［核心提示］

　　作为我省头个以招投标形式聘用物业公司的居民小区，郑州中方园的物业问题历经多次风波，一直未能得到圆满解决。对此，专家们给了详细的分析，并指出解决物业管理难较关键的是让业主自己当家做主。

　　［症状］ 怪圈困住中方园

　　2005年10月13日，因收取道路维修基金发生冲突，中方园业主王先生的汽车被值班的保安“破相”。之后不久，王先生遭到几个不明身份的年轻人殴打。物业管理出现问题——小区环境差——业主不满意——业主不缴纳物业费——物业公司收益减少——物业减少人员开支——服务减少——物业管理出现问题。现在的中方园小区似乎就陷入这样一个怪圈。

　　在采访中，许多业主向记者反映，中方园小区存在丢失自行车、房屋漏水和水管破裂而物业管理公司未尽到维修或联系维修的义务等问题。

　　对此，圆方物业的解释是，在新老物业公司交接过程中，由于种种原因，有不少问题都没有衔接好，以至于出现这样或者那样的情况。“可能我们的工作确实有一定的漏洞，再加上业主们对我们工作的误会，他们就通过拒交物业费来表达自己的不满，直接导致我们收入锐减，现在大概有50％的业主拖欠物业费，在这种情况下，虽然我们并没有减少服务人员的数量，但是可以对比一下，现在我们的员工收入是同行业中较低的，他们肯定会不满意，表现在服务量上就会相对地减少。”圆方物业负责人陈泽说。

　　病因一：主仆颠倒致使业主利益受损

　　“因为物业我们已经起诉了80多户业主，还有很多没有起诉！”采访中，天伦物业管理公司一位负责人说。

　　一个小区，仅因为物业管理就出现了多起对簿公堂的事情，物业管理到底怎么了？人们不禁感到疑惑。

　　郑州大学公共管理学院杨教授说，说起物业管理，很多人很容易联想到物业公司，很多地方的法规也把物业管理定义为请物业公司管理，实际上二者是没有必然联系的。试想，如果个人购了一栋楼房，完全可以自己决定请不请物业公司，那么50个人购了一栋楼，为什么就非要请物业公司进行管理呢？现在普遍采取的请物业公司管理这种模式，很容易造成业主将自己所置物业交给一个不相干的物业公司进行管理，人为造成主仆颠倒，直接导致了损害业主合法权益的事情层出不穷，物业管理因此也混乱不堪。中方园现象正是如此。

　　病因二：法规缺失造成无章可循

　　杨教授还说，部分法律法规线条过粗，缺乏可操作性，比如，关于产权的登记，业主的房产证上普遍没有对共有财产进行登记，试想，你都不知道自己有哪些财产，保护财产又从何谈起呢？甚至在更多情况下，就连土地使用权证书卖完楼都还在开发商手上，而没有登记在业主名下。

　　还有，物业公司的服务标准也不统一，现实生活中，同样是交纳了100元物业管理费，a　小区有50个保安值班，业主安居乐业，而b小区却只有10个保安，业主们一个月丢失了3辆自行车。相关部门没有一个可依据的操作规范来约束物业公司的服务标准，也是问题层出不穷的原因之一。

　　病因三：恶性竞争引发服务质量打折

　　据统计，郑州市目前有近500家物业管理公司，管理环境局势复杂。郑州市物业管理协会秘书长武凤翔认为，现阶段，物业市场竞争非常激烈，诸多中小物业管理企业面临生存的困境，但又不甘心被市场淘汰，为了在物业管理市场中抢占一席之地，不惜采用非常规甚至有悖于行业发展的恶性竞争手段，这在某种程度上加剧了物管行业的竞争，导致了物业管理市场的混乱。

　　另外，物业管理公开招标难度大，行业内存在恶性竞争等，加剧了物业管理招标工作的混乱。如郑州市一些企事业单位的小区，在实行物业管理招标时，采取以低价选择的标准，哪家物业管理公司要的价低就选谁。而企业为了中标，不得不以降价甚至低于成本价竞标。“物业公司是以盈利为目的的，低价中标后，必然会在物业服务和管理质量上大打折扣，一系列物管问题暴露出来，物管纠纷在所难免。”杨教授说。

　　病因四：部分居委会、业主委员会也想分杯羹

　　一个巴掌拍不响，也不能仅仅把物业管理混乱的责任全部推到物业公司身上。

　　武凤翔举例说，一些小区的居委会、业主委员会和物业公司存在着千丝万缕的联系。居委会和业主委员会并非本着对业主负责、积极促进物业管理改进的态度，而是瞄准物业管理这块“肥肉”，想从中分一杯羹。更恶劣的是，向物业管理公司提出一些无理要求:如要求该物业管理公司必须在业主委员会专业下工作，并必须向业主委员会交纳一定数额的押金；要求物业管理公司将收取物业费的一部分上缴业主委员会；要求物业管理公司将小区内公共设施用于开展经营活动，并将全部收入上缴业主委员会；要求物业管理公司每年给业主委员会提供经费等等。按照上述要求，即便业主委员会能够选聘来新的管家，但多数物管公司接管后不久即宣告退出。

   ［药方］

　　剂：量化服务标准

　　目前，我国还没有专门法规对物业管理作出细致的规定，郑州市惠济区法院揭培绿、杨琳法官说，中国物业管理协会、郑州市物业管理协会虽然根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准，对物业管理的方方面面进行了规定，但是，一个不可忽视的问题是，该《标准》没有强制力，也就是违反了该规定却没有相应的处罚措施。此外，对于服务的细节等同样没有作出更为具体的规定，比如，不同等级的物业服务，应该有几名保安来值守，应该有几名保洁员来打扫卫生。

　　出于对卫生和安全等公共利益的需要，政府或者行业管理协会应该牵头制定可行性强的《物业管理操作规范》，对于小区的建筑物、共享设备、共享设施的管理、维护要求进行详细规定。比如绿化达到什么标准，卫生达到什么标准，安全达到什么标准等等应该明确作出规定。说白了，就是我交了100元物业管理费，应该有几个保安来值班，有几个保洁工来打扫卫生，应该有一个标准可依。

　　剂：明确业主共有财产

　　采访中，长期从事房地产法律事务的王女士表达了这样的观点:要对物业特别是业主共享的财产进行详细登记，明确业主的权利，不给开发商或者物业公司侵害业主权益提供方便。房产证附带详细的小区图纸，图纸应该载明整个小区的规划、会所、共享部位、共享设备设施(包含绿地、道路、停车场等等配套设施)、公摊面积、套内面积等。

　　第三剂：咋管理让业主说了算

　　“根据发达地区的经验，废除物业公司的非法垄断，取消物业公司的资质管理和收费硬性规定，全面放开竞争也不失为一条良好的解决途径。”杨教授也开出了自己的药方，是聘请一个物业公司统管所有事务，还是聘请不同的服务公司，来分做保安、保洁工作，还是业主自己招聘工人亲自管理等都是业主自己的事情，有关部门没有必要进行干涉。

　　以深圳景洲大厦为例，即便聘请较好的保安公司、保洁公司、设备维修公司、电梯公司等等，全部费用也得比请一家物业公司省30％(不含被侵占的停车场收费，景洲大厦的停车场收入已经归业主了，如果算上停车场，那么得省60％了)。这样的好处是一可以为业主省钱，二可以省掉不少物业公司的管理人员开支(这部分人的开支是巨大的)，三可以解除业主不容易更换物业公司的问题，避免出现物业公司相对业主组织过于强大的问题。策划：王世伟 执行：记者　王红伟 陈松 本报见习记者 时鹏/摄

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