较近海南土地改革的消息是全国聚焦之所在，继央视新闻给予关注之后，《人民日报》11月1日也做了报道（http://www.hinews.cn/news/system/2013/11/02/016189613.shtml），这个不简单啊。这些事件的背景因缘都是什么呢？有兴趣的读者可参阅我的两篇博文《“央视新闻”关注海南土地改革的台前幕后》（http://blog.tianya.cn/blogger/post_read.asp?BlogID=2417142&PostID=53724270）以及《用“土地”和“人才”两个指标观察海南发展》（http://blog.tianya.cn/blogger/post_read.asp?BlogID=2417142&PostID=53770445）。

　　当然，土地市场的任何风吹草动都会影响波及到房产市场，这点确定无疑。在此之前，由于不晓得相关改革的内容，我并没有对海南房产市场将受到的具体影响及其价格变化做出预测。当时今天有一则新闻曝光了海南省《关于促进房地产业健康发展的若干意见》的主要内容（http://www.hinews.cn/news/system/2013/11/02/016189594.shtml），所以海南房产市场的有些东西现在就可以切磋玩味了。

　　毫无疑问，仅从新闻的标题《海南将降低商品住房比例，禁止变相房地产开发》来看，我们几乎可以确定，海南房地产市场价格盘整的局面将从此结束，均衡被打破后，突破的方向我认为会选择向上。原因有两个：

　　（1）从外部的因素来看，较近两年北、上、广、深的房价一直在大幅上涨，有消息说今年同比就上涨15%—20%，而海南的情况是一直在横盘。盘久必变，且海南房市的需求是全国全世界，因此海南房产价格存在着巨大的补涨空间。

　　（2）从内部因素来看，现在《关于促进房地产业健康发展的若干意见》中明确强调了要适当降低纯商品住房开发的比例，意见说：“自2013年起，我省将逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。”这句话很明显意味着海南的商品房供应将减少。在市场需求变大的同时缩小供应量，难道价格不会上涨吗？何况供应量缩小的幅度巨大达到17%。往事殷鉴并不久远，2010年元月“国际旅游岛”刚刚宣布诞生还在襁褓之时，海南出台了的“两个暂停”，即“暂停商业性开发土地出让”和“暂停审批新的房地产开发项目”，当时在市场畸形理解和非理性因素的炒作下，海南土地市场和房产市场的价格迅速窜升，幅度惊人，不过此后得到了有效控制。

　　当然，也有人说，海南降低商品住房比例也许意味着现有的商品住房库存量极大，存在在一定的消化时间，在库存量降低到一定比例之前，适当缩减商品房开发规模是必要的。这种可能性是有的，相关的信息数据也比较混乱。有人说海南商品房的库存量巨大，值得用十年时间去消化，在这种情况下是有必要控制商品房开发规模。有人说海南商品房的库存量合理，一两年内就可以消化殆尽，在这种情况下控制商品房开发规模有护盘护价的意义，我觉得也很好，海南的资源独特价值杰出，以此为基础的土地市场和房产市场其价格应充分反映海南的价值。更有可能出现的会是哪种情况呢？我看还值得继续观察。

　　但是不管怎样，我想海南“将降低商品住房比例”的消息对市场的刺激和诱惑是比较猛烈的，市场到底会对此做出什么样的反应，那要看理性的因素居多还是非理性的因素居多，是理性的理解控盘还是畸形的理解控盘。我提醒大家多关注一下近期股市海南板块的表现，从中应该可以看出端倪。

　　那么，海南下一阶段房地产市场开发方向和会是什么呢？《意见》说的也很清楚：（1）要构建多元化的房地产产品体系；（2）积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产；（3）适度发展酒店式公寓等规划建设标准高、生态环境好的高端旅居型产品；（4）努力培育和发展产权式酒店、分时度假酒店等各种特色经营投资型房地产。想到海南投资发财的人，请多玩味思考这几句话吧。


　　
　　
　　
 

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