近日，记者从郑州市房管局获悉，《郑州市业主大会和业主委员会指导规则》已经在法制局备案；关于物业管理的“分等定级”工作，也将于近期展开。

据记者了解，目前，物业管理市场化程度不高、开发商问题得不到解决、业主委员会维权途径不畅、物业公司服务不到位四大问题，依然是造成业主与物业公司产生矛盾的症结所在。那么，新的《规则》和“分等定级”工作能否遏制业主和物业公司的常见纠纷？记者采访了郑州市房管局物业管理处陈守义处长，就广大业主在日常生活中所关注的物业问题，请陈守义处长做了解答。

●物业管理怎么挑？

选择一个物业管理企业，好比挑选一个既长相漂亮又愿意以恰当的标准孝敬公婆、相夫教子的妻子一样，是非常困难的。而从市场上众多的物业管理企业中，挑选出一个既有良好的企业资质、足够多的注册资金、杰出的企业文化、的商业业绩，又愿意用书面形式（合同）向全体业主承诺在满足适当（物业管理费、物业管理用房等）条件下，为业主所属的财产或建筑物使用人生活等方面提供足够的服务和管理的物业管理企业，比选择一个妻子要复杂百倍。因为这种选择的一方，不是一个人，也不是家长决策，而是所有业主共同表决。那么，业主在购房时能否自己决定物业管理？又该如何挑选物业管理公司呢？

陈守义说，购房者在购房时，应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家、过去的管理业绩、社会形象如何等问题。一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等；二是 性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司打扫几次？是否有楼内保安？对于紧急性维修，物业公司承诺多长时间到达现场等。

另外，房屋购到手后，如何使用、具体维修、物业管理公司如何管理等看起来简单的问题，其实较容易产生纠纷。如物业公司规定：小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。陈守义说，这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。

陈守义认为，购房子的过程尽管复杂，而居住却是几十年的事。杰出的物业管理公司不但能为业主创造良好的生活、居住环境，同时还能使物业的设备及功能等始终保持与社会发展的同步性。因此物业管理也应是购房过程中不可忽视的重要方面。要特别注意，购房者对欲购房屋所在小区的物业管理的了解，不能局限于开发商的口头承诺，应要求开发商就物业管理问题进行书面约定。

●“保安”保什么？

很多小区会发生一些失窃事件，从而引发业主和物业公司之间的纠纷。一旦发生失窃等事件，不管物业公司有没有尽到安保义务，业主都物业公司不满意。

造成这种矛盾的根本原因在于，对物业管理“安保”责任边界不清和宣传解释不力。那么，物业公司保安的职责是什么？应当承担何种程度的义务？

陈守义处长说，这是一个很难处理的问题，我国尚无统一关于物业管理公司保安职责的法律规定。而因缔约人数众多，达成合意不易，物业管理合同往往采用较为模糊的语言来规定权利义务，这就导致发生纠纷。一般来说，物业公司的保安义务是附随义务，要求保安达到勤勉、谨慎的程度。

陈守义指出，对物业管理公司是否违反保安义务，可以考虑一些相对细化的标准：，物业公司的保安、监控措施、保安制度是否符合法律的强制性规定，而且保安是否勤勉尽职，监控系统是否正常有效运作；，如果合同有约定，物业管理公司是否配备或采取了与合同约定等级和收费标准相一致的安保措施；第三，当发现犯罪时，物业管理公司是否及时采取相应的合理措施；第四，针对小区居民对安全提出合理怀疑，物业管理公司是否积极改进。如果物业管理公司已达到标准、尽到义务，就无须再承担责任。

陈守义说，物业纠纷中，经常遇到的一个问题是：如果业主的汽车在车库内丢失，物业公司是否应该承担赔偿责任。这就涉及物业公司收取的费用只是车库的租金，还是包含了管理费用。从目前小区车库的费用和成本来看，费用中包含了保管费用，这就意味着，如果业主的汽车在租赁的车库内丢失，物业公司一般应该承担赔偿责任。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！