人士分析，楼市调控到目前阶段，一线城市房价上涨势头基本上被遏制住，调控措施已经取得明显成效，但是就长期缓解房价上涨动力来看，还远未达到调控目标。目前还只是零星的个别开发商和楼盘为促销而降价，只能说房价有下调压力，但尚未转化为实质性下跌的基础，楼市僵局依然未被打破。 　　实际上，近日市场上出现的降价苗头表明房价已经接近下降的边缘，楼市调控到了较关键的时刻。 　　北京通州一楼盘近期宣布直降7000元每平米，引发了公众关注和热议。地产龙头万科近日在武汉高调促销，至11月底每周推出的10套一口价房源相对此前的均价下降3000元每平米。曾经是涨价排头兵的三亚众多楼盘也打出底价、面积的促销标语。那么降价是否能由此蔓延，成交量下滑能否传导到房价？ 　　业界判断这是开发商对购房者底线的试探。在今年销售任务已基本完成之时，大型开发商降价求售的压力不大。而更需要警惕的是，开发商在撑过年底的冰冻期后，到了明年旺季可能就又有了“硬扛”不降价的底气和本钱，届时调控的效果会大打折扣。 　　如果说房价在年底没有形成实质性下降，到了明年3月份市场回暖后，成交量势必又会反弹，随着入市购房者的增多，市场预期又会发生变化，房价就失去了继续调整的动力。 　　而且，楼市中仍然存在一些促使房价继续上涨的力量，由于物价飞涨，出于资产配置的需要，许多人仍愿意选择将资金投资到房地产市场。当前尽管转入淡季，观望气氛浓重，但刚性需求同时也在积攒中，按照以往规律，一旦到了旺季就会集中爆发。可见，调控较终能否奏效，效果究竟有多大，关键在于接下来两三个月内的房价走势，这也将影响明年的整体走势。 　　从供求关系看，今年房地产投资较快增长以及保障性住房的大量入市将使明年楼市供应较为充足，而不合理购购需求将继续受到抑制。过去几年，住房是居民投资的重要渠道之一，房价上涨是典型的资金推动型，如今国家将住房重新定性为基本消费品，将依靠信贷杠杆进行短期炒房的投资者挤压出去，将使房价上涨和调控的压力大为减轻。 　　不过值得注意的是，开发商针对调控进行的销售策略调整可能会减弱调控效果，譬如为规避商品房预售资金监管，部分开发商调整推盘节奏，一部分集中在11月份开盘，一部分推迟到明年3月份，这会在短时间内形成供应空档，供求形势可能会逆转。

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