11月4日，北京国土资源局现场再次陷入混战，单日下午出让8宗地块，总成交额达到87.69亿，合计出让面积高达118.3万平方米。值得注意的是，8宗地块均需配建不同类型、不同面积的保障房项目，且比例不低。

颇有意思，“京七条”出台不到半月，差别供应保障房对楼市调控效果还远未实现，土地市场的反应便立马体现出来。高策地产董事长陶红兵认为，保障房必然会挤压普通商品房的土地供应，而他此前所预计的“四环房价将到10万”已经颇为保守，他再次预测：此轮拍地后，五环房价将近八万。

8宗地保障房配建面积比例高

此次所拍地块的共同特点是配建保障房占了很大一部分面积，现场也以竞拍自住型商品房、公租房面积为看点。尽管配建保障房条件近乎苛刻，仍吸引16家房企到场激战，并无斩获的万科更由北京公司总经理毛大庆亲自坐阵，8宗土地的吸引力可见一斑。

备受关注的朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地地块较终以21亿元被保利头开联合体竞得，据记者计算，如果刨除自住型商品房部分面积，则楼面地价约3.7万元/平方米。

亦庄经济技术开发区河西区X13R2地块以12.2亿总价被头开住总联合体揽入，代价为配建80400平米公共租赁房，剔除公租房后，楼面价达36000元/平。因较接近城区而被看好的海淀区东升乡地块较后被广州富泓商务夺得，总价5.4亿并配套建设17000平米公共租赁住房。另外5块地块分别被旭兴隆置业、中铁建、头开住总联合体、北京城建、中铁嘉业夺得。

备受关注的是，8宗土地中7宗需配建逾半面积的保障房，其中以旭兴隆置业夺得的平谷区大兴庄镇地块配建比例较高：8.04万平方米公租房面积达总建筑面积89%，东坝地块、海淀东升乡保障房配建比例都在60%以上。仅有北京城建所得昌平区北七家镇地块仅需配建22%自住型商品房面积。

据统计，8宗地块将共配建超过29万平自住型商品房、45000平米限价商品房以及9.7万平米的公租房。从4日出让的地块来看，“京七条”所要求的两年7万套自住型商品房目标不难完成。

据北京市国土局官方微博公布，近期还将在朝阳、大兴、通州、门头沟等区县推出3到4宗集中建设的自住型商品房地块，可建设自住型商品房约68万平方米。

挤压商品房空间，五环房价将至六万

此次令业内惊呼“疯狂”的不是如农展馆一般的高楼面价，而是每个地块配建的保障房面积过高。剔除保障房后，亦庄河西区与通州东坝的楼面价轻松破三万——这亦是不容小觑的高地价。

不难看出，剔除保障房面积后的高地价，将全由同一地块上所建的普通商品房承担。陶红兵认为，要保证保障房的土地供应，这必然挤压普通商品房的供地空间，“土地供应再次减少，房价再次上涨便是必然。”

这不免让陶红兵感叹“真心认为我预测时留的保险余地大了些”，他曾因预测四环内房价将涨到10万而被“口诛笔伐”，而陶红兵此次预测更大胆：东坝南区地块入市价格将在8万元/平米左右。业内预测五环整体房价将达到6万/平米。

任志强也在微博发声：“（土地竞拍）结果是保障与限价型住房用地超指标，严重挤压商品房用地，进一步提高房价。”，并再次发问：“为啥不限地价竞房价呢？政府不肯少得，却将责任推给市场的典型！”

据资料，截至目前北京市已成交的住宅用地中可提供自住型商品住房建筑规模约102万平方米。另一方面，陶红兵对于保障房的调控效果并不太乐观，他认为保障房并不能完全解决夹心层与低收入者的住房问题。

而且改善性需求承担再次被推高的房价，难道是保障房惹的祸？陶红兵解释，不能简单将责任归到保障房供地上，“保证一方供应，必然压缩另一方”，受伤的仍是需要住房的普通人。他认为保障房亦不能完全满足需求，还会产生分配、质量、管理等一系列问题，症结仍在不可自由流转的农村土地制度上。

陶红兵预测，土地市场持续上涨的势头不会停止，普通商品房价格更是无法下降。

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