新闻回放:物业屡屡起纠纷

　　2005年11月8日，园方物业因收取物业费问题暴力袭击业主，造成业主和记者多人受伤，园方物业于11月9日宣布暂停对中方园小区的物业管理服务，11月14日，又公告退出中方园小区的物业管理服务，业主安全得不到保障，小区脏乱差，垃圾成堆，民怨沸腾，使得小区陷入无人管理的困境。

　　再向前追溯，2005年8月10日，经三路北段的明鸿新城业主委员会罢免了老“管家”，同时以招标形式确定了新的“管家”郑州大宇物业公司。而当新“管家”入驻时，老“管家”拒绝交接，互不相让，在小区门口出现了罕见一景:身穿迷彩服和蓝色工装的两家物业公司的保安并排而立。

　　此外还有一系列新闻事件也引起了我们的关注:北苑小区一周丢两辆汽车，宝景花园业主委员会“难产”，刚来电又停水的台胞小区千户居民苦不堪言，姚寨小区物业竖起的车桩锁业主无处停车，园田花园再现停水事件，东明花园物业法人代表殴打业主……

　　物业管理，一个事关业主切身利益的行业，究竟是什么导致了上述种种事件的发生，业内、专家、业主都是怎样说的呢？

　　各方说法

　　物管部门:”服务比管理更重要”

　　郑州市房管局物业管理有关部门负责人在获悉业主被园方物业管理公司殴打之后，对此事表示了极大的关注。他指出，园方物业公司打伤人的行为头先是非常野蛮的不文明行为，在道德上应受到谴责，在法律上应依法处理。同时也指出，近几年来郑州市物业管理取得了一定的发展，但是也存在不少问题需要进一步规范。一是物业管理的法律法规有待完善。二是物业管理企业管理服务质量有待规范和提高。这位负责人指出，目前，一些物业管理企业还达不到政府要求的标准，多收费少服务、光收费不服务的现象在一些物业公司中存在。三是物业管理观念有待转变。一方面，物业管理企业要从传统的“管理”意识转变为“服务”意识，要按照法律、法规和合同约定为业主提供相应的服务；另一方面，业主也要认识和理解物业管理，在物业管理活动中维护自身合法权益的同时，也要履行相应的义务。

　　物管协会:市场化程度低

　　郑州市物业管理协会工作人员认为，接连发生物业管理人员打人事件，主要有两个方面的原因:头先是行业市场化程度不够，没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰，因而导致一些低劣的物业管理公司有存活的空间。其次，在整个行业的管理上尚存在一定的缺陷。特别是在此之前发生的几起物业打人恶性事件，有关部门的制裁力度远远不够。不过，他强调这是很多方面的原因造成的。由于相关部门一直在强调市场应该安定团结，使得一些主要矛盾被掩盖，导致政府的监管和行业的自律没能很好地结合起来，矛盾爆发出来，引起恶性事件的发生。

　　针对类似的恶性事件，协会在今年的工作计划当中，对推行行业自律措施方面有一条特别强调，对于在行业中违反了职业操守和规则的相关人员，将给予提醒，并且在协会所可能的范围内对严重事件和人员予以曝光，在行业内不予录用。

　　物业公司:收费难，亏损

　　针对越来越多的物业管理纠纷，物业管理公司也是有苦难言！其中，矛盾的症结主要就是收费难问题！

　　收费之难一:想不通就拒交物业费。“以前从来没有交过，现在为什么要交？”面对物业费，经常会有人提出这样的疑问。经历了计划经济体制下的住房制度，人们已形成了住房不付费的观念。物业公司对业主来说，只是近些年才接触到的一个名词。更有一些业主认为，物业只收费不服务。在这种情况下，物业费的收取经常会遭到拒绝。“我一年之内就丢了7辆自行车，不知道物业收费到底都干吗了？”经常有居民这样抱怨。

　　收费之难二:开发商问题殃及物业。物业公司本身便是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，物业便很可能因此遭受池鱼之殃。收费之难三:业主欠费形成恶性循环。“一些人不交物业费，我们没钱了，只能停公用设施。”小区的许多公用设施是在收取物业费的基础上运行的。如果大批业主拒交物业费，那么物业公司很有可能无法维持原有公用设施的正常工作。因此，停电梯的有之，关大门的有之，而这些举动较终导致了更多业主的不满，恶性循环由此而生。

　　种种原因，物业管理公司收费率低，造成亏损，使得在收费问题上采取极端措施，殴打业主的事情也就不难理解了。

　　开发商:有苦也难言

　　在诸多物业纠纷中，开发商往往被指责与物业管理公司有裙带关系，很多业主与开发商的纠纷转嫁到物业管理公司头上。其实，对于这些问题，开发商也是有苦难言！比如，此次园方物业殴打业主一事，很多人误认为是开发商中方园在殴打业主和记者，其实园方物业和开发商中方园是截然不同的两个法人，二者没有任何关系，园方物业是中方园业主委员会从社会上聘请的物业管理公司，园方物业殴打业主和记者，给中方园公司也造成名誉损失。更重要的是，现在园方物业撒手不干，一个4000户的大型社区居然无人管理，中方园小区内，草地疯长，落叶遍地，小摊小贩让乱停乱摆，此时，作为开发商中方园公司只好让自己公司的员工做社区安全、垃圾清运等简单的物业管理工作。

　　“虽然不是开发商的责任，但作为有责任的开发商，不但要蒙受名誉上的损失，而且还要承担物业管理留下的烂摊子，开发商其实也有苦难言。”中方园的周总说。

　　权威诊断

　　物管纠纷六大“症结”

　　问题一:透明度有多高？物业管理是一项长期的工作，需要不断地投入资金。物业管理收费虽有明文规定、明码标价，物管公司也都承诺收费以及资金管理透明化，并定期公布账务。然而根据多位业主的来电来信反映，收费混乱的现象仍然普遍存在。

　　问题二:谁是社区的主人？

　　周小姐反映，她所在的小区要改组业主委员会，不公开唱票，选举票数也不公开，业主委员会就这样成立了。

　　《物权法(草案)》规定了业主有专用部分的所有权、共有部分的管理权，同时对业主委员会的选举和更换、物业公司的选聘和解聘、维修基金的使用等都做出了明确的规定。这样的规定，加强了对发展商、物业管理公司和业主本身的约束力。

　　问题三:是管理还是服务？

　　物管企业竞争激烈，市场化运作的程度也日趋提高，物业公司应该非常清楚市场的主人就是业主。物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务，叫“物业管理”只是约定俗成。但目前的状况是，很多物管企业仍视自己是管理部门，更多的时候是按照自己的意志，而非业主的需要去管理社区。一些业主认为物管机构是花钱雇来的“管家”，应该尽心尽力为业主排忧解难，做好服务工作，而不是居高临下地以管理者的姿态出现。

　　问题四:配套设施收益归谁？

　　长期以来，物业内配套设施的归属问题，引起纠纷较多的即是会所与车库。这有两条途径可以确定:一是看是否有独立的产权证，二是由房屋测绘部门提供是否已进入销售面积的分摊证明。对物业公司而言，归属问题明确了，管理问题也需明确，即如果属于业主所有，则相关的经营收入及经营费用可以进入管理费核算范围。

　　问题五:社区相邻权如何保护？

　　小区公用设施是小区全体业主的公共财产，物业管理或开发商本不应该无故占用。近期有业主来电表示，当初购房时就是看到小区有相对宽松的公共休闲场所，谁知入住后不到一年，用作绿化的架空层，被管理处建成了类似会所的棋牌室和健身房，还向业主收取一定的娱乐费用。

　　问题六:房子“养老”问题物业管理专项资金，包括开发商缴的小区公共基础设施维护资金和业主缴的公共维修基金，它的设立旨在长期维护社区的公共基础设施，以保障居民的安全。但出于种种原因，物管公司对于专项资金的管理尚不规范，甚至存在挪用等违规的情况。记者 张尚

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！