目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力？发展商不能兑现广告中的许诺怎么办，购房者能依据广告内容追究他们的责任吗？

　　购二手房纠纷不断

　　二手房交易防诈处方

　　想让自家通暖气，还得为别人欠下的取暖费“埋单”。购了这样的二手房，真让人上火。据了解，近来，因欠取暖费引起的二手房交易纠纷正在逐渐增加，就此，记者采访了专业人士。如果不想被“忽悠”，在购二手房前，千万别忘了请业内人士给要购的房子把把脉。

　　欠不欠取暖费 口说无凭

　　症状：购二手房时，卖主一再保证不欠取暖费，也签了合同，等到交取暖费时才知道取暖费欠了好几年，要想通暖气，必须把欠费补齐。此时再找卖主理论，别说找不到人，就是找到人也要不来钱。

　　诊断：某房屋中介公司王经理介绍，目前，办理房屋产权证更名无需出示不欠取暖费的证明，这样方便了二手房交易，但因取暖费引发的纠纷也多起来，尤其是赶上卖房单位欠取暖费就更麻烦。如果打官司，为了几千元钱觉得不值，这种情况下，购方通常只能自认倒霉。

　　处方：王经理介绍，在付房款之前，应亲自到房屋的供暖单位仔细查询该房屋是否欠取暖费，如果不欠费，较好请供暖公司出具书面证明，保存备用。如果实在没有时间，也可以委托正规中介公司代为办理。

　　夫妻共有住房 都要签字

　　症状：张先生刚刚购了个位置不错的二手门面房，可没过多久，卖房人的媳妇就找上门来，说自己压根儿不知道这事。原来，丈夫背着妻子卖的房子还把房款花光了，把房子退回去又难以要回房款。

　　诊断：某律师事务所郭律师介绍，如果房子确实属于夫妻共同财产，那任何一方都没有单独处置的权利。这种情况下，购房人只能将房屋退回，而此时涉及的金额至少有数万元，多则十余万元甚至数十万元，要不回房款只能通过法律途径解决，真是费神费时又费钱。

　　处方：在购房之前，一定要弄清楚卖主的家庭状况，因为产权证上登记的房屋所有者不一定拥有全部产权，因此在办理二手房过户手续时，必须经过所有产权所有者的同意。

　　产权证不更名 不算过户

　　症状：由于出售未满两年的商品房要加收５．５５％的税费，在购购这类房屋时，双方只签书面协议，再到公证处公证，等到购购该房屋满两年时再到鞍山市产权交易办理过户手续。

　　诊断：郭律师介绍，房屋属于不动产，我国法律对不动产实行所有权转让登记公示制度，因此，只签协议公证，不办理过户手续，房屋的所有权并未发生转移。

　　处方：郭律师建议，购购二手房必须尽快到房产部门办理更名手续，如果对相关手续不了解，可以咨询律师或正规中介机构，千万不要为了省小钱而流失了大钱。

　　产权证真假 现场查验

　　症状：购了二手房只私下签了合同，没办过户手续，交了房款，才发现卖房子的人是个假房主，出示的产权证也是假的。

　　诊断：如果遇到这种情况，购方必须将房屋返还给真正的房主，再找假房主讨要房款。但假房主一般提供的相关信息也是假的，想索赔往往困难重重。

　　处方：交房款之前一定要到房产部门查验产权证的真实性，如果通过中介购购，则要委托给正规的、有专业资质的房屋中介办理。

　　使用权交易 得单位同意

　　症状：购了公房使用权，可没有事先得到产权单位同意。

　　诊断：据了解，办理公房使用权转让手续时，必须经过房屋产权单位的同意。一旦未经产权单位同意就私下转让房屋使用权，双方的合同也成了一纸空文。

　　处方：在办理房屋所有权转让手续前，一定要事先了解房屋产权单位是谁和是否同意转让使用权，办手续时，较好有房屋产权单位的书面证明。

　　（杨琳　陈光明）

　　房产广告 法律意义上的三种类型

　　种，有些发展商将在广告中的某些许诺以购房者条款的形式写到正式的“购房合同”中，此后再谈这个问题时就已经不是在说广告，而是谈合同条款了，其法律效力是明确、有效的。但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款，我们所要讨论的就是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同，性质也不同，基本上形成我们要说到的种、第三种类型，应当区别对待。

　　种类型的广告，其内容属发展商宣传所需的夸张性语言，其目的是为了引起注意、制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家头选之地”、“温馨家园”等词。这些广告仅仅构成了一种要约邀请，没有法律上的约束力。什么是要约邀请呢？我国《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”发展商发布上述广告，只为引起人们的注意。先进的目的是吸引广大的客户向自己打来电话——发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家头选之地”，完全由客户自己认识和决定，并不能构成发展商的确定许诺，所以发展商无须为此承担责任。

　　而第三种广告就完全不同，也是出问题较多的一种房地产广告。这些广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、的物品或优惠等。例如，我们生活中常见到的有“精装修”、“２４公里热水”、“一梯四户”、“层高２．９米”、“国际物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。这些广告实际上已经构成了一种要约，具有法律意义上的约束力。我国《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定。（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

　　“要约邀请”与“要约”

　　从前面的说明我们知道，一般的广告仅仅是一种要约邀请，但如果该广告确实就房屋质量、价格、位置或配套设施设备、物品等重要方面作出明确的说明，并且确实是这些方面对购房者较终作出购购决定起着极大作用，那么就可以认为其内容是具体确定的。这些广告内容都是针对购购其房屋的客户而言的，对客户而言，诚信地认为只要自己与发展商签订房屋购卖合同，并且双方没有其他改变广告内容的意思表示，发展商就应该受广告约束，按照广告中的承诺向客户交付房屋，或者向客户提供广告中提到的优惠和便利。而对于发展商而言，这也是确定无疑的。如果说这些广告完全对发展商没有约束力，那只能说明这种广告完全是蓄意的欺诈。

　　因此，我国《合同法》第十五条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。”就是说构成要约的广告在发布后即具有一定的法律效力，发布广告的发展商不能够轻易改变其广告许诺。比如，您是一位准备购房的客户，看到一个详细说明的广告很感兴趣，告知发展商，愿意按照广告条件来购购其房屋，这时候你的意思表示就是一种承诺。如果发展商没有声称其不再提供广告中的一种或几种条件，那么就意味着双方间已经确立了合同。即使这些广告内容没有被归为合同条款，也是双方间合同的组成部分，双方都要遵守。广告的内容，主要对发展商有很强的约束力。

　　现实生活中，由于大量的广告内容没有被写在合同里，所以引发出很多问题。建议广大的购房者，较好将房地产广告中的一些具体、重要的条件明确写在购房合同中，确立双方的权利与义务，以免将来出现一些不必要的麻烦却苦于没有依据，这样将会更好地维护自己的权益。（沙丰）

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！