楼市调控政策出台后的市场博弈，已经步入更为复杂的阶段。6月17日，距离新“国10条”出台整整两个月，虽然各地住宅成交量普遍大跌，但价格调整却一直“扭扭捏捏”，房地产市场走势仍不明朗。

5月北京房价有涨有跌

调控新政出台后，北京楼市率先出现调整，成交量急剧下降，连续6周不足100套（剔除保障性住房），土地市场“地王”频出的景象也未再出现。然而，北京房价却没有出现一边倒式的下降，而是有涨有跌。

北京市统计局昨天公布的数据显示，5月份北京房屋销售价格环比下降0.1%，但是新建住宅销售价格环比上涨0.9%，其中，纯商品住宅环比上涨1%。

另据统计，1至5月，北京四环至五环的商品住宅期房均价为20749元/平方米，比前4个月下降944元/平方米，为今年以来头降。同时，六环外房价每平方米为11748元，比1至4月下降228元。

但是，四环内房价却比前4个月平均上涨508元，均价高达34620元/平方米，同时，五环至六环间均价为14799元/平方米，上涨520元。

“按理说应该是距离城越远，价格降得越快。但统计数据却让人感觉疑惑。”一位业内人士向记者表示。

更值得关注的是，保障性住房建设的实际执行情况似乎并不乐观。据统计，前5个月北京市政策性住房实际完成投资70.7亿元，同比还下降16.3%。对此，一位业内人士向记者表示，地方政府在保障性住房建设方面仍需加大力度。

普通住宅市场观望情绪浓重

楼市另一个值得关注的变化是，二手房市场率先出现剧烈调整，成交量更为低迷，投机炒房者退出的现象比较明显。

以北京为例，端午节小长假期间北京商品房现房签约量仅为3套，商品住宅总签约量仅为171套，比今年“五一”节小长假下跌72.5%，二手房成交量更是下跌83.6%。

“据我们统计观察，之前占市场总成交量4成的投资客已经离场，投资需求在6月出现大幅下降。”中原地产张大伟说，目前普通住宅市场观望情绪极为浓重，正处于“冬眠”中。

但记者注意到，目前豪宅和商业地产却相对活跃。记者曾调查的豪宅项目之一的长安8号项目，日前又出现5套网上签约，且均价由57498元/平方米上涨至58011元/平方米。

而据北京中原地产统计，商业地产成交量占比从2009年4季度的6%，上涨至日前的9.5%，“我们预计这一比例有可能在6、7月份继续上涨。”张大伟说。

土地市场出现理性回归

对于未来调控政策和楼市走向，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，政府不会改变调控方向，开发商对此不要心存侥幸。住建部政策研究一位权威人士也表达了类似看法。

从土地市场来看，也出现了向理性回归的趋势。据统计，5月份全国70个城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。

“受调控政策影响，开发企业普遍调低拿地预期，但并没有出现2008年开发商不拿地的现象，这是个好现象。”某研究院副院长陈晟说。

尹中立则认为，与去年10万亿元的新增信贷规模相比，今年新增信贷总量仅为7.5万亿元，资金增量的减少，将使地方政府加快推地，进而增加住房供给预期，压迫房价下跌。他预计，6月份房价将出现拐点迹象，明确的拐点会在第三季度出现。