在目前房地产购卖纠纷中，有相当数量的问题是因预售房而引起的。预售房毕竟是“楼花”，由于购房时没有现成的房屋，消费者往往在收楼后才发现许多问题都超出了自己的预期，而再找出当时与发展商签订的合同，却发现发展商在附加条款中设下了许多“圈套”，导致购家的合法权益难以得到保护。

　　在商品房预售合同签订过程中，消费者应注意哪些问题以免日后引起不必要的纠纷？广东省消委会法律顾问、法则明律师事务所李瑾律师提醒消费者需要注意以下六个问题。

　　1　面积问题

　　虽然自去年开始实施套内面积计价已使计价混乱的情况大有改观，但发展商千方百计地使用诸如“面积计价以建筑面积算，如套内面积与公摊面积皆有变化的，以建筑面积为准”的补充条款，“计价面积以房管局实测面积的100％计算房价”的认购书条款变更合同条款，使消费者无所适从。

　　建议：消费者坚持选择套内面积计价的方式，对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签，避免陷入不利的条款中。

　　由于建筑上的原因，房屋面积出现误差实属难免，一旦出现纠纷，发展商往往自行测量面积或隐瞒房管部门所测面积不报，以种种理由加收房款；而消费者往往对面积误差不太了解，选择了“如有误差多退少补的条款”(如面积误差在5％以上，多退少补，即面积误差至100％，发展商也只会多退少补)，消费者的权益很难得到保证。

　　建议：消费者在合同中要注意房屋面积应以房管局测绘所的测绘结果为准。消费者在签署现行格式购卖合同时选择“面积误差比完全值在0.6％(含本数)以内的，购卖双方不作任何补偿；面积误差比完全值在0.6％(不含本数)至3％(含本数)以内的，购卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比完全值超过3％(不含本数)的，消费者有权退房”的合同条款。

　　2　违约金问题

　　由于不少业主在购房前并没有预计到开发商延期交楼的风险，同时，对违约金条款的制定又不太了解，故此常出现如“逾期交楼超过180天的，违约金以总楼价款的1％计付”的不公平条款(此条款即意味着只要是延期交楼超过180天，那怕延期10年发展商才交楼，消费者也只能得到总楼价款1％的违约金)；一旦遇到纠纷，面对这样的条款，消费者较难维护自己的合法权益。

　　建议：消费者依照法院的审判实践以及目前的房地产交易惯例，逾期交楼在180天以内的，违约金比例不宜低于消费者累计已付房价款的0.021％／天，逾期交楼超过180天的，违约金比例可定在消费者累计已付房价款的20％。

　　3　交楼问题

　　目前的购卖合同提供以下几种交接条款以供消费者与发展商选择：“1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.其他约定。”

　　建议：为维护消费者的权益，建议选择第2、3点，经综合验收或分期综合验收合格才收楼。因综合验收对房屋的各方面情况(含公共设施的配套)都有较为严格的规定，选择此条款较能维护消费者的合法权益。

　　如要选择1、4条，则建议注明房屋需经必要的质量、消防、规划、电梯验收合格，且恒久水、电投入使用，以明确收楼的标准，减少不必要的纠纷产生。

　　4　质量及装修问题

　　在交楼前后，如遇上经有关部门认定，确存在重大质量问题，对使用者会的生命、财产造成严重威胁的，足以影响消费者的人身、财产安全的商品房。

　　建议：消费者可向法院起诉或向仲裁机构提起仲裁，要求退楼，由发展商退回购楼款的本金及利息(以同期银行的贷款利率计)。

　　对房屋质量不存在重大的质量安全问题，在司法实践中，消费者一般只能要求发展商承担维修、重做的义务，直至房屋符合应具有的标准为止。

　　建议：消费者可以在合同中明确房屋质量标准，以维护自己的合法权益。

　　5　公用配套问题

　　公用配套服务设施(如商店、邮局、学校等)的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量，因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配套服务设施种类、数量及具体交付使用的时间。

　　建议：对发展商作出的小区配套设施的承诺(含广告上的承诺)，建议消费者在签署合同时也要在合同中予以约定，以分清责任归属，更好地维护自己的合法权益。

　　6　合同效力

　　由于房屋交易实行严格的登记原则，必须完成登记过户手续，房屋的产权才能完全转移。而不少消费者由于对房屋交易程序的不熟悉，常被蒙在鼓里，认为只要与发展商签订合同，房屋交易就完成了。

　　预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力。但双方当事人约定以办理登记备案手续为合同生效条件的，从其约定。

　　提醒：预售商品房合同签订后，在预购方未取得房屋所有权证前，预售方未经预购方同意，就将同一预售商品房又与他人签订预售合同的，前后签订的预售合同均可认定有效。当事人不能按照合同约定履行义务的，应当承担违约责任。

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