如果说强制执行是司法机关对法律尊严的一次捍卫，那么隐藏其后的是长期以来业主与物业管理公司之间选择权力的一次较量。在市场经济体制日趋完善的背景下，物业管理公司少有称雄的非市场化局面，恐怕才是结症的病理所在。

“我不是不交物业费，只是几次叫物业给我修房子都不来，我凭什么交啊？”面对登门造访的朝阳法院执行庭副庭长胡克莉，芍药居北里10号楼住户王某如此倾诉。

10月30日清晨，北京市朝阳法院出动98名法警和执行法官，兵分六路来到欧陆经典、芍药居等13个小区，对长年拒缴物业费且不履行法院判决的57户业主进行强制执行。其中12名再次拒绝履行判决的业主及4名妨碍公务执行人员被处以15天司法拘留；另有38人因即时补齐所欠物业管理费及罚款而免遭拘留，王某属后一例。

截至11月2日，12名被执行人因履行了法律义务而被提前解除拘留，另4名以暴力妨碍执法的案外人将被拘留至期满。

事件即将落幕，但所引发的争议却刚刚开始。

正如被誉为“业主运动先行者”的自由作家北野先生所言：“这是一个好的讯号。它从另一个角度引起了业主及社会的反思，究竟该以何种方式来维护业主自身权力，以解决长期以来的种种物业纠纷问题？”

拒缴行为与法定义务

也许芍药居北里王某面对法官的倾诉，表达了诸多业主对缴纳物业费用的困惑。据统计，仅今年朝阳区法院所受理的物业纠纷案件就超过7000件，而其中九成以上是物业公司起诉业主索要物业费，并且超过20%的业主在接到法院判决通知后仍然拒缴。正因为未有，强制执行无疑给迷雾中的业主们一道强有力的警示。正如胡克莉所言，强制执行更象是一场精心准备的宣传教育，让业主对问题的认识真正上升到法律高度。

据朝阳法院执行庭庭长康长庆介绍，此次被强制执行的均是长期不缴纳物业费，并在物业起诉、法院判决生效的情况下仍不履行的业主。早在10月18日，朝阳法院便在17个小区张贴执行公告书，点名责令305名拖欠物业费的业主在7日内履行法院判决，但截至25日，仅有66名业主补交。

根据2003年颁布的《物业管理条例》规定，业主按时交纳物业服务费是一项法定的义务。而综观所有物业纠纷案件，大多是法院以物业公司的服务事实为基础裁决业主败诉。康长庆说，因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致服务质量的下降，较终损害的是业主自身的利益。

作为前银枫家园业主委员会主任，北野对此有更清晰的认识。他指出，业主们必须清楚三个前提：

头先是业主与物业公司的关系，是建立在业主群体上的合同关系，单个业主意愿不代表群体意愿，而单个业主不缴纳物业费是对业主群体利益的损害；其次，物业费所换取的是业主自身享受的服务，房产得以保值、整个社区环境及设备得以正常运转；再次是业主不交物业费是违法的，经法院裁决还不执行便是对抗法律、对抗国家尊严，这已是与法院之间的关系而非物业公司。

“业主如果觉得物业公司有不合理的地方，应该用正确的手段去解决，法律途径是存在的，而不是采用拒缴这样消极的救济手段。”北野表示。

三分之二人的力量

既然在强制执行后，拒缴行为得到了法律的断然否定，那么当业主自身利益真正受到损害时，该以何种方式发出声音成为业主们关注的另一焦点。业界的共识是，成立业主委员会来代表业主们争取合法权益是较为有效的途径。但之前被媒体炒得沸沸扬扬的歌唱家朱明瑛一案再次引发人们的深思。此物业纠纷案件的争议点在于，物业公司的入驻是经过业主委员会还是多数业主同意才算合法。于是，业委会与业主群体的关系问题正式浮出水面。

中国人民大学制度分析与公共政策研究研究员舒可心在接受记者采访时指出，根据《物业管理条例》的明确规定，物业管理委员会只是业主大会的执行机构，而完全不是业主群体的全权代表；业委会所执行的是业主大会的决议，而这个决议必须由三分之二的业主表决通过；业委会委员的构成，也需要依靠全体业主的选举。“我们必须看清，业委会不是真正的救世主，全民参与才是维权的救世主”。

因而，北野先生更愿意将“业主权力”说成是“业主们的权力”。在他看来，业主们维权的权力来源有三点。头先是正确的权力意识，要明白社区是一个共同体，里面有公约和法律，当违反业主公约，如不交物业费时，便无权谈权力。其次，必须有实际行动，也就是需要广大业主的积极参与。较后是整个司法和行政体制的问题，必须让司法进社区。

“从法律角度来说，只有当至少三分之二的业主开始真正行使他们的合法权力，业主委员会的力量才能发挥出来”。但有着深刻实践经验的北野对记者坦言，现在业主委员会从成立到具体操作，都是举步维艰。纠纷背后的维权之争

“无资金、无人员、无办公场所，公益性太强而又得不到广大业主的参与支持，使得业主委员会常常形同虚设”。他建议，是否能够仿效国外采取聘用社区经理的模式来管理业委会。从目前来看，许多业委会设立业委会秘书，正是朝此方向的一个积极探索。

根据较新统计，目前北京3000多个小区已成立业主委员会近500家。北野表示，成立业委会始终是一条业主正当争取自身权益的有效途径，在未来仍然需要加大建设力度。

权力的平衡

如果拒缴行为本身包含了业主们对物业公司的强烈不满，那么在此背后，是长期以来物业公司对社区的“垄断”事实。普遍的情况是，作为小区的宪法——业主公约，是业主入住时必须签订的，而公约里却包含着对开发商事先指派物业公司的默许。既然物业公司的入驻取决于开发商的意愿，那么业主话语权的缺失，必然成为滋生物业公司“腐败”的温床。

“请物业像请保姆。可保姆进家门不由主人说了算，是保姆给主人定价，当对服务不满意时，主人还不能决定更换。”中海雅园业委会主任胡密珍坦言：“一方面物业服务质量与收费不符，而财务又不公开，有乱收费之嫌；另一方面，物业公司往往是‘非法入驻’，入驻后又难以退出。这无论从客观上还是主观上，都会引起业主的不满。”

虽然模式来源于欧美，但中国的物业公司却有着自身的特殊性。北野的看法是，在当前社区这个新的生活方式被大范围复制，而旧有的街道居委会又不能深入此中的情况下，中国的物业公司不仅要管理物业，还要管理社区，更多地在行使着某些政府行政管理的职能。于是，巨大的责任同时也造就了公众对物业公司的更高要求，除了物业公司自身需加强自律外，必须将市场化深入到整个物业管理行业才是解决问题的关键。舒可心指出，“实现业主与物业公司的双向挑选，从而让物业公司用服务质量说话”。

然而面对物业公司，业主薄弱的力量似乎远远不能达到监督效果。北京市律师协会房地产专业委员会委员陈旭表示，在当前中国经济制度转型的过程中，必然需要政府强有力的干预。他提出，“政府头先应该引入第三方监督，对服务质量进行分类定级，并将费用与级别相对应；其次，应该建立一个让物业公司能够平等竞争的机制，即让小区业委会能够通过一个顺畅的程序，来选择、选定、选聘物业公司；再次，由于目前物业纠纷申诉耗时、耗力，成本太高，以致业主不愿用正当法律手段维权，是否可以建立类似小额法庭的机制让纠纷得以迅速解决。”

另一方面，许多法律界人士指出，目前解决物业纠纷尚无专门法律依据、而《物业管理条例》又过于软性也成为解决纠纷案件的一大难点。北京市物业管理商会会长于庆新表示，这将有赖于未来《中华人民共和国物权法》的出台。他指出，《物权法》出台后，建筑物所有权的区分有了依据，解决物业纠纷将有法可依。而在11月初，北京市建委出台了新的物业服务规范标准，要求物业公司公示收费标准、依据，公示业主公约等材料，进行规范服务。依此，未来物业公司的收支透明度、服务质量标准将得到法规上的坚实支撑。

在此次强制执行结束后，康长庆公开表示，法院希望业主增强维权意识，对于不履行义务的物业公司，在相关部门协商不了的情况下，应进行投诉，判决后仍不履行义务，法院也会对其进行强制执行。“只要有一方的合法利益得到损害，对于业主和物业公司，法院的执行力是一样的。”

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