“四大行将出政策,放松头套房认定标准,只要房贷贷款余额还清都算头套房。监管层已召集几大行开会,目前正在吹风阶段,预计该政策会较快出台。”9月22日下午,关于房贷将放松的这一传言,在市场上不胫而走。

　　消息人士向21世纪经济报道记者表示“消息基本属实”,称中行当天下午召开高层会议,讨论房贷政策调整问题。这一传闻也得到了工行、农行内部人士的初步证实,但均未透露详情。

　　截至记者发稿时,四大行尚未就此传闻公开表态。

　　此前,部分地区已现放松头套房贷款界定的端倪。今年8月份福建省住房和城乡建设厅出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(也称“闽八条”)中曾表示,“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按头贷认定。金融机构在贷款头付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”

　　某国有大行个贷部负责人在接受21世纪经济报道采访时介绍,此前北京地区的放贷政策颇为严格,以家庭为单位,头套房的认定既“认房”又“认贷”。如果头套房贷的界定放宽,可能激发大量的改善性需求,拉动房地产市场的回暖。

　　他表示,“‘认房’就是只要在建委网站里查到名下有房,无论之前贷款否,再次购房的话,银行贷款都算二套房贷。‘认贷’就是只要有过住房按揭贷款记录,无论这套房子还持有与否,之前的房贷是否还清,再购房贷款都按照二套房计算,头付高达70%”。

　　认房不认贷?

　　在房地产市场持续低迷,经济稳增长压力越来越大的背景下,今年上半年曾多次传出“房贷松绑”的传言。分析人士认为,这次传闻属实的可能性大,满足刚需和改善性住房需求一直都是监管层鼓励的方向。

　　进入9月后,房地产市场传统的“金九银十”营销旺季并未如约而至。遭遇了楼市8月数据十年较差的同时,46个限购城市,目前已有40个松绑限购,但作用非常有限。中原地产数据显示,从9月前21天看,54个主要城市合计住宅签约131947套,环比8月同期基本持平。

　　值得一提的是,近日房地产企业的融资也进一步放松。富力地产[-4.21%]9月19日发布公告,因预期监管机构将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据,公司拟向交易商协会申请注册发行不超过70亿元的中期票据。金融街[-2.31% 资金 研报]曾发布公告称,董事会审议通过了“关于公司发行不超过52亿元中期票据的议案”。

　　与房企发行中票的开闸一脉相承,放松个人住房按揭贷款也不是不可能。中原地产头席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,地方政府积极呼吁松绑信贷,作用有两点:一是给市场信心,增加市场购房者救市预期。二是将“稳增长”的压力转移到银行,给银行施加压力。

　　不过张大伟认为,事实上出现房贷余额还清,都算头套房的可能性不大。预计后续信贷松绑的主要口径将是“认房不认贷款”。即只要证明名下无房,就可以按照头套购房认定,证明名下只有一套,就可以按照二套申请。

　　刺激改善型需求

　　民生证券地产研究员邹恒超也称,限贷放松传闻基本属实,限购放开后,限贷放开合情合理,将显著刺激改善性住房需求。目前四大行按揭贷款中97%是头套房,二套房仅约3%,三套房不贷。他认为,限贷放开后,头套房“认房不认贷”的标准较之前的“认房又认贷”大幅降低,将刺激居民改善性住房需求,而投机性需求依然被遏制。

　　在邹恒超看来,未来按揭利率下行将继续带动销量回暖。目前已有大行将头套房按揭利率下调至基准以下,而此前央行5000亿PSL也为大行四季度按揭利率下行打下基础。预计未来地产政策继续放松仍是大势所趋,价稳量升将逐步兑现。

　　前述国有大行个贷部负责人表示,北京地区的住房按揭贷款利率一般维持在基准,变化不大,“之前有的银行曾上浮5%,但是几乎没有什么市场。较近也有的银行传出头套房贷利率可以优惠到九五折,但是都有苛刻的条件”。

　　至于头套房贷款的利率优惠政策,该负责人认为很难执行。虽然住房按揭贷款是银行长期、稳定的收益来源,但是由于存款流失的加剧和银行负债成本的居高不下,放贷再进行优惠就没有利润空间,“消费贷款的利率一般都基准上浮20%,在资金紧张的时候,银行肯定是更愿意发放消费贷款”。

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