原本要过个肥年，一不小心却要忆苦思甜——

　　今年春节开发商没有安稳饭吃了。

　　原本要过一个肥年，一不小心却要忆苦思甜。紧缩政策陆续出台，市场对加息和房价下跌已经有所预期。近日，，专家表示房价拐点或在二季度提前到来，降幅达一成。而莫尼塔的调研显示，开发商对2月成交量比较悲观，有六成的开发商坦言，交易量将环比下跌。
深圳的二手房价格则有八成开始下降。

　　认栽的开发商降价抛盘

　　降价正在悄悄地进行。主动调整的先是二手房的投资客，中原地产的研究报告显示，深圳175个典型二手楼盘，有八成在2010年1月出现成交价环比下降。下降幅度较厉害的是位于南山区的世纪村，2010年1月成交价为22468元/平方米，环比2009年12月下降了3332元/平方米。

　　一手房也在变相降价，2月份，房价一直坚挺的上海各大开发商打出了优惠酬宾的旗号，直接降价、折扣处理、办卡抵扣、等多种久违的打折促销方式重返上海楼市。

　　莫尼塔的调研显示，在2月的地产开发商调研中，预期交易量环比会继续上涨的开发商比例从1月的33%进一步回落至18%，预期交易量环比下跌的受访者比例从44%明显上升至64%，整体预期较上个月继续出现明显下滑。尽管现在很多城市的新房交易量环比已经出现明显下跌，但是开发商普遍认为这种下滑局面在2月还可能继续持续。

　　而开发商的新开工预期则出现进一步的回落，认为“当前是增加地产新开工的好时机”的受访开发商比例从上个月的44%明显回落至27%，认为“不是增加新开工好时机”的受访者比例从上个月的22%明显跳升至46%。总体而言，多数受访者认为当前可能会暂时保持之前的开工节奏，同时进一步对政策走向进行观察。

　　尽管在新开工预期上存在一定的保留，但是开发商的推盘力度并不会减弱，64%的受访者认为未来三个月的推盘力度较当前会进一步增加，部分开发商称这是面对不确定环境下的较优策略。

　　提前到来的市场拐点

　　没有人知道什么时候会再调整存款准备率，就像没有人料到房价会在2010年的开年下滑一样。“国家对房地产行业的政策已经发生了根本性的转变，跟去年年初比有根本性的转变，方向完全相反。”民生银行（600016）广州分行投资银行部副总经理梁东晖认为，政策的拐点已经是确认了。而楼价的拐点，目前应该还没到，政策有点迟滞，通常来说至少需要6-9个月的时间。

　　广州社会科学院研究员彭澎，房地产对保增长的作用今年没有那么明显，所以敢出那么密集的调控政策，去年经济工作会议还说“基础不牢固”，现在政府觉得经济牢固了才会出那么多的政策，否则不可能出那么密集的政策，这是个判断。

　　个判断，我们知道很多的中小企业包括大型企业贷了款以后炒楼去了，而不是用于经济建设。整个国家的资源用于什么样的方向这个会判断，那么多的企业把那么多的钱用去炒楼这确实是一个很大的问题。

　　第三个判断，国家提出创新，广东提出了创新，房地产也没有说不创新，但是他完全不是一个重要的创新方向，国家经济工作会议提出了“战略性的新兴产业的发展”，我相信这个完全不是指房地产，房地产现在已经出现了其他的产业争资源尤其是资金资源的状况。

　　“广州房价会不会降？我相信没有一个地方政府愿意房地产降。”彭澎认为，上海政府也好、广州政府也好，都不会主动来控制房地产的楼价，只有政府出台。政府会超越地域的这种利益看到中国的较终的根本利益和核心利益。所以地方政府只有靠政府来约束，逼着他采取措施才会采取措施。土地收益在这上面，不可能主动采取政策，即使出政策也不会真心实意去落实。这次看到“国11条”当中要向地方问责，地方负总责，关键是这个总责怎么负？如果政府没有把这个板子打到真正的手心上面，我相信地方政府也是阳奉阴违的。

　　2月5日，瑞银发表报告，其预测内地住宅楼价于去年累积26%的升幅后，今年将会下跌1%。同时，因近期内地对楼市采取更严厉的措施，瑞银认为在企业公布09年度业绩时，将会调低它们在09年底时的预期。

　　加息五次才降价？

　　什么时候会加息？不加息开发商估计都不能踏实睡觉了。

　　“什么时候加我们也很难预测，但是加肯定是一定会加。”合富置业头席市场分析师龙斌认为，因为确实有通货膨胀的迹象。一旦加息应该说是发出一个很明确的信号，估计短时间会对预期有影响，但是应该不会对房地产有实质影响，要加到相当的次数和高度以后才会显现出它调节市场、调节资金的作用。

　　“在未来3个月内加息的可能性是很小的，主要理由是我们的利率跟周边其他的货币利率比我们已经高人家很多了。”广东房联 战略规划与房地产投资顾问许学锋博士认为，利息假如再加的话会使我们的利差更加大，国外热钱会继续地加大进入国内。加上银行本身的大量放贷，这两股的力量加在一起，我们通货膨胀的预期与资产泡沫等等这些问题会更加严重。

　　满堂红企业发展部经理陈靖认为，关键的问题是人们对房价涨的预期到底有多深。比如说我预期这个房价涨的幅度比加息之后的成本还要高很多。现在这个状况，人们对房价上涨的预期已经在09年的时候透支了蛮多，对房价再涨的预期不会像疯狂的时候那么多，因此如果这次加息的话，相对来说对房价的影响比较大。起码保证房价不会再这么快地上涨，至于是不是马上下降，我想加息不加多5次以上降不下来。

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