商业地产管理策划调查工具：商业地产商圈调查数学公式

商圈（trade area）概念：
　　
　　商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。

2.2商圈的划分：
　　任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。有的市场调查机构也将再细分为：商圈、商圈、第三商圈、第四商圈。

次级商圈 边际商圈 某商业地产项目

　　注：核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量
　　次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量
　　边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量

2.3不同商圈内的人口数量：
（一）核心商圈：
　　1、步行20时辰能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
　　2、骑自行车20时辰能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率
　　3、步行10时辰能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
　　4、乘坐小汽车20时辰能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率

（二）次级商圈：
　　1、步行20—30时辰能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
　　2、骑自行车20—30时辰能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率
　　3、步行10时辰能够到达只要换乘一次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
　　4、乘坐小汽车20—40时辰能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率

（三）边际商圈：
　　1、步行20—30时辰能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率
　　2、步行10时辰能够到达只要换乘两次车可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率
　　3、乘坐小汽车40—60时辰能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率

2.4商圈调查的目的：
　　调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：
　　　（1） 了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；
　　　（2） 确定产品组合及促销地点；
　　　（3） 分析商圈是否重叠
　　　（4） 计算在某一地理区域内应开几家店；
　　　（5） 找出商圈内的障碍：
　　　　　A、 道路设施不便
　　　　　B、 人口拥挤
　　　　　C、 人口过度拥塞
　　　（6） 法规方面考虑租税、执照、营运、较低工资及都市区域划分情况
　　　（7） 其他因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

三、商圈调查与调查方法;
3.1商圈范围划分确定：
　　如有以下各种情况限制，因而为其商圈之范围划分点：

　　　（1） 商圈范围：
　　　　　A、 集中型商圈：
　　　　　　　核心商圈半径在2000米以内，次级商圈半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；
　　　　　B、 分散型商圈：
　　　　　　　核心商圈半径在500米以内，次级商圈半径在500米—1000米之间，边际商圈在1000米以外；
　　　（2） 马路之分界、凡超过40米宽之道路市线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道
　　　（3） 铁路、平交道之阻隔，使人们交通受阻而划分两个不同商圈
　　　（4） 高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
　　　（5） 安全岛之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
　　　（6） 大水沟之阻隔，使人潮流动不易而划分成不同的商圈
　　　（7） 单行道之阻隔，人潮流动不而易划分成不同的商圈
　　　（8） 人潮走向
　　　　　　由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区域形成一独立商圈。

3.2商圈界定之方法：

（一）同心圆法：
　　一个开发项目（商场）的服务范围可以用同心圆表示，可以先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定：

　　1、 用人口密度变化确定：
　　如果人口规模M1、 M2 ……半径R1、R2 ……不同圆之间变化率：
　　P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)
　　P
　　R2 R3 R4 R5 R(半径)
　　2、 用不同同心圆间商品消费量变化确定服务区范围：
　　商品消费C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2

（二）行车时间法：
　　消费（购物）习惯：
　　驾车5——10时辰去目的地购物
　　影响因素：
　　1、受障碍物影响较大
　　2、行车速度
　　3、不同地区的购物习惯、如偏好行车（5——10时辰 10——15时辰 15——20时辰）

（三）路线调查法：
　　根据开发地周围的街道，沿着不同的街道进行调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。

　　市场分析调查的内容：

　　市场服务区

　　内容 1公里 2公里 3公里 4公里
　　人口规模 　人 　人 　人 　人
　　居民户数 　户 　户 　户 　户
　　平均家庭收入 元 　元 　元 　元
　　人均收入 　元 　元　 元 　元

　　商品购购力

（四）用COMPASS法则来确定：
　　商业地产的价值有赖于它可以产生的效益。潜在的收益必然也受到顾客对该产业的易接近性的影响。尽管有很多因素对两个地理位置的易接近性有影响，但以下的公式假定，易接近性只由两个地理位置的直线距离与彼此受到吸引的倾向而定。

　　如两个商业场所a和b（例如零售商场，购物，小城镇等）。哪一些位置是一位顾客会受到两个场所同等吸引力的可能位置？

　　从狭义上讲，这一问题由雷利的吸引力定律可以回答，该定律可以确定a和b之间的直线上顾客可能受到同等吸引力的一个点。

　　从广义上讲，这个问题由下面的公式给予了回答，该公式划定的是一个圆。位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所（姑且称之为b）吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受场所a吸引的倾向。

　　公式：
　　da=d/(1+ (q)ª ……有效交易距离——雷利定律
　　交易=d/(1-q)……
　　有效半径=d . (q)ª/(1-q)……
　　交易和有效半径就可以确定有效的贸易圈（商圈）的范围。
　　a,b=两处交易场所的名称（给较大的场所定名为a）
　　da=a场所到b场所之间有效交易距离（或途中耗时）
　　d=a和b两处场所之间的实际距离
　　Sa,Sb=场所a和场所b各自的规模（即，人口，零售面积等）
　　取Sa>Sb
　　q= Sb/Sa……两处场所的规模的比率。
　　ª=1/2

　　例如：两个超市a和b分别拥有25万平方米和5万平方米的营业面积，他们对于其他商场隔绝（也就是附近没有大型商场），来往联商场间的途中时间平均为1km。试确定定义顾客具有同等可能性光顾两个超市之一位置的那个圆。

　　Sa=25万平方米,Sb=5万平方米，且d=1km。
　　那么，
　　q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª=0.45
　　da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米处(有效交易距离)
　　该圆的为从超市a到超市b
　　d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km处
　　该圆的半径为
　　d . (q)ª/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米处

COMPASS法则的限制：
　　1、 只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。
　　2、 顾客认知的距离会受到购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好影响，顾客认知的距离会比真正的距离。

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