这句话背后的潜台词是，现在的房地产市场存在短期波动，但波动中蕴藏着机会，在这个被短期化的中长期产业中，要始终保持敏锐的感觉，清晰的判断，既要有短期的布局，更要有长期的战略安排。

　　英俊、儒雅、成熟、睿智、稳重……用这些词来形容47岁的张华纲恰如其分，他的形象一如金地长期以来给外界的形象。

　　不过，现在张华纲说，金地的形象还应该再年轻一点，三十六七这个年纪比较适合，但也不能太年轻，做地产太年轻了不够沉稳。

　　显然，张华纲希望金地在进入“快速发展期”之后，除了拥有中年人的儒雅，还应更具活力和个性化。事实上，金地近几年领跑行业的快速发展，以及在金融地产方面的率先试水，已经与张华纲所期望的形象非常贴近。

　　“金地——就是金融加地产”，这一提法十几年前就有，但张华纲认为，现在才是金地可以高调对外宣称这一定位的时候。

　　2009：精准的一跃

　　2008年初开始，受房地产调控政策以及全球金融危机的影响，房地产全行业陷入低谷。

　　张华纲坦言，2008年是他进入地产行业以来感觉压力的一年，“公司销售滑坡很厉害，价格也降得很快，睡不着觉是常有的事。”“谁也不知道这个寒冬会有多长。”

　　正在大家都在准备过寒冬的时候，金地却敏锐地感觉到了市场上一些不寻常的微妙变化。“在10月份刺激房地产的政策出台之后的两个月，我们在销售上就有一些好转，特别是深圳、广州的销量较先开始上来，头先可以判断深圳对全国房地产市场有带动作用。但是我们也注意到，较主要是刚性需求在往里面冲，投资和改善型需求并没有进来，客户结构决定市场不会出现大的反转。”果然，2009年1月，销量又突然往下缩，“我心里也咔嗒一下，难道仅仅只是个反弹？”

　　紧接着，金地的管理层开始马不停蹄地在全国各地跑市场，仅3月份，就跑了11个城市。张华纲说：“在我们的决策模型里，消费者结构中投资客所占的比例是一个很重要的点，因为他们感觉灵敏，对未来也有很清楚的预判，他们追求的不是完全的底，而是相对的底部和阶段。2月份开始，我们就注意到不仅仅成交量又上去了，同时高端楼盘在启动，改善和投资型客户在大批进入。”

　　因此，当大多数行业机构还认为市场仅仅是回暖的时候，金地管理团队根据自己对市场深度的理解，得出了一个非常清晰的判断，那就是行业已经是反转而不仅仅是反弹。“因而公司迅速将经营策略从防守型调整为进取型，做了一个投资性的决定，那就是拿地、拿地。”

　　2009年4月29日，金地打响了当年开发商拿地的枪，在上海拿下了徐泾地块，一向以沉稳著称的金地这一行动立刻引来市场一片哗然，金地成为了一面风向标，拿地公告当天股票就以涨停报收。紧随其后，金地又在武汉拿下了壕沟地块。在中国房地产市场开始反转，热潮涌来继而全面爆发之前，金地加快了将货币资金转化为土地资产的置换速度。

　　至金地2009年年报公告时，金地共获取了18个项目，新增土地储备523万平方米，完成了206亿元的投资额。金地的土地储备已经达到1548万平方米，其中公司权益土地储备1358万平方米，为公司未来几年的发展储备了充足资源。

　　除了拿地快之外，2009年金地还加快了开发和销售的速度。“我们绝不允许项目为了多赚个百分之几，拖一拖，放一放，项目必须符合我们的开发周期和开发速度。”

　　就在土地价格水涨船高，各地“地王”频现的时候，金地的拿地行动却戛然而止。“四季度我们基本上就没有拿地了，再拿就是冒险了。”张华纲说。

　　正是基于金地对市场精准的研判、果断的出手和对节奏的精准把握，2009年金地收获了一份靓丽的业绩。公司全年完成营业收入120.98亿元，同比增长24％，实现净利润17.76亿元，同比增长111％；基本每股收益0.78元。

　　回顾金地所经历的2009年中国地产界的喧嚣和波澜壮阔，张华纲用了一句颇具诗意的话来做注脚：“大家都在睡觉的时候，我们起来干活了，大家都在准备过寒冬的时候，我们已经进入春天。”

　　瞄准创新型商业地产

　　本科毕业于华中理工大学的张华纲一直被认为是一位“理性”的管理者，在他看来，“理性”更多的体现在要有敏锐的感觉，并始终保持前瞻性的眼光。“地产是一个中长期的产业，大势不能看错，看短做长在战略上是非常错误的，错了以后就不能借势盈利。”

　　商业地产是2010年金地着力发展的一个方向。张华纲认为，目前中国房地产市场已经进入到了商业房地产阶段，但是还处于初级阶段。

　　在商业地产领域，张华纲一再强调两个字：创新。在他看来，以往商业地产以销售为目的开发模式是不可持续的，金地将走一些更经典的具有创新性的开发模式，将商业和金融进行结合，但他坦承：“要形成一个模式很不容易。”

　　张华纲说，金地做商业地产，其中一个原因是看中了市场对商业物业投资的巨大需求。“比如保险法允许保险公司去购这种物业，用有经常性现金收益的物业去做它的一个稳定的投资载体，这个需求很大。”

　　“有了这个需求，金融杠杆就比较大了，比如这个项目的收益率只有5％，但把它去做一个REITS（房地产投资信托基金），它的收益率可以达到10－15％，对于公司来说，相当于已经实现销售，钱已经回来了。用未来的现金流贴现销售物业，公司的风险相应地降低了很多。”

　　“REITS是商业地产发展的基础平台，我们可以通过打包发REITS这些方式，把收益权拿到市场上去做一个证券化。既把钱拿回来了，同时也保证了客户的金融。”

　　“做商业地产头先要有量，所以公司头先会介入旧城改造，这是一个很大的量，很大。”在深圳，金地就积极介入了深圳市岗厦旧城改造项目。

　　张华纲表示，金地在一些商业项目上还有可能介入后期的经营。“比如不排除我们会在养老社区这方面去做一些尝试。”“管理难度会加大，但相信我们一定会把这个工具用好，我们对商业地产的研究已经走在前面并且很深入，这方面也可以借鉴欧美的一些经验。”

　　房地产金融带来乘数效应

　　房地产是一个资金密集型的行业，与金融行业有着高度的类似。张华纲认为，目前地产公司之间在开发运营能力上的差距正在逐步缩小，未来的竞争将转向资金与资源的整合能力上。房地产金融化是全世界地产行业发展的趋势，也是未来中国房地产行业发展的方向。

　　根据麦肯锡的研究，预计到2015年，中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元左右。“金地希望在这个市场成熟之前占领一席之地。”

　　张华纲说，早在5年前，金地就已经开始尝试房地产金融业务。2004年，金地和摩根士丹利合作做了一个不良资产处理包。

　　“后来又尝试了信托，实际上是房地产基金的一个雏形。这两个项目不算很成功，但好在都没亏钱，都有5％的收益率。”再后来金地还和ING（荷兰国际集团）合作了两个项目，合作比较顺利。

　　2008年，金地和UBS（瑞士联合银行）共同成立了一个美元房地产基金，准备投资于金地的一个项目。但因次贷危机和金融危机的影响，募资走了很多的弯路。“合同都在陆续地签，1亿多美元的资金较近很快就会到位。”

　　2009年，金地和平安信托展开了一项股权合作，由平安发信托募资直接投到金地的项目上，这是一个结构性的产品，募集的16亿元资金里有8亿元债，8亿元股。

　　张华纲表示，与金融机构的合作无非是债和股，或者是这两类的组合，而载体无非是住宅和商业。“金融机构对类似这样的合作模式非常感兴趣。”

　　或许出于未来市场的良好预期，说到这里，张华纲略显兴奋。“房地产金融为公司发展带来的是乘数效应，在未来的中国市场，各种结构性产品的量会大大增加。未来金地会与投资伙伴一起发起人民币基金管理工作，主要投资于住宅地产，同时也会考虑对商业地产以及公司并购进行投资。”

　　他说，金地做基金业务跟传统的房地产业务一定是结合的，“它不光有正常的投资收入，还有一块是基金管理的收入，基金管理实际上是风险较低的管理业务，中国的基金管理基本都是盈利的。它对公司的价值有比较大的提升作用，而公司也更能够充分发挥团队的优势。”

　　随着金地在房地产金融业务的深度介入，对于金地将来会否转向房地产金融投资而淡化地产开发业务的疑问，张华纲表示，金地的本行是开发，金融目前还只是一个支持性的平台。“但是不小心把这个平台做大了，未来也不排除它会成为公司的一个主业。”

　　规模扩张下的千亿目标

　　中国房地产市场在经历了2009年的跌宕起伏后，2010年更显扑朔迷离。但在金地看来，中国城市化进程方兴未艾，从高速发展到进入稳定期，预计还有10年左右的时间。中国房地产行业的上升趋势仍毋庸置疑，市场的短期波动并不会逆转大潮流的方向。

　　张华纲说，未来几年，在保持较高收益水平下规模化发展仍然是公司的战略主线。他现在的梦想是把金地的规模做到上千亿，让金地成为一个全球化的现代化企业。

　　如何实现千亿的跨越？“金地要实现规模的倍增发展，头先必须有股权和资本的扩张。在股本的扩张方面，不排除在一些项目层面做一些广泛的合作；另一方面就是靠投资，没有投资的拉动企业要上规模也是不太可能的。比如金地去年投了200亿拿地，未来三年会带来600亿的销售额。”

　　2010年，金地计划的投资规模为100－150亿。“无股权投资的话可能就100亿。”

　　强调规模的增长意味着，在经历了2009年的大规模拿地之后，2010年的金地还会继续拿地，只是战略会有所调整。当下，对于金地来说，如何在全国范围内进行有效布局成为关键任务。“目前一线城市拿

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