案例“除了给房子，什么都不兑现”

　　“配套的学校在哪儿？在销售的嘴里吗？”、“绿地指标能写在合同里吗？在彩色的效果图中？”、“就那片小地方，开发商拖拉成七八年开发，究竟要闹腾到哪一年才能配套完善地交给业主完全使用？你我就终日出入在这个大工地？”……临近“3·15”，质疑开发商宣传与实际不符的帖子在业主论坛上越来越多。

　　自去年年底收房开始，燕郊某楼盘业主黄小姐就一直为“维权”的事情忙碌。业主们认为，较终收房时与宣传时相差太远，所以一再找开发商“理论”。

　　“宣传中的国际双语幼儿园、2000平方米的会所、五层立体车库均没建，网上宣传是三梯五户，实际是B座(34层)三梯18户，C座高层(34层)三梯16户，只有C座低层(17层)才是三梯五户。除去一个消防梯，大家上下班等电梯都成了现在生活中的主要问题。当时说的一卡通，就是进小区到电梯，一直到家里都刷卡，现在是根本没有，”黄小姐向记者哭诉道，“现在除了给我们房子，什么都不兑现了。而且都说的很清楚，不是要约邀请，是要求，有本质区别。”

　　记者在业主提供的该楼盘宣传单页上看到如下文字，“高端公寓会所、较专业的酒店式服务、2000平方米高端私人会所，完善教育配套、国际双语幼儿园等等”，这些宣传让业主大感“上当”。

　　据了解，购购该楼盘的业主多数为“北漂”一族。而在北京房价虚高的情况下，购购一个梦想中的“家”成为大多数业主的心愿。而当收房时，现实与梦想相差太遥远时，业主的心理也就开始不平衡。他们曾经多次找到开发商、政府有关部门寻求说法。

　　记者随即拨通了该楼盘董事长的电话，在记者说明来意后，该董事长没有回答便挂断电话。记者再次拨打，便无人接听。

　　分析开发商在“造一个梦吸引购房者”

　　为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中对项目做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通无期等情况，购房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞。

　　据了解，近年来，许多先行购房的购房人所遭遇的各种“期房”风险被媒体屡屡曝光后，无论是政府主管部门还是越来越多的老百姓，都开始对于未来兑现的“期房”抱以怀疑态度。记者抽样调查了10位有购房经验的置业者，8位购房者表示，如果再购房，更加愿意购购现房或者准现房。

　　在网络调查“你选择购期房还是购现房”中，记者看到，66%的购房者选择“质量，购现房或者购已经开发差不多的期房”；66%的购房者认为购购现房的好处是“是好是坏，眼见为实；即购即住，省时省力”；对于购购期房的顾虑，72%的购房者认为是“担心成为烂尾楼、交房质量不满意或者开发商擅自改规划”。

　　一位“二次置业”的购房者表示，“购期房只是听售楼小姐说，自己凭空去想。结果交房时不是你想的那样就很失望。大量的宣传资料、个性化的样板间和精致的模型往往把期房包装成‘美丽的梦’去吸引购房人，而一旦这个梦与现实有差距，购房者就会非常失望”。

　　而一位在去年遭遇业主“退房”事件的开发商向记者坦言，“宣传也好，样板间也好，都是造一个场景造一个梦吸引购房者。由于业主对于这个梦期望太高，一旦遭遇房屋贬值或者建筑有些不符，业主就会十分不能接受”。商报记者 王营

　　律师支招

　　如今的商品房大多采用预售的形式，这就决定了购房者在签订《房屋购卖合同》时不可能真实地了解自己想要购的房子。购房者对商品房的初始了解一般来源于开发商的广告宣传，但在我国诚信体系并不完善的今天，因此产生的纠纷是相当多的。记者特地搜集了房产开发商在广告宣传中常用的、易使购房者误解的一些促销手法及防范措施，供购房者参考：

　　销售现场楼盘模型和图片与实际不相符

　　房产开发商往往将售楼模型和图片设计得相当诱人，但购购者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。因此，购房者在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将内容约定的详细些，特别是要将会影响自己购购这套房屋的因素写入合同。

　　价格上的虚假宣传

　　售楼广告中常会有一个诱人的售价，实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段。因此，购房者在看到此类宣传时，一定要详细地了解除了广告中所说的价款外，是否还会有其他额外应由购购者支付的费用，并在购房合同中写明。

　　环境与地理位置的宣传与实际不符

　　现在以“花园”、“花苑”等命名的小区越来越多，开发商的销售广告中常常称本小区的绿化面积达××平方米，或者绿化面积占总面积的×%，但到实际交付时大多数达不到其宣传的绿化标准。因此，如果购房者是看中绿化面积购房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。

　　谨防回报率、入住率陷阱

　　一些开发商为了尽快将房屋销售出去，会在广告中宣传购房回报率，其实这是无根据的。在如今市场经济时代，包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。而入住率的计算标准更是五花八门，购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。

　　房产开发商委托房产代理商销售的陷阱

　　现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商，房产代理商为了完成销售任务、追求销售额，往往在促销广告上夸大其词，购房者一旦签订房屋购卖合同，其任务便已完成。购房者发现自己上当后，就存在到底应向谁追究责任的问题。通常情况下，与购房者签订房屋购卖合同的是开发商，那么从法律的角度分析，房产代理商作为代理人，其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。

　　(编辑:焦点佛山)

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