购房契约是商品购卖活动中较基本的法律文件，属新合同法分则规定的购卖合

同的一种。以北京市为例，购房契约有正式契约和补充契约之分。按照新合同的有

关规定，是否签订及如何签订补充契约完全应由当事人自主决定，任何一方不得将

自己的意志强加给对方当事人。这也就是通常所说的契约自由原则，也是购房人的

基本权利。

然而，目前法律赋予的这项基本权利却没有被购房人充分利用。有些购房人要

么对开发商提出的补充契约可能产生的法律后果不甚清楚，要么过于相信开发商的

口头承诺，要么认为开发商拟定的补充契约不能修改，尤其是那些匆忙交付定金后，

认购书中又标明“如不签约，定金扣除”的购房人，更因担心定金损失而被迫接受

开发商拟订的补充契约。结果，开发商通过补充契约将正式契约中房地产管理部门

用来确保购房人利益的条款加以修改或删除，使其应当承担的法律责任得以豁免或

减轻。而购房人的真实意思表示却丝毫没有在补充契约中体现出来。一旦发生纠纷，

补充契约对购房人的权利缺乏保障，购房人又无法依据开发商的口头承诺追究其违

约责任。

例如：购房人购购现房，看到房屋已经完工，甚至有的已办理入住手续。但在

签约时，开发商使用的是《北京市内／外销商品房预售契约》，而且有的开发商在

提供的补充契约文本中还将正式预售契约中关于“房屋交付时应提交《北京市建设

工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据”修改为“提交临时证明文件”。

又如有的开发商将“施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、为配

合政府法规而引致的延误、市政配套的批准与安装的延误或其他非甲方所能控制的

事件”均作为免责事项写入补充契约。根据新合同法的有关规定，正式契约与补充

契约内容不一致的，应以补充契约为准。

据此，以上两例补充条款产生的法律后果，一是卖方交付房屋时提交不出正式

契约规定的法律文件本应属违约行为，但通过补充契约的修改，购房人无法按正式

契约规定的内容追究卖方的逾期违约责任；二是卖方逾期交付物业所应承担的责任

可能因补充契约规定的免费事由的存在而被免除或被降到较低。相应地，购房人的

风险却因此大大地增加了。

为了降低购房风险，希望您在签订补充契约时一定要拒绝以上类似条款，同时，

尽可能地将您的真实意思表示及卖方的承诺体现在补充契约中。有的开发商在广告

或销售过程中会做出许多诱人的承诺，如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成

时间、附带、产权证发放时间等，以上承诺如果不写入合同，一旦开发商没有

兑现承诺，您将无法追究其违约责任。因此，建议购房人在签订补充协议时，较好

与开发商就以下事项进行约定：

（1）开发商对其主体资格及相应批准文件真实性的承诺；

（2）所售物业及其相应土地面积未设定抵押、留置权的承诺（主要为避免因此

造成购房人无法正常行使产权人的权利）；

（3）房屋使用率、面积误差、共用面积分摊的处理办法；

（4）房屋交付的时间、地点、风险转移、责任分担等具体办法；

（5）公用配套设施的交付时间、状态等；

（6）房产证的取得时间；

（7）如购房人选择按揭贷款，则应约定如按揭不成，购房人采取的付款方式及

具体处理办法；

（8）与正式契约不一致的合同变更、解除条件及其他当事人双方认为应当约定

的事项。

(天如律师事务所　郑献民　律师)(摘自北京青年报）