房贷政策演变

　　2007年9月的政策是：“对已利用贷款购购住房、又申请购购套(含)以上住房的，贷款头付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款头付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。随后，央行和银监会补充通知：“对于已利用银行贷款购购头套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照头套自住房贷款政策执行”。

　　2008年10月27日起，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，较低头付款比例调整为20%。对居民头次购购普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和头付款比例上按优惠条件给予支持。

　　2010年4月，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定贷款头付款比例不得低于30%；对贷款购购套住房的家庭，贷款头付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购购第三套及以上住房的，贷款头付款比例和贷款利率应大幅度提高。此后，房地产政策愈加严格。同时还辅以出台了限购政策。

　　商品房贷款政策在部分银行和部分地区出现松动。

　　银行证实

　　昨日下午，有传闻称“头套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算头套房”。

　　记者从被传闻的一家银行了解到，此消息基本属实。这家银行昨天上午召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看，头套房贷的优惠力度加大，头套房利率或重回7折时代；房贷还清的可视为头套房，享受头套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。

　　记者还了解到，由于地区之间的房地产市场发展不均衡，因而在政策实施过程中，将由各分行根据当地的实际情况确定优惠的利率标准。预计房价居高不下的一线城市的优惠力度没有二、三线城市大。

　　局地已当急先锋

　　事实上，部分地方已经松绑了房贷政策。

　　昨日，福州市政府正式发文，宣布购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按头贷认定。

　　而南京、杭州等地目前的头套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清，就算头套房”执行了。

　　有开发商告诉记者，农业银行江苏分行目前在头套房认定上有两个放松执行的口子：一是贷款余额已还清的，即可认定为头套房；二是夫妻双方只要有一方未贷款的，以其为主贷人，就可认定为头套房。

　　杭州早在8月初就有银行放松了头套房认定标准。如招商银行，已还清房贷余额的即算头套房，在杭州主城区无房的再购房也可视为头套。且二套房的贷款政策也有所放松，部分购房者的二套房贷头付可降至三成，但利率依然要上浮10%。

　　湖北本月出台“鄂七条”，称头套房贷利率较低可7折。

　　有分析人士指出，曾将稳定房价和住房保障工作的职责赋予了省级人民政府。因此，地方政府根据当地房地产市场发展的实际情况进行政策调整也属合理。

　　开发商欢欣鼓舞

　　房贷政策在当前出现松动的原因或与经济形势有关。业内人士称，尽管多地已放开了限购政策，但8月楼市的数据仍创下10年来较低，成交量还在持续走低。为此，房贷政策的松动，有利于释放、刺激一些自住和改善型需求。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，以目前市场情况来看，头套房贷款的放松势在必行，头套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率，都会逐步成为现实。“限贷放松一定会遵循一个原则：凡自住需求都会得到支持，但由银行把控风险。”杨红旭表示。

　　对于开发商来说，限贷松绑无疑是重大利好，尤其是在“金九”失色、购购力疲弱的当下，限购松绑对于促进购家入市作用巨大。

　　“房企都在讨论贷款松绑的事，虽然消息还未确认，但大家都感到欢欣鼓舞。”一家福建上市房企内部人士告诉记者，在销售过程中，开发商明显能感受到，购房需求不是没有，而是信贷支持不足导致需求难以释放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房认定头付必须达到七成，这对于很多购房者来说难度很大。如果贷款还清这种改善需求就可以算作头套，那很多家庭都能换得起房了。”

　　一家全国性房企上海公司负责人向记者表示， “一旦限贷松绑，配合四季度供应高峰，冲刺全年销售指标才有可能，否则今年铁定完不成任务。”

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