10月22日，旨在刺激居民购房的政策出台以后，市场并没有如期出现回暖的局势。相反随后的一周，北京期房成交量环比前一周下降了44%，二手房网签量萎缩32.2%。业内人士分析，目前全国楼市进入下行周期，救市之策也无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。

　　同时业界分析，受惠于90平以下住房契税下调到1%的政策，中小户型或成市场宠儿。

　　市场：期房交易环比锐减44% 二手房萎缩32%

　　北京市房地产交易管理网数据显示，10月23日至29日，北京期房住宅签约套数共计1311套，签约面积129305平米，日均签约套数187套。而在政策出台前一周，10月16日至22日，北京期房住宅签约套数共计2336套，签约面积219340平米，日均签约套数334套。相比较，新政后头周期房成交量下降44%。

新政出台前后住宅期房签约套数

　　二手房市场同样出现了明显的下挫。据“链家地产”统计资料分析，10月23日至29日，二手房网上签约成交515套，环比下降32.2%。

　　追究：新政力度有限 细则待定？

　　救市政策出台，为何没有激发市民的购房欲望，反而令一、二手市场成交量同时锐减？业内人士分析，直接原因是新政力度有限，而且很多细则没有落实。

　　伟业策略房地产投资顾问有限公司总经理助理陈亮测算，一套近百万的房产，在新的政策下大约节省几万块钱，这样的优惠幅度不是特别大，并未对购房费用支出产生直接影响，所以说这个力度是有限的。

　　我爱我家副总经理胡景辉指出，在二手房交易流程中，包含的所有税种相加占房屋总价近10%。而在所有税种中，比例、征缴涉及面较广的5.5%营业税和1%的个人所得税并没有减免，只是免去1.55%的印花税和契税，力度还不够大。

　　另据链家地产市场研发部主任王志伟也分析，由于政策具体实施细则没有确定，部分购房人推迟了办理过户的时间。比如，此次税费调整当中，新政执行时间为11月1日，部分已经签订合同，并符合新政减税条件的交易，均等到11月再过户以减少部分税费的支出，这部分交易的后延也使得本周交易有所减少。另外，居民头次购购普通住宅和改善性的购购非普通住宅，头付比例可以降到20%，利率可以享受全利率的0.7倍。但是普通住宅怎么核定呢？改善型住宅怎么认定呢？还需要等银行细则出台。当然，这些暂缓的交易将会在未来的一段时间内释放出来。

　　观察：政策触底 市场何时见底看房价

　　尽管政策已经释放利好信号，市场也迎来一些转机，但多数购房人仍不购账。据焦点网的一项网络调查显示，60%的网友选择新政后仍“不购房，房价不彻底降下来坚决不购”。而在日前举办的北京秋季房展会上，同样是“看多购少”的局面，楼市的观望氛围难以在短期内打破，对于房价下行的预期仍然继续。

　　焦点名博杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)认为，“10月22日的文件具有里程碑的意义，它标志自2003年以来房地产宏观调控终于触底。接下来，紧缩型调控松绑的尺度会越来越大，并将在不知不觉中变质为扩张型调控。政策底部已经现身，那么，市场底部何时才能构筑？目前，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非‘神仙药’，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观，楼市底部极有可能出现在2010-2011年。”

　　分析人士指出，北京楼市的回暖、底部的出现，关键还是看是房价下行的程度。在价格没有调整到位的情况下，楼市成交量的回暖幅度也不会太大。

　　中国住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹在出席新地产金融年会时也指出，“很难有什么政策能让房地产市场恢复到去年的状态，房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略。”

　　开发商通过调整定价及其他策略以求“自救”，远比“他救”更有效。

　　契机：90平以下中小户型或成市场新宠

　　新政规定，11月1日起，个人头次购购90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。业内人士分析，中小户型销售或将面临转机。

　　伟业策略房地产投资顾问有限公司总经理助理陈亮告诉笔者：“2007年1到9月份，北京90平米以下商品住宅供应约26000套，实际成交量约25000套。2008年1到9月份90平以下商品房供应约32000套，成交约18000多套，同比下降了1/3，但低于整个市场的成交量萎缩。目前市场上小户型有非常大的存量，政策的落地，可能使得这一场面得到改观。”

　　位于西红门区域的鸿坤理想城（查看地图）项目，新近推出了202套售价6888元/平方米的60-67平米一居室房源，开盘当天形成前人购房的局面，户型销售量达到了80%到90%。项目营销策划主任常世芳分析：“目前新从银行利率、税率等方面给购房人缓解购房的压力，尤其是90平米以下契税降为1%。从政策本身来看，新政直接惠及中低收入群体，这也在一定程度上助推了中小户型产品销售进程。同时我们的项目也推行了一个低价策略，迎合主流的需求。”

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