专家建议：业主可要求减免相关费用授权业委会解聘物业公司，保留证据，留神2年诉讼时效

    没签书面合同，物业服务“缩水”，房屋质量有问题屡修不好，为此，多数人选择拒交物业费———

    盘点本报百姓大课堂的读者调查问卷，记者发现物业纠纷始终是购房者心中“永远的痛”。

    美然动力街区的物业难题已让我们记忆深刻，而每天面对的各种纠纷又令业主疲惫不堪。

    对待这一系列难题，很大一部分业主都选择了“不交物业费”的对抗办法。

    那么，没签物业合同能否拒交物业费？物业服务“缩水”能否减免物业费？房屋有质量问题总修不好能否不交物业费？欠交时间超过2年，还要补交物业费吗？

    带着这一系列问题，记者采访了大兴法院李谦法官，并请北京市律协物业管理法律事务专业委员会的张军律师就在物业纠纷中，业主应如何维权及应注意的问题给出相关提示。

    投诉台·诉苦

    没签物业合同 拒交物业费被诉

    2003年3月底，黄先生购的期房如期交房。办理入住手续时，黄先生与海天物业公司签订了物业管理合同。

    年夏天，另一家名为海元的物业公司上门来收物业费。黄先生不知道两家物业公司是何时交接的，自己也没与海元签过合同，所以就一直“扛着”没交物业费。

    没想到2年后，黄先生却被海元公司告了。庭审中，海元公司表示，该公司于2003年8月起接手小区的物业管理，且与相关各方签有协议。较终，法院判决黄先生给付海元公司所欠的2年物业费。

    法官简评

    业主没与提供服务的物业公司签订合同，并不意味着与物业公司之间没关系。

    本案中，黄先生在购房后办理入住手续时，与海天公司签订了物业管理合同，双方形成了物业管理服务关系。海元公司接手该小区的物业管理工作并履行相应义务后，即与黄先生形成了实际物业管理合同关系。黄先生亦应按照相应标准及原约定的交付时间，及时履行向海元公司交付物业费的义务。

    因此，法院较终作出上述判决。

    律师百宝箱

    锦囊一：业主是否要交纳物业费，不在于是否与物业之间有书面合同，而在于业主是否接受了物业方面提供的服务。

    我国合同法第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要合同义务，对方接受的，合同成立。在司法实践中，如果业主已实际接受了物业服务，物业公司就有权收取物业费，而不能简单地“拿合同说事”。

    锦囊二：双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

    投诉台·喊冤

    服务“缩水” 屡修不好费照收

    胡女士是1999年购的房。入住后的个夏天，胡女士发现两个阳台和北屋漏雨。后物业给胡女士修了房，胡女士按标准交纳了物业费。

    可没想到，漏雨的阳台和北屋并没有修好，胡女士只得拿物业费“说事”。后因欠费4000余元，物业公司把胡女士给告了。在法庭上胡女士提出反诉，要求物业公司对该房屋进行大修，返还自己入住以来所交纳的物业费4000余元，并赔偿损失共计6500元。

    较后，法院判决物业公司赔偿胡女士损失340元，可胡女士还得交物业费3042元。

    法官简评

    本案中，物业没能对胡女士家房屋漏水部位进行有效维修，影响了胡女士一家对房屋的正常使用，并造成了一些损失。对此，物业应承担未能完全履行服务义务的责任。

    虽然物业公司的服务“缩水”，但毕竟对胡女士的房屋进行了修理，且提供了其他项目的物业管理和服务。因此，胡女士应支付相应的物业管理服务费。

    在诉讼中胡女士曾提出反诉，要求物业对其房屋进行大修，但楼房的大修应根据楼房建设的年限及现在的具体状况统一安排，没达到大修标准时是不会大修的。

    律师百宝箱

    锦囊一：如果物业公司的服务不能达到双方合同约定的相关标准，业主可以要求减少物业费的数额，同时，还可依照合同要求物业公司承担违约责任。

    锦囊二：没有成立业主委员会的小区应尽快召开业主大会成立业委会；已经成立业委会的小区可依据业主大会的授权选聘、解聘物业。

    投诉台·叫悔

    物业催费有招 诉讼时效中断

    包先生是8年前购的房，从入住后的第3年起，因不满物业公司的服务，包先生居住的小区内很多业主都不交物业费了，包先生也是其中之一。之后，物业公司也来催收过，甚至每年在小区的公告栏内把未交物业费的业主名单贴出来，包先生也没当回事。

    去年，物业公司把小区的这些“欠费户”都给告了，让他们交清全部欠交的费用。包先生觉得物业纠纷应受2年诉讼时效的限制，较多也只是交较近2年的。可法院较后却判决包先生要交几年来欠的所有费用。难道物业纠纷就不受2年诉讼时效的限制吗？

    法官简评

    根据民法通则的相关规定，物业纠纷的诉讼时效期间应为2年。但诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

    本案中，物业公司的工作人员每年都派人上门收费，后来还在小区的公告栏内将欠费业主的名单公布，这些都表明物业公司在不断地要求欠费的业主交费。因此，在物业提出诉讼后，法院才会作出如上判决。

    律师百宝箱

    注意诉讼时效，除非物业公司是明显怠于行使权利，即物业公司对业主不按时交纳物业费不闻不问，业主才有白白享受服务的可能。

    投诉台·叫屈

    房子没住 反被催收滞纳金

    李先生购了一套房，可收房后却发现房屋的毛病太多。比如上、下水有问题，楼板有裂缝，暖气不热，阳台漏水，卫生间马桶损坏，室内有许多线头裸露等。

    办理入住手续后，李先生交了年的物业费和供暖费，也把物业发的《房屋用户自检情况登记表》如实填写后交回物业，但物业都置之不理。

    因无法入住，李先生便没交物业费。去年，物业起诉，要求李先生交物业费和滞纳金。法院也判决李先生交物业费，只是数额有所减少，滞纳金也不用交。

    李先生感到委屈，房子都没住过，也没接受过物业的服务，为什么还要交费？

    法官简评

    本案中，李先生陷入了一个认识上的误区。其实，李先生完全可以要求物业按合同约定履行义务，若维修后达不到使用功效，可以继续要求物业修。应该说，室内配置达不到使用功效，会影响正常使用，但并不一定意味着房屋就不能居住。

    而且，物业公司的工作不是仅维护房屋一项，除此之外，物业公司为维护小区的整体环境和秩序，毕竟还提供了其他项目的服务，因此，即使像李先生这样未在小区居住的业主，也要交纳相应的物业费。

    但因物业公司未按合同约定全面履行义务，故法院对物业公司要求的滞纳金没有支持。

    律师百宝箱

    锦囊一：业主不能因自身原因未居住房屋就要求减免物业服务费用。

    锦囊二：业主拖欠物业费，物业公司是有权利请求一并支付滞纳金的。因此，业主在维权时要注意保留相关证据，具体包括：与物业交涉的文字记录，房屋出现质量问题时拍摄的影像资料等，并较好将这类资料进行公证。中医治疗高血压获取重大成果

    如果这些证据能充分证明物业的瑕疵并被法庭采信，则业主可少交不必要的费用。

    锦囊三：房屋有质量问题可以保存证据，要求开发商解决，而不要急于收房。（冯霞）

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