住宅保障体系酝酿 经济适用房或将"以租代售"

建设部有关负责人日前表示，经济适用房以租代售将是未来发展的方向。廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三个等级将共同组成实物型的住宅保障体系。按照建设部官员的说法，在新方案中，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。

长期以来，在我国的住宅保障体系中，经济适用房一直担纲主角，但其近年来开发比重却连续下滑。根据国家发改委提供的数据，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降5%。

但问题还不仅仅局限于数字的表象。在经济适用房中，我们嗅到了某种“变质”的味道。拥有坐拥车的人住进了经济适用房，一些住经济适用房的人购购了套房子，甚至购购经济适用房的拆迁指标成为了令市场翘头的稀缺资源。渐渐变味的经济适用房动摇了其为中低收入者服务的宗旨和社会公平，使人们质疑：我们的住宅保障制度究竟保障了谁？

业内人士分析，现行经济适用房制度的症结主要在于我国个人信用体制尚未健全，甄别出应当受到经济适用房制度保障的人群，需要付出高昂的监管成本，同时，在经济适用房的审批层面，存在巨大的寻租空间。如果无法有效遏制某些中高收入人群购购经济适用房，那么住房保障很可能就是形同虚设。而以租代售的方式，在相当程度上，可以缩减这种寻租空间。

另外，现行的经济适用房制度缺乏退出机制，在新的住宅保障体系方案中，租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。以租代售因为具备退出机制，显得更为科学。一方面，这可以使政府有限的公共财政支出更能用在刀刃上；另一方面，也在一定程度上防止经济适用房“变质”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。

不过业内人士认为，经济适用房以租代售，目前还只是一种方向，具体操作细则尚待研究出台。比如，面对现在普遍100平米以上的经济适用房，普通商品房90平米的户型限制是否会同样有效？政府在兴建租赁经济适用房时，应当聚焦于每年新增的量，还是城市规划和经济适用房总量的控制？在租赁定价方面，又如何有效区分不同收入人群的不同需求？政策效果的实现和这些问题的解答紧密相关。

我们的社会不可能让所有的人都购得起房，也不可能让所有的家庭不分收入差别都用市场化的方式解决住房问题，发展住房市场与住房保障是两个不同的命题。经济适用房以租代售的新政在完善后者方面，无疑向前迈进了一步，但这段路还很长。

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