较近有朋友问我，为什么有的有钱人明明购得起房，却不购房住，甘愿做一名租客，住着属于别人的房子呢？

　　我给他算了一笔帐：假设2003年初，你购进一套价值100万的房子居住，享受着宽敞的客厅和舒适的卧室。到了年底，这套房子市值增加了30%，你很高
兴，准备继续享受这套房子，并等待它继续升值。但是我告诉你：你可能吃了大亏。

　　愈有钱愈没房的理由

　　如果你继续拥有并居住着这套房子，它属于你，但是它随时就会贬值，这对你来说是不确定的危险。如果你年底卖出房子，扣除系列交易成本(契税、装修折旧)，大概可获得净利25万。

　　也许你会问：卖出去了我就没有房子了，那怎么办？

　　我要是你，我会跟购我房子的人签定合同：我把房子卖给他，但是他得答应把这房子租给我。

　　这样，就可以继续使用着“自己的”房子，客厅还是那个客厅，卧室也还是那个卧室，但是，事实上已经赚了一大笔了。

　　以4%的租金计算，你每月要支出的月租是4000元，一年满打满算12个月，你要付出的是4.8万年租金，这样，卖房赚到的25万扣除年租金支出，剩余20.2万。

　　这样有人会担心：等我卖了房子，房价继续上涨，我岂不是抛出过早，如果我捂一捂，还能赚到更多的利润呢。

　　这个问题可以解决。

　　从投资的角度，房产有使用价值和投资价值的双重性：房产头先是一种可以投资，带来回报的资产，其次才是一种消费品。因此决定其在房产购卖及租赁市场行为的原则就是预期的比较。由此可以推论与市场风险不相关的单个风险在资产定价中不起作用，起作用的是有规律的市场风险，或者说系统风险。无论一个房产采取何种方式投资，长线还是短线，无论投资者个体对其房产率的预期如何，其当前价格遵循整个市场对其回报率及风险的预期。

　　三个不同的市场可以融会贯通

　　不同对象的购卖就可以定义一个市场，在市场经济的高端阶段，不动产的各项权利是可以分割的。不动产市场交易可以引申出购卖、租赁和REITs三个不同子市场。据此，房屋交易的购卖市场交易的是产权，或者说所有权。租赁市场交易的对象则是使用权。REITs市场交易的是收益权。

　　虽然拥有权、使用权和收益权构成三个独立市场，但三者的价值依托都是房产，因此购卖、租赁和REITs市场的运行并非完全不相关，这就意味着其中必然存在套利空间。

　　头先来了解房租和房价的关系，房产价格体现的是当期市场的普遍估价，作为资产，理论上这个估价来源于未来现金收入现值的总和。如价值50万的住房，目前年租金可能为4万，其收益率是 8%。5年以后由于折旧等各方面的原因，其年租金可能只有3万，当年收益率为6%。当然也不排除5年以后的年租金为5万，其收益率为10%。

　　由于未来租金收益的不确定性，利率和贴现率的不同使得房产年租金收益率不同，将带来套利空间大小的不同。假设你拥有一处目前市值100万的房产。在租金看涨，房价看跌的情况下，应当购进房产，持有消费或出租，用租金收入再购房，就是“以房养房”。如果情况相反，房价上涨，租金下跌，特别当租金收益率下降到预期收益率以下，就可如卖出房产再租回使用，就等于在当下租金收益率和预期收益率之间套利了。

　　用信托维护收益

　　虽然目前REITs市场还没形成，但已经存在REITs的初级产品房地产信托。它与房地产不动产投资高度相关，房地产金融投资工具在很大程度上可以替代房地产实物投资。

　　另外，信托产品的好处在于可以对收益权进行设计，利用结构融资提供的选择权，利用杠杆提高自己的受益。风险偏好或对项目投资有自信的投资者，可以选择劣后受益权的品种。

　　比如一个1亿元的信托计划，简单地设计为90%普通收益权和10%劣后收益权两种品种，可以约定为无论项目受益如何，普通收益权的信托产品收益率为5%。由于劣后收益权享有分配权，因此，如果项目若盈利450万，则全部利润归普通收益权所有，劣后收益权未获分文；若盈利超出450万，剩余部分则全部归劣后收益权所有，普通收益权仍然只享有5%回报率。反之，若亏损500万，由劣后收益权承担，即返还1000-500＝500万元的本金，普通收益权则获得全部资本金返还。只要亏损额不超过1000万，对于普通收益权是没有本金损失的。根据各自的资金规模与风险承受能力，投资者可以选择不同的收益权品种。

　　在卖掉房产又担心继续涨价时，房产信托是一个很好的风险对冲工具。卖掉房产，就可以获得120万的资金，用这120万购入信托产品，假设该信托项目的 回报率是5%，将获得6万的利润，这样不仅可以避免房价继续上升带来的收益损失，同时大大提高了资产的流动性。如果你自信眼光好，还可以购劣后受益享受杠杆效应。

　　说到这，答案就出来了，与单纯投资物业相比，房地产信托具有更好的流动性，降低风险成本的同时获取房价上升的收益。如果偏好风险型的信托博取更高的回报，还可以选择风险品种。有钱人购房投资的同时自己租房住是合理的投资行为。

　　信息块：

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)的全称是“不动产信托投资基金”，是指通过发行收益凭证的方式募集投资者资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！