2011年，高达2000元/平方米的楼面地价成本谁来购单？越来越多的大盘、豪宅还能狂热几许？平衡楼市供需的保障性住房，政府又会新建多少？调控政策还会继续发力吗？……年末节点，省内业界已经开始深度探讨明年的楼市风向，以期在新一年得到更多惊喜。

猜想一：政策表情紧

2010年，在出台系列政策的打压之下，全国70个大中城市房价及成交量却逆势攀升。面对这样的市场，2011年还会有什么调控“利器”呢？

房产税：省城业界人士张治波认为，物业持有性质的税种出台是迟早的事儿，只是具体细则出台和执行的时间还是个未知数。物业税之所以呼声较高，全因国内一线城市楼市过热，调控政策收效甚微引起。

按照业界说法，物业税、房地产消费税、房地产保有税等不动产税，可以增加购房者的持有成本，对抑制炒房的作用十分明显。不过也有人担心，房产税必须对投资性和自住性购房加以区别。这个税种的税率、覆盖面、操作度等尚有争议，这也是政策迟迟无法出炉的原因。

2011年，这一被业界视为利器的手段或许会强行出炉。

提高头付比例：早在2007年全国楼价持续飙升时，提高套(含)以上住房头付比例规定就已出台。有业界人士建议，在投资性购房过多的地区，避免房地产投机者的较好方式就是对已认定的二套房，在头付40%的基础上再提高头付比例，要求其提供的头付款比率不低于50%。甚至可以取消套房贷，只允许全资购入。这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。

加息：10月20日、12月25日，央行两次加息后，市场纷纷猜测，2011年将仍在加息通道。对于多次置业者，如果真的连续加息，每月高额利息他们能吃得消吗？

扩大限购令范围：10月，广州限购令出炉，广州楼市应声转冷。与此同时，与广州相隔不远的从化、增城、清远等非限购区域，佛山、中山等二线城市，购房热度快速提升。可以预见，2011年，楼市投资热钱会继续流向 区域，限购令凸显“按下葫芦浮起瓢”的不如意之处。而解决这种窘态的办法，就是把限购范围扩大到二三线城市。

猜想二：楼市表情旺

在刚刚过去的一年，省城多数普通商品住宅项目成交均价涨幅超过10%，明年的房价走向将会如何？多位业界人士一致认为，2011年商品房价格肯定还是会稳步增长。

楼市升值空间仍然存在

太原富力地产的邓韬认为，无论是从政策层面还是从供求层面来看，省城房价继续上涨的基础都还存在。“太原都市圈正在崛起，山西省政府准备把太原打造成国际型大都市，在这种区域经济跨越发展的大背景下，这个城市的房地产市场一定会欣欣向荣、健康发展。房价会保持平稳上升的态势。”邓韬称。“11月的CPI指数已突破5%，各种农产品、纺织品、生活用品、资源性产品都在涨价，在这样的价格波动中，仅让商品房降价不太可能。”北京世纪朗润公司的总经理薛铮称，省城2010年楼市供需比仍是供小于求，在市场购购力很旺盛的情形下，开发商不但不会轻易降价，还会适当抬价，以保持盈利。

热点区域房价还会涨

今年7月6日，在太原市国土资源局举行的一场国有土地拍卖会上，有三宗位置相邻的地块在龙城大街北端，分别以1.17亿元、9.15亿元、6.25亿元的拍卖价当场成交，这三宗地块的楼面地价已达1300元/平方米至2700元/平方米。业界认为，龙城大街、晋阳街附近的商品房均价会在2011年达到8000元/平方米。“省城今年土地供应面积与2008年、2009年基本持平，出让土地的位置较偏，土地成交价格水平却在上升。这说明，省城城市化进一步向郊区发展。”张治波称，太原的城区及人口正在向四周外溢，龙城大街、晋祠路、长风街已变成房地产发展的热点新区，知名企业在这些区域驻足，直接带动了这些地段地价成倍上涨。而地价上涨引发的市场反应就是房价上涨。

猜想三：豪宅表情窘

与普通项目相比，豪宅更不能轻易降价，在销售紧迫与政策打压、市场观望与同行竞争的双面夹击下，豪宅2011年的境况很可能是窘迫。

2010年省城的万元豪宅楼盘达10个，这些楼盘将开发销售目标认准了山西实力雄厚的煤老板们。

至年末，省城在售的高端项目今年销售计划已基本完成。豪宅热销刺激着外埠和本地企业的神经，各家企业把下一步的开发目标锁在了豪宅上。数量有限的山西富豪会在2011年逢盘必购，在售楼处继续比赛声名和实力吗？“经过两年高端产品的消化，属于级的客户基本被现有高端项目挖走了。”北京世纪朗润公司总经理薛铮认为，2011年省城的豪宅项目和供应面积会继续增加，但豪宅的销售压力却显而易见。

薛铮分析，按照项目开发规律，产品品质和价格在后期会越来越高。但省城豪宅市场上的客群质量却在慢慢下降，豪宅市场上供需不对等的状况会在明年显露无遗。各高端项目的竞争会趋向白热化。

与普通项目相比，豪宅更不能轻易降价，在销售急迫与政策打压、市场观望与同行竞争的双面夹击下，豪宅2011年的境况很可能是紧迫。2010年豪宅项目皆大欢喜的场面，或许再难遇见。

猜想四：大盘表情欢

2009年，外埠房产企业开发的大体量楼盘占省城商品住宅交易量的13.08%，今年这个比例将升至33%，外埠楼盘的不断涌现及热销，带动了省城楼市产品品质和服务的全面升级，同时吸引了更多房产大鳄落户太原。

2010年，在省城扎根的外埠房地产名企开始扩张式置地。未进入太原市场的一线房地产名企，通过与本地企业合作开发的方式，纷纷落地。这从省城土地市场上可见一斑。

今年1月至9月，省城成交的35宗土地中，上海复地集团与得一企业合作取得的6宗土地共计104.14万平方米。恒大集团在7月竞购取得的土地达19.7万平方米，仅这部分土地占到1月至9月太原市成交土地的56.54%。

2011年恒大在并项目将扩展到4个，富力项目扩展到5个。加上未入市的上海盛高、上海复地、头开、万科等名企明年都将集中亮相，2009年国内的10强房企中5个进入太原市场。

2011年，省城将全面进入品质竞争时代。而本土企业在项目规模、营销手法、售后服务、综合品质上的劣势暴露无遗。如何避免在市场中全面落败，已是本土企业必修的功课。

(作者：戎紫冰)