头套房贷款还清再购房享受头套房政策,记者近日在本市部分银行网点采访时发现，已经有不少人来咨询或办理房贷业务，甚至有计划改善住房的市民，有意提前将头套房贷款还清，以便在购购二套房时能享受到房贷优惠政策。

房贷新政催生还贷热

“我申请房贷的时候赶上政策好，商贷利率比基准打了八折。”来银行咨询房贷业务的市民赵先生告诉记者，他现在有近15万元的商业贷款没还，还有8年按揭贷款才到期。听说较近房贷政策有可能调整，他想问问是否有必要提前还贷。

赵先生说，他的这套按揭住房只有60平方米，经过几年工作有了些积蓄后，他开始考虑换套住房。如果还清房贷之后就能“不认贷”的话，那他把现有住房卖掉再购房就能享受头套房的条件了。“头套房的头付至少要交全款的三成，而二套房则至少要六成，这之间的差别可大多了。”赵先生说，如果购套100万元的新房，30万元的头付差别直接决定了能不能办得了按揭贷款。

“从国庆节后个工作日开始，就有不少来咨询、办理提前还贷业务的客户。”接待赵先生的银行工作人员介绍，这些客户大多是想还清房贷之后再按照新标准购套新房。“还有的客户是在9月刚提交房贷申请的，今天可以发放贷款了，却告诉我想延期办理，要等等新政落地后的折扣优惠。”

8.5折利率预售成主流

房贷新政“搅乱了”长假后的周。在明确的预期与尚未坐实的现实之间，楼市购卖双方都有点沉不住气。不少中介开始了“预销售”，楼市变数激增。

“您的房贷不是已经还清了吗，再购房就可视作头套，头付三成，利率8.5折。正式合同等到各银行房贷新细则下来后再签。”近些天，在天津南海河教育园附近的几个售楼处，销售员们不厌其烦地向购房者解释。

“我们这几天卖了16套新房，是过去两个月的总和。其中14套房子约定好是基准利率的8.5折，另2套约定好是基准利率的9折，正式合同等房贷细则下来后就签。”天津一家房地产中介的销售经理李青告诉记者，目前他们还没有接到四大行的房贷优惠细则，“各家银行都在相互观望，看别人怎么出牌，但‘认贷不认房’、头套房还清贷款再贷仍算头套，已经是板上钉钉的事了，毕竟央行和银监会已经发文了。”据不完全统计，这两天，中介经办的新房中，给出的意向性房贷利率大多居于基准利率的8折至9折之间，以8.5折为主流。

假离婚不再是“好招”

而当初为了享受头套房优惠而假离婚的人，却因为新政白忙一场，市民程先生夫妇就是其中一例。今年5月，为享受头套房待遇，程先生夫妇办理了假离婚，协议名下的两套房子每人一套。

然而在他们离婚不到四个月，房贷新政出台了。按照新政规定，完全有能力提前还贷的程先生夫妇根本无须离婚。更令人遗憾的是，在假离婚期间，程先生夫妇的感情出现变故，一方不想复婚。

“新政落地，真是有人欢喜有人愁啊，那些假离婚的算是白离了。”从事房产中介工作近10年的朱先生说，“去年国五条出台以后，大概四五月份假离婚的较多，除了避税就是规避二套房的高头付高利率。”

朱先生告诉记者，以前他在销售住房时，有不少客户主动咨询假离婚事宜。为了促成交易，他和同事们也都曾向业主或购房者建议过假结婚、假离婚，“扣除外在因素，假离婚的成本也就是领个离婚证交个工本费，你不离婚就要多掏几十万元，哪个更划算？”

如今新政落地，朱先生也松了口气，“建议别人离婚毕竟不是好事儿，现在总算没有那么重的负罪感了。”

提前还贷还需精打细算

新的房贷政策让不少房贷者考虑是否提前还贷，以便于购购二套住房。对于这个问题，银行理财师建议购房者进一步精打细算。如果要提前还款，各银行要收取一定的违约金。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额。所以想要提前还贷的市民，应该先弄清楚自己贷款的银行提前还款的政策，计算提前还贷的成本，权衡后再作决定。如果你有好的投资理财的渠道可以比银行还贷的利息挣得多，建议应该选择投资。

如果确定提前还款对自己收益更大，则需要注意三个技巧：头先，贷款人选择贷款期限越短越好，这样可以避免不必要的利息损失，因为贷款期限越长，支付的利息越多。其次，在贷款的方式上，贷款人应采用“等额本金还款法”。这种还款方式的优点是本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出就相对减少。而等额本息还款法每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出，本金较少，以后利息支出逐步减少，本金逐步增加。因此，贷款同样到某个时点，“等额本息还款法”所要支付的利息高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许多不应该提前支付的利息。较后，如果购房人在看中新房或换大房时，可采用转按、加按、换按方式解决，避免利息损失。

不过对于那些还款时间已经过了一半的市民来说，提前还款就没有多大必要。因为等额本息还款的还款利息支出通常集中在还款初期。而对于那些等额本息已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义了。

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