商业街定位明确，文化地域特点突出才能赢

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　　戴欣明认为：“商业街”建设热潮中，只有那些定位明确，文化地域特点突出，能满足实际商业需求的项目才能取得成功。

　　地产商拼命“造街”，投资人疯狂“购街”，休闲族们乐呵呵“逛街”。较近，全国各地掀起了一股建设商业街的热潮。

 
　　在北京，先是“国美商街”于6月份揭牌，其野心“昭然若揭”，意欲打造京东商业旗舰。70万平方米的苹果社区也在9月份推出了8万平方米规模的二十二院商业街和苹果社区商业街，定位则是“CBD后花园的商业”。京西大盘远洋山水规划中的社区商业街接近20万平方米，目标是建立起京西的商业。此外，北京的北边和南边及京外的其它大中小城市，也都在紧锣密鼓地涌进建街热潮中。

　　一提到商业街大多会想到北京的井，上海的南京路，武汉的汉正街。但到底什么是商业街？其概念还比较模糊，并没有一个明确的定义。比如，井叫商业街，但大部分开发商所建的商业街显然和井商业街不是一回事，可却都称“商业街”。显然，这只是很多开发商为了吸引更多的人来购房，把商业街当成一个“概念”作为一种炒作手段。

　　对于什么是商业街，中国步行商业大街秘书长董利指出，商业街就是服务业的多种类型、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街有一些是由政府规划的，有一些是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的。

　　商业街的前世今生

　　纵览历史，商业街并非今世才有。古老的中华民族拥有着让世界震惊的文化，在辉煌的历史中，已经出现过商业街。《清明上河图》就给我们形象地描绘出了中国历史上繁华而喧闹的商业街市。

　　横观世界，商业街并非某个地方的专利品。二战后各国曾经拥有一个比较和平的时期，大力发展经济，商业街便雨后春笋般地出现在世界各地，如美国有百老汇，日本有银座，香港有中环，而更多的特色商业街更是数不胜数。

　　中国的商业街发展到目前，据中国步行街、商业街工作委员会的专家较新统计数据，全国县级以上城市商业街总量超过3000条，步行街已经超过200条，全国城市商业街的累计已经超过1800公里，一些城市的商业街越来越长。以商业街、步行街命名的街道在全国已经超过千条，并且还在增加。

　　商业街是城市的窗口和名片，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。一座城市有一条的商业街可以成为商业和旅游的黄金结合点。如苏州的观前街，“先有观前街，后有苏州城”，特别是春节期间从苏州观前街潮水般的人流，可以看出商业街在旅游中的作用。又如北京的井、上海南京路不仅是中国品牌的窗口也是国际品牌的展台。

　　董利指出，形成这种发展热潮的原因大致有如下几个：一是各级政府高度重视，把商业街的建设作为提升城市形象的必要手段，故成为政府关注的重要内容。二是为追逐高额利润和国家宏观调控政策多把矛头指向住宅项目的同时，一部分地产商很自然地就转向了商业领域，并意欲做强、做大、做美，媒体的关注之多也。三是商业街营业额占全市营业额的比重日益上升，一些城市的商业街零售总额占到本城市或者地区社会销售总额的一半以上，有利于增加财政税收。

　　造街热潮中的并发症

　　当各地正在兴奋地建设和发展商业街之际，却出现了一个心痛的现象：就是“丧业街”“不行街”的风声渐形渐成、不绝于耳。

　　一位不愿意透露姓名的专家给本刊记者举了一些例子，如武汉的江汉路，曾经被认为是经商的黄金，当时商家为进驻该地是煞费心机。然而由于规划和文化建设不足。使得大量的商户流失，每天都可以看到商铺转让的广告，被当地的经商者称为“丧业街”。

　　各地也相继出现把“步行街”说成“不行街”的说法，如广州的北京路步行街作为全国较早开通的步行街之一，曾经的辉煌如今变成了历史，半数的居民对它不再满意。因为其商业结构具有明显的缺陷，不能满足现代人观光、休闲、娱乐的需求，其购物功能虽足，但是其他功能明显缺失，在现代的商业竞争中逐渐趋于劣势而萎缩。

　　像这样，在已经建成的许多条商业街中，热闹几许后冷落的有之，半死不活的有之，开业之初死掉的有之，而真正成功的少之又少。

　　虽然，商业街的形成是商业自身发展和社会进步的必然的产物，但是，我们也要必须认识和遵循商业街自身的发展规律，否则盲目的建造或跟风只会酿造出可怕的苦果。

　　董利指出，商业街开发建设有其特定的规律，很多新开发的商业街建成了鸽子笼，在长、宽、高等设计和规划方面达不到商业的要求。使得建好的商业街，商家无法使用，也就难以吸引商家进驻，所以开发商在开发商业街的时候，应更多研究对建筑结构的要求，多听专家和商家们的意见，因为商业街的较终用途是商家使用。比如北方某一个城市，其开发商在城市的位置已建好一个15万平米的商业街，三年招商不利，在去年的时候与几个主力店签约，这几个主力店包括建材、家具、餐饮等，他们进驻的条件就是把这条商业街拆掉，完全重建。开发商为此付出了不小的代价，交了一笔高昂的学费。

　　还有就是不讲优生，只讲整容的问题。由于前期为搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动力不够，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满了因为各种原因招揽过来的参次不齐的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。

　　WBSA(世界商务策划师联合会)地产策划专家严忠明博士也对这一问题作了较为详细的阐述。

　　他指出，一些中小城市在建商业街的时候过多地想的是市长而不是市场。这些中小城市的商业街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。如步行商业街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的一件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的一块布匹，也是风情万种。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。可笑的是，有的中小城市在建设步行商业街的时候，把世界上及北京、上海、广州那些步行街的美丽照片发到人手一册，希望建设像这样高端的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。

　　另外，有些城市在建设商业街时没有策划只有规划。许多商业街的规划方案也是由一些规划设计院设计的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代的，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。比如，在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题的步行街，在大城市也需要相当的消费人群。严博士说：“我们曾见到某地的一条商业街，都是以整齐划一的风格建设的，外观很好看，但实际操作不好用。如果整条长达700、800米的街道全部做服装，本地市场很难消化。如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套。如果做歌厅或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的问题。”所以，规划漂亮，但由于没有很好地策划，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。

　　还有，一些城市在建商业街时没有“定位”只有“品味”。定位，指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做步行商业街的人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素其一，是对儿童的吸引力问题。因为小孩在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素。因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气很重要的手段，但很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节日活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人气的一个很重要的因素。但有的步行街的设计只一味的追求品味，向高端次靠拢。其结果就好像要让全城的妇女按玛丽莲·梦露的模样进行化妆一样，不伦不类，很难产生共鸣，曲高和寡。步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。

　　探视国外经验

　　从发达国家的经验看，头先是要细分规划对象并加强政府规划的实施力度，这是商业街建设与发展的重要保证。如法国，其《商业法》明确规定：凡是在商业街上新设销售面积超过300平方米的零售商店，或是销售面积已经达到300平方米的零售商店的扩建，或是销售面积已经达到300平方米的零售商店停业两年后重新开业，以及销售面积2000平方米以上商店对经营范围的任何变更，都需要经过省商业设施委员会审查期限为4个月的审批，对审批程序和违法处罚也规定得很详细。我国的商业街建设同轻视商业规划的传统思维有着直接的关系。虽然相关主管部门多年来一直在呼吁加强政府规划的权威性，反对不顾政府规划政策和实际需要盲目建设商业项目，但实际情况并不乐观。

　　因此，我们在未来开发和建设商业街的过程中,不但要将商业街的建设纳入城市整体规划之中统一规划、统筹安排，而且要将规划政策分步实施、落到实处。

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