戴欣明：网络营销将是未来房地产营销的风向标！

  2006年10月18日下午搜房博客沙龙举办了“金秋论剑：新政下的房地产网络营销！”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：

欢迎进入戴欣明的博客：http://dxmcn.blog.soufun.com
 
  主持人（郑磊）：戴先生，牛刀博客说了这么多，你有没有一些不同于他的观点？

  戴欣明：应该说牛刀说得还是比较客观。毕竟牛刀在媒体方面还是比较 的。虽然他谦虚的说牛刀是网络上的新人。牛刀也是我一个比较佩服的人。今天非常感谢大家有这么一个机会来这样一个非常重要的会议当中讲两句。

  地产营销一直受大家所关注。但是地产营销历来是一个比较庞大的系统。很多人讲地产营销就是一个不成熟的营销，说卖方市场前提下根本就不用营销，营销就是做秀的形式。很多人贬低地产营销是不用动什么脑子的营销。现在我所看到的是新政以后，这个局面我认为已经改变了。我记得7月份我在这里做网络直播的时候提到过这样的问题，我说这个市场变化非常快。当时有些人不以为然，认为我说的话更多站在某一个角度看待问题。现在这个市场的变化比我们很多人预想的要快。

  既然说地产营销是一个庞大的系统工程，应该说是很难在一次会议上谈出所有的问题。网络营销实际上只是一个营销的手段之一，但是从目前这个状态、从人员划分来讲，可能40岁左右的人对上网不是很关注，但是30多岁左右的人都会上网。所以我认为网络营销的地位如日中天，就现在来讲已经占有了非常重要的地位。

  今天跟大家一起共同探讨这方面，我只是抛砖引玉。我在三个方面讲一下：

  ，我认网络营销是地产营销的风向标，也是地产新营销的开始。为什么说网络营销是，长期以来房地产市场存在着严重的“信息不对称”的问题。这已经是人所共知的，网络房展我认为可以从真正实现房地产信息化，所以我们推出头届全国房地产网络联展倡导全方位消除房地产信息不对称问题，也因此有了今天的博客沙龙活动。我也很荣幸在这里跟大家畅谈这个问题。

  我认为：信息走向对称，我们迈向成功：是诺奖话题，也是企业持续生存之纽带。今，聚气纳祥，集智、贤于此，选择相互，成就共谋、实现共赢！从而飞向成功！

  这是我在今年4月22日为清华校友企业营销展示“清华95周年校庆企业展示“所题的前言：《企业推介—与共辉煌》，我们现今各行各业都面临信息不对称的问题，房地产关系到衣食住行的“住”，位置自然重大，解决信息对称显得更为关键，而营销是解决此问题关键手段，从营销角度来讲信息对称也就是更加重要。

  新政过后，必定迎来房地产网络营销，这是理智一种表现。现在可以看出来一连串新政远比我们很多人想象的快，带来的冲击也比很多人预想的大。这方面是应有的结果。房子逐渐由极其特殊的商品，比如1998年以前或者更前一段时间都称为极其特殊的产品，现在这一个阶段叫做特殊的产品。这样就有了所谓的房地产暴利等呐喊，再到未来房子就是一个纯粹的商品进行着有序的交易的过渡，我认为就是现在开始。

  与此同时，营销也变得越来越重要，营销由简单的卖房，上升到一种更高的层面。提供一种生活方式，甚至是全新的生活方式。

  ，营销讲突破，更讲创新，网络营销提供了这样的平台。牛刀刚才说得话其实也把想说的说出来了，有志同道合的感觉。一个是标题，这也是创新。我一个文章在不同地方，标题不一样，点击率就不一样，这就是创新。

  目前新房越来越多的情况下，特别是新政威力进一步影响的前提下，大家开始走向理性消费，地产营销极度需要创新；并且这个创新的幅度还很大。因为地产作为一个商品来讲，他被受关注的程度大。你经常要给人一种新的感受。包括我们写文章也是一样，包括我们营销自己也好、营销他人也好，一定要有创新。要有不同的风格。

  这里我讲几个小的问题，我们既然要想做网络营销。我有一个说法：，动机要纯：双赢，是我们广大业主真正想要的产品，而不是被忽悠的产品，本来他们应该居住在90平米的房子，被营销一忽悠，购了180平方米的房子，较后成了房奴。

  ，营销关注价值：什么样的房子对于业主来讲较有价值。我认为这一点是较重要的。很多人现在很迷茫，现在流行一句话，傻乎乎的人购了房子不知道干什么，却发财了。很多精明的人研究了半天，没有购房子，较后变成了穷人。

  第三，内容组合：房子本身以及房子为业主带来的生活意境，或者说房子加上服务。我认为应该在这种模式上，房子加上所谓的管理服务再加上人文环境，这是我倡导的内容组合。大家在网上看到我的一些说法的话，人文地产是我的总的论调。经常是人文地产，地产人文。在搜房网我作为签名的语言就是人文地产，地产人文。事实上我到现在还是这个观点。

  网上看房这个平台无疑是节约了时间，我们更多的新生代购房是主流群体。与此同时，我认为也涌现一批专业的地产博客、剑客。刚才有同胞说大家应该形成一种模式，共同做这个事情。

  第三方面，新政下我认为地产营销一个营销法则或者我今天推出自己一个营销的观点，这也是戴欣明的营销法则：营销通路我认为是很重要的，原点错了，通路也就错了。结果就自然而然可想而知的。而网络成为了一个营销通路。另外我们网络有一个的特点，可以把这个点看到的广告，那个点看到的东西，在网络上可以结合到一起，持续不断的看它，不分时间场合。你什么时间都可以看它。我把以前的营销称为直线行销形式。再有一个，前期倡导的全程营销被广大业主称为越是全程营销，房子越贵。这样我称之为推销。我说中国房地产没有营销，只有销售。

  空间营销法则是什么概念呢？我们需要在发展商与购房者之间，对双方都有价值的营销。定位在合理的需求点上。要想定位在这样的点，就需要多角度了解发展商出来的产品与购房者之间理性的需求。这三点是一个结合，这样的方式我称为空间营销法则。供需共同解决购房者的真正需求。 

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