商业地产策划的定位特征十性，三定位，一配套 

1、综合性。

　　商业地产项目定位取决的因素太多，综合各个方面的数据，形成对于特定环境中的项目进行形势判断和表达，决定着商业地产的综合性特征；

2、数据性。

　　足够的数据来自调查和调研，是否具有权威性的调查数据，以及是否准确的数据分析，是否建立在客观真实的基础上的定位数据模型，是基于定位的数据主要把控点；

3、模糊性。

　　做一个具有独特个性的商业地产项目，建立在大量数据基础上的判断。在空间上属于未来，存在环境的众多因素的不确定性，也就导致定位的某些方面，存在大量的模糊性，似是而非的数据模糊，导致定位主体据测的模糊性，是商业地产项目定位准确或失败的主要原因；

4、概念性。

　　为了炒作而炒作，为了概念而概念。这些炒作的概念，不是来自生活需求，也未必适合周边环境的需求，没有充分表达项目所在区域的居民的消费需求渴望，提供的产品或服务，也不能够满足项目所处环境的需求渴望，只是形成了定位的概念性。为概念而概念的商业地产定位比比皆是，随着商业地产开发和投资主体的成熟，概念性炒作将逐渐减少，这种特征还将在一定时间内存在或保留；

5、仓促性。

　　基于项目的需要甚至政府政绩的需要、投资的需要、营销的需要或推广招商的需要，来不及进行深思熟虑，仓促作出所谓的定位，或是移花接木，或是东并西凑，或是拿来主义，或是生搬硬套。某某国际观光街、某某国际购物广场等等，不知国际为何物，一些二、三线城市这类现象非常普遍，更有将几千平米的商业配套设施叫做什么第五大道等等令人啼笑皆非的事；

6、臆断性。

　　定位的臆断性普遍存在，基于投资者或开发商的个人判断或团队价值观，主观臆断性非常明显。这些判断来自于周围的一些信息的参合，甚至一些带有明显政绩色彩的政治强调，也融汇其中。比如昆明国贸商品文化城，是典型的臆断性例子，政府主管部门在其中为了谋求政治利益，实施一些带有明显违背市场需求规律的政绩的作为；

7、矛盾性。很多商业地产项目定位具有矛盾性，定位内容自身存在矛盾和相互抵触的地方。项目在发展过程中，随着时间的推移，也逐渐暴露定位的矛盾性，基于项目在时空上的延续性和发展性，商业地产项目的定位矛盾性将日益突出；

8、炒作性。开发商、投资商、运营商的目的很明确就是要利润。炒作，成为定位的一个主要作用而存在。一个区域或一个城市的商业市场需求在一定时期内，购购量是一定的，消费能力也是一定的，不因为炒作而增加太多，当地消费居民的收入相对是恒定的，在一定时期内，收入的恒定决定了购购力的恒定，可支配消费支出的恒定，决定了商业市场需求的整体趋势是相对平稳的。炒作要在某个时期内拉动消费市场的购购力，实质就是实现朝三暮四转变为朝四暮三；

9、阶段性。

　　从定位的时间上看，开发期、投入期、培育期、成长期、成熟期的运营，存在阶段的不同，也就要求定位需要表现出阶段性。商业地产项目的投资、开发、运营、经营、服务等，存在铁路警察各管一段现象，与商业地产的产业特点有关，资本密集加上劳动密集，必然催生阶段性的经营主体的变化，定位的侧重形成了在各个阶段定位的倾向性；

10、残缺性。

　　由于商业地产项目行为资料的收集、调查数据的整理与分析、定位工具的使用、定位主体存在的判断差异和主观性等特点，造成商业地产项目定位的偏差，也就是商业地产定位的残缺性。在开发阶段的定位，投资者和能够预期一些未来，但是未来是不确定的，由于知识结构、专业结构、利益结构的不同，对于风险的预计和控制把握也就不同，造成定位的残缺性，形成定位盲区。

　　在倡导服务细分市场的今天，如果商业定位是将消费者一网打尽，必定没有突出特色，不能形成差异化。希望在众多商业中异军突起，必须很好的研究目标消费群，开发是按照目标消费者的需求进行，才能吸引目标人群的眼球。巨库的失败是定位的失败，年轻时尚的人群经常出没的地方是西单而不是北京蒋宅口，在蒋宅口附近的消费者，年轻时尚类的不是主流。华南MALL周边的消费能力，也不是作为工业城市的主体消费目标群体，华南MALL的目标客户，可以定位为国际工业采购集散地，并由此结合的购物观光地，在交通、物流如机场、港口等配套设施方面，缺少公共产品和准公共产品的辅助，仅仅依靠城市自身消化，是难以维系的。

　　1）、消费者定位。

　　消费行为、消费模式、消费模式、包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面，看哪类或哪几类消费者经济价值大（在消费上的贡献），能支持商业期望的，这类消费者的需要可以在此商业满足，对这个商业的印象偏正面、不排斥，这样的客户可以定义为此商业的目标客户。

　　3）、业态定位。

　　商业业态定位商业业态定位相对复杂，涵盖商业业态的经济价值分析和业态组合定位。商业业态经济价值分析是开发商较关注的回报情况，直观看是经营者可以承受的租金。商业经营者选址时，应考虑商圈的人群规模和消费能力，当经营者可以看到消费者旺盛的消费能力，来此投资的意愿就会加强，面对有潜力的市场，经营者也愿意支付相对高的租金。研究商业业态的延续的经济价值，要看到各业态的消费者可以贡献的消费潜力，以及经营者可以支付的租金，评估各业态的经济价值才相对全面。

　　业态组合定位，考虑该商圈各种业态的供给情况，缺少的业态和饱和的业态，都要结合消费者的意愿满足，才能近一步确定开发思路。除了对供给情况的考虑外，消费者的需求偏好也是，经常光顾的业态，消费金额多的业态，期望该区域增加的业态，都是可以列入拟建范围。业态组合定位，要考虑主力店的选择。超市和电器商场作为主力店的备选，起到聚集人气的作用。商业业态之间，也存在不同行业融合和互补的问题，同类业态互相排斥外，高端展示类物业就不愿和中餐馆为邻，展厅里面漂着中餐的味道实在太不伦不类。餐饮经营更不愿意和美容美发搞在一起，否则就是防不胜防，麻烦摆出，投诉接踵。

　　3）、档次定位。
　　
　　商业的档次定位，考虑消费者的需求，也要考虑商圈原有的档次特征，经营者对商圈档次的认可程度，结合这三方面确定商业的档次定位更相对科学。开发商都希望开发高端商业，却事与愿违，能不能开发高端商业也是开发商定位的困惑。国家新公布的可支配收入调查中显示，北京居民的可支配收入为全国头位，2008年之前北京的房价一直居高不下，不是每个售价上万楼盘的底商都可以做高端，在没有ＣＢＤ那样高端人群聚集的情况下，开发商业的档次需要考虑建设商业的目的能否实现。如果是社区型商业，以满足周边居民购购日常用品的需要，高端商业不太适合，中档或中高端的产品，一方面能和高端住宅档次相匹配，另一方面符合周边居民的需要，周边居民的购购力值得全面调查分析，即使在高端社区，对于产品的组合、消费者需求偏好等因素也不容忽视。

　　4）、关注配套。

　　新开发的社区居民抱怨商业配套不全，商业经营者找不到价位合适的铺面，开发商临街的商铺大量空置问题非常复杂，可以需从源头入手。开发商开发商业地产时，客观上参考项目周边的竞争状况，考虑消费者的需求，结合商业经营者的需求，从规划设计产品时给投资者和经营者一定的信心，不杀鸡取卵，帮助经营者共同培育市场，协助和诱导商圈进入良性循环。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！