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新政催生新住宅产品 90平米3房或掀户型革命

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 607 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
一场关于“90/70”的房型革命,打破了部分开发商日益习惯的房型“拿来主义”,在小户型研发势在必行之际,更多开发商将眼光聚集于如何在90平方米的空间内设计一房、两房。

  但是,已连续五年蝉联“中国较受尊敬企业”奖的万科,作为国内房地产行业中的领军企业,一直凭借着杰出的业绩和规范的经营不断刷新着行业纪录。而此次,万科的是“90平方米3房2厅”的房型设计热潮,完成了一个几乎不可能完成的任务。

90平方米小三房年底出炉

  《每日经济新闻》从上海万科房地产有限公司获悉,上海万科已成功设计出90平方米的三房两厅房型,目前已在白马花园、中林项目和千墅项目3个上海楼盘中应用。该户型的部分房源预计将于今年年底前后完工,而该户型将成为上海万科今后的主力户型之一,同时有可能在万科集团推广。

  DTZ戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司建筑顾问部主管郑祉恒认为:“今后将是小户型占主流的市场,90平方米的小三房有望成为主流房型。”

  业内人士认为,一房、两房只是暂时满足购房者需要的过渡户型,三房才是真正满足购房者需要的先进产品。据悉,万科中林项目整个项目约有300-400套小户型,其中,90平方米的3房居多。

  “90平方米3房2厅房源一旦面市,将完全颠覆现有的户型。”90平方米3房房型的主力设计师———上海万科房地产有限公司设计管理部主管王兰田向《每日经济新闻》表示。

  这位37岁的设计师,在采访过程中话并不多。生活中的王兰田是一个较为内向的人,闲暇时的他喜欢看看书,较常看的是汽车行业、以及哲学类的书刊。王兰田认为,造房子和造汽车其实比较相象,而哲学能够让人更加理解本质的东西。

  尽管话不多,王兰田却是个风趣的人,这位从业15年的设计师在谈到他的年龄时,笑言:“对于平均年龄30岁的万科人而言,我已经算是‘老人’了。”

  在整个采访过程中,较让王兰田激动的便是同事昵称为“兰田1号”的90平方米的3房设计、以及万科的团队精神。

全生命周期住宅

  在谈起“90平方米3房”时,王兰田表示,该户型是11层的电梯公寓,1梯2户,85%,是针对普通工薪的全生命周期住宅。

  之所以称之为“全生命周期住宅”,是由于房间内部采用轻质隔墙,可以便于居住者对空间的调节,购房者可以根据居住人数来选择居住房间的数量和大小。

  据王兰田介绍,该户型设计理念更多的是从客户需求出发,再借鉴日本户型工业化的做法,在两者优化组合的模式下诞生。整个设计共耗时半年,经过几十次的设计修改后较终完成。

  选择做1梯2户的原因在于,1梯2户在保证相对宽裕的居住面积、南北通透、基本全明房型功能的同时,能够更幽静、舒适。而1梯3-4户的多户结构通廊则相对较长,从而使得公摊面积增大;同时,由于房屋方向、结构等原因,或许会有部分房间处于暗间。王兰田表示,客户调查表明,购房者还是比较青睐南北通透的1梯2户。因此,今后大部分小户型房源仍将以1梯2户为主、局部以1梯4户。

  王兰田同时透露,近期正在研究18层的高层小户型设计以及部分小户型的推广工作。

  事实上,高层小户型的设计会有更大的难度,由于18层的高层至少需要2部电梯,相当于增加了公摊面积,因此套内面积就将更小,小户型设计便更具有挑战性。

不浪费0.1平方米

  90平方米做2房的很普遍,而做3房则具有一定的挑战性。王兰田表示,90平方米3房2厅的玄机就在于把每0.1平方米都用足。

  以房间内部采用的10厘米的轻质隔墙为例,90平方米3房,使用轻质隔墙可增加2平方米左右的使用空间。与此同时,卫生间三分离的设计,方便三个人同时使用。使得每个空间不是一个功能,而是多功能,提升了使用效率。这也是“三分离”房型设计技术在上海万科的头次应用。

  此外,根据万科的经营计划,2007年万科将全面推进 的实施,提高 比重。万科将进一步提高工业化技术的应用比例,提高产品的创新能力,向市场提供更贴近客户需求的、质量更好的居住体验。

  “全面家居,户型加上精装修才能使得功能性较强。”王兰田表示,所有90平方米3房户型都将采用精装修后上市,会按照高、中高、中、低4类装修套餐来分配装修。据悉,低端装修的材料费市场价在1000元/平方米左右。

新闻后记

房屋结构设计无法申请专利

  尽管在万科的理念中,所有的成果都是可以被共享的。被社会竞争对手学习、甚至抄袭,都是成功的标志之一。但是,对于创新的户型,是否能够申请专利呢?

  昨日,上海朱妙春律师事务所主任朱妙春向《每日经济新闻》表示,专利共分三种类型:发明、实用新型、外观设计。发明和实用新型都必须是一种技术方案,房屋的结构类型并非一种技术方案,因此不属于发明和实用新型的范畴。至于外观设计,因为外观设计保护的是产品的形状、图案或者其组合以及色彩与形状、图案的结合。房型的差异只是对相同空间进行不同的分割,是房屋内部的差异,并非房屋外观的新设计。

  另外,申请外观设计专利需要提交产品外观的六面视图,而房型结构无法被拍摄成六面视图,主张权利时就无法说出产品的具体形状。所以,房屋的结构无法申请专利保护。由此可以看出,并不是所有的智力成果都可以获得专利的保护,至少中国现阶段的专利法还没有明确的规定。

  朱妙春同时指出,对于房屋的结构设计图,可以作为工程设计图或产品设计图通过著作权法保护。房屋本身可以作为建筑作品受著作权法保护。但著作权的原始权利取得比较难以证明。另外,《反不正当竞争法》条的原则性规定可以适用于这个问题,但毕竟是一个原则,缺乏可操作性。

新闻背景

90/70新政催生小户型

  建设部去年7月出炉的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,催生了新住宅产品诞生。事实上,在去年上海土地招拍挂的土地中,已开始对开发小户型的数量做了相关规定,部分地块要求90平方米以下小户型住宅的比例达到70%、甚至80%。

  针对小户型住宅的比例,部分开发商已完成了设计方案。据悉,设计方案中,有的开发商将采用“家庭房”概念,具体来说,就是两套面积相对较小的住宅彼此通过一个公用空间连接起来,两套房间的总面积被控制在140平方米左右,这一设计将主要针对年轻夫妻带长辈的模式。也有公司将项目规划成由数套独立小户型叠加而成的“叠加别墅”,几套住宅相互联系又自成一体。

业内观点

2/2/2房型时代将终结?

  在90平方米以下小户型占70%的房产宏观调控背景下,两房两厅两卫(2/2/2)的主流时代是否即将宣告结束?

  王兰田认为,2/2/2房型将被淘汰。小户型两房两厅两卫的设计不太合理,两个卫生间的面积一般都在5、6平方米,这样的小独立卫生间在使用时很难做到干、湿分离;分间的隔墙反而浪费了使用面积。相反,如果将两个卫生间合并成一个,将增加房屋的舒适度。或者将一个卫生间改为储藏室,能满足实际需求。

  他同时指出:“小高层建筑中的两房两厅两卫的房型将退出上海房地产舞台,取而代之的将是两房两厅一卫,而这种房型将成为市场供应的主力房型;3房房型中,90平方米的小三房将成为房产市场新主流。”

记者手记

90平米3房令人“惊叹”

  可以用“惊叹”来形容对90平方米3房厅房型的观感。

  走进90平方米的3房房型的“样板间”,感觉便是:这不是90平方米、而是110平方米!该户型的主设计师王兰田介绍,由于卧室、客厅、书房凸窗的应用,从而使得视觉效果上感觉很宽裕。

  房型设计方正、南北通透、全明,是接下来的感受。客厅连接着大阳台,阳台上见缝插针的安放着洗衣机。

  早在去年“90/70”政策出台之际,业内人士就曾表示,上海很可能出现90平米3房2厅房型,而这样的紧凑房型一旦出现,一定会被“”。

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