商业地产策划成功运作四定位：

功能定位、业态定位、档次定位、消费群体等定位分析

　　随着经济的快速发展，WTO对市场开放的促进，中国的商业地产呈现群雄逐鹿的局面。自2002年下半年始，大部分城市商业地产租金的不断攀升、工业物流用地的成长、CBD商业地产价值的提高，这些使全国掀起了商业地产的开发风潮。SHOP－PINGMALL的模式及复合型地产在全国各地开花，在为消费者提供了丰富的选择空间及推动中国地产、商业发展的情况下，也带来了巨大的市场竞争和压力。资金回收慢、经营无道让商业地产面临严峻的考验。

  　要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：

  　定位为先。商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。

  　功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物，是专营店，是写字间还是主题店等。功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。

  　业态定位：头先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物，专业业态如国美电器等。

  　如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。

  　如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。

  　档次定位：即是以经营高端、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。

  　消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。

  　商业地产较重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。

  　一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，较终形成互相推动，以达到协调发展的效果。

  　商业地产要长久发展必然要树立自身的品牌特色，同时也要兼顾差异化经营。如果有成形的品牌，要强于雕琢；如果无自身品牌，要善于借势，引进强势品牌，打造自身的品牌力量。

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