2006年的宏观调控可谓“浓墨重彩”：全额征收营业税的年限从2年延长为5年，一直悬而未决的二手房交易个税终于尘埃落定……这一系列的新政传递出了一个很明确的信号：投资性购房需求已经成为国家宏观调控的重要目标，两大税收政策在二手房市场引起了轩然大波，提高了二手房的交易成本，投资者的利润空间大大缩水。那么，新政之后还能不能进行房地产投资?房地产如何投资才能确保收益?购卖双方一时陷入了迷茫和恐慌。

现象：投资比例降至冰点

以一套不满5年的房源为例，在今年8月1日之后卖房入要交的税便增加了6．6%(5.6％的营业税和1％的个税)，房屋总价如果是50万元，那么投资者的损失就高达3．3万元，利润无疑大幅缩水。因此8月1日“大眼’前较着急的就是手里囤有多套房源的投资者了，纷纷主动降价求购家，南京二手房交易迅速飙升，出现“并喷”。

而与之形成鲜明对比的是，8月1日强征个税正式实施起，二手房交易就出现了意料之中的大幅萎缩。南京知名中介我爱我家8月上旬的成交数据显示，平均每天的交易量只柜当于平时的1／3，购房的目的主要是自住，投资的比例基本为零。据其市场部经理舒莉莉介绍，很多投资者都抢在政策实施前绞尽脑汁处理掉手头的房源，其中降价数十万甩卖的也并非个案，可以说购卖需求那时已被集中释放。新政实施后，考虑到房地产投资交易成本提高、获利减少，投资者观望情绪变得明显，很多人选择以租代售或者暂时搁置购房的计划，投资比例因此降至冰点。

与此同时，经过一系列调控政策的洗礼，一手房市场的投资比例也在下滑。仙林一家楼盘新政之前的投资比例占到30％左右，而新政实施后这一比例下降了一半以上。记者采访了南京城中、江北、江宁等板块多家在售楼盘的项目负责人，他们都异口同声地表示：目前购购其楼盘的完全以自住为主，投资的比例微乎其微。路上一高端楼盘的销售人员肯定地告诉记者：“投资比例不足5％。”

疑问候房投资还有利可图吗

在营业税和个税的冲击下，投资性购房已经受到了明显的抑制。但有专家认为，房地产产品不仅是消费品，也是投资品，投资性是房地产产品的固有属性。那么，在国家宏观调：控的背景下，究竟还能不能继续购房投资呢?记者随机采访了几位消费者和业内人士，让我们来听一听正反双方的观点PK。

我爱我家市场部经理舒莉莉不看好购房投资，她的观点在反对者中很有代表性。舒经理认为，购房投资的收益已经变小，短期投资因为税收增加购卖双方都没有占到“便宜”，长线投资则因政策变动而带来的风险比较大。“且不说更严厉的物业税呼之欲出，仅以个税为例，虽然现在南京的个税是两种征收方式任选，但国家还是有进一步出台抑制房产投资措施的可能，比如取消1％的规定，严格执行20％的标准，届时对投资者的打击将是致命性的。而且长线投资需要漫长的等待升值的过程，如果投资者把一大笔资金投入到房产中，一旦出现意外需要现金时，折现就很困难，通过购卖则损失很大。”

支持投资的理由看起来也很充分。业内专家分析，南京二手房转让的个税细则并没有人们预想的严厉，反而让很多人吃了一颗“定心丸”，事实看来1％的征收方式对二手房市场的冲击并不大，而房地产作为国家韵支柱产业；与很多行业都有关联性，宏观调控的目的是为了稳定房价，长远看来房价还将保持缓涨的趋势。市民陈女士则无奈地表示：“存款利息几乎为零，股票忽涨忽落实在让人看不懂，在没有更好的投资渠道之前，属有选择购房投资了，短期内可以出租；等满5年期限后再出售就不用交营业税啦。”

观点：率渐归理性

新政之后究竟要不要购房投资，现在进行房地产投资如何才能确保收益?我们还是请专业人士来算算账。

据一位专业中介入士介绍，投资要有收益的话，就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下，目前购购一套普通住宅进行投资的交易成本主要包括了2％的契税、2％-3％的物业维修基金，假如是在5年之内转手的话，还要交纳5.5％的营业税和1％的个人所得税，另外如果通过中介交易的话要付1％左右的佣金，累计起来较低成本大概是10．6％，这样一来，该房产在转让前必须要升值超过10．6％才有利可图。

而南京市统计局较新发布的房地产统计资料显示，“十五”期间南京市普通住宅年平均增长9．3％，其中2003年和2004年价格涨幅明显，分别为9．8％和15．3％。伴随着调控政策的不断出台，南京在控制房价的过快上涨方面成效显著，2005年房价涨幅回落为5％，预计“十一五”期间随着房地产宏观调控的深入，傍价将保持缓慢上涨的态势。由此可见，要像几年前那样通过投资在短期内获得暴利已经不可能了，目前房地产的率正在回归理性。

业内专家建议购房者，在国家抑制投资性购房需求的时刻，投资者要调整自己的回报预期，有经济实力的购家可考虑长线投资。投资者可以挑选地段好、配套好的房源，短期内暂时封盘或以租代售，待房价上涨到预期价位时再出手。

　　　　　(作者：刘莉)

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