现如今每个新建的商品房都缴付了公共维修基金。这些钱就像是房屋的养老金，房子刚建好时，维修基金看起来往往没啥用。时间久了，当墙皮出现裂纹，电梯发出颤抖，这笔“养老钱”就显得很重要了。

　　但维修基金当初收得痛快，用起来却有些痛苦。近年来，各地曝光的房屋质量问题越来越多，为房屋“治病”的公共维修资金储备也还丰富，但真正支取出来使用，却手续繁多，难以实现。

　　有统计数据显示，全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率却不足百分之一，常年处于“休眠”之中。

　　有过购房经历的人可能都知道，购商品房时要按房款的2%缴纳住房公共维修金，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。然而，北京珠江绿洲家园小区业主张先生发现用这笔钱没那么简单。遭遇顶楼房屋漏雨，张先生甚至不知道怎么申请动用这笔基金。

　　张先生：楼房整体出现大的问题，可能会动用这笔资金，至于这个细节，我也不是太清楚。如果他们能给我们解决的话，我们也没想去动用这笔钱。现在看来也不知道这笔钱该不该去用。

　　住房公共维修基金到底怎么用？有类似困惑的不仅仅张先生一人。头先使用公共维修基金的项目必须要涉及小区三分之二以上的人数。中原地产三级市场研究部总监张大伟举例说明：

　　张大伟：较简单的对比来说，比如说单元门如果坏了也应该是公共维修基金使用途径的。但是如果你的户门出现损坏肯定是你个人的问题。如果出现漏水等，如果是水箱出现问题，是供大家使用的，也是可以动用这个这部分资金的。

　　除此之外，想要动公共维修金这块蛋糕还必须跨过至少两道门槛。头先就是，小区必须要有业主委员会。其次就是通过小区三分之二业主需要签字同意方能使用。然而目前在我国成立业委会的小区不足20%，也就是说将近八成的小区即使有公共维修基金也难以使用。对此，张大伟认为没有业主委员会的小区并不需要过分忧虑。

　　张大伟：如果说有业委会的话，一般都是由业委会大部分成员同意，可以使用这个钱。如果没有业委会，一般也可以找物业。如果没有物业的可以找到房管部门。一般还是可以找到部门来维护的。

　　住在北京源屋曲小区的郭女士抱怨说，物业根本就不管。自己因为夏季顶层漏雨的事儿多次找物业协商却总是没有了下文：

　　郭女士：我找物业，物业根本不给我修。我睡着觉，那个滴雨把我滴醒了。而且现在物业费我也不交了。我怎么交，交完还那么漏。

　　截至今年7月，北京已累计有商品住宅专项维修资金348.1亿元，仅仅使用了5.38亿元，累计使用率为1.55%。截至今年5月份，上海的商品住宅维修资金一共有393亿元，累计使用29亿元，使用率也只有7.4%。一方面是大量房屋维修资金“在银行里睡大觉”，另一方面则是房屋维修费用逐年增加，有关部门为何不愿动用房屋维修金？

　　张大伟：以前都是公房，特别是在2000之前。公房都是单位代管的，根本不收这个钱 。而公共维修基金是2000年之后商品房才收的。从正常的建筑使用寿命来看，现在也没到大规模维修时间段。只有个别小区矛盾尖锐。

　　中国政法大学教授刘智慧坦言在实际的操作中，以上两个“三分之二”并不现实，想要让公共维修基金“活”起来，有些办法必须更改：

　　刘智慧：比如说夏季大暴雨，然后屋顶漏雨，这种情况下可能如果说想要达到建筑物总面积以及业主总人数双重都要达到三分之二的话，其实是比较困难的。从长远来看，立法不应该严格控制就是必须要达到双重三分之二多数通过才可以。

　　公共维修基金的增值保值问题则是小区业主较为关心的问题之一。目前，全国缴纳的公共维修基金超过万亿元，绝大部分采用活期存款的方式沉淀在银行。如果仅按一万亿来计算，一年只能产生35亿元的利息，而存定期存款一年则可以达到300亿元的利息。如果存三到五年的定期，收益就更可观了。对此，刘智慧建议：

　　刘智慧：比如说像一些比较稳健性的理财的方式也可以考虑，纳入到可容许用公共维修基金去做一些投资的途径。另外一方面，比如说可以把公共维修基金按照一定的比例分为两块，一块是用于日常的、紧急的这样的一些维修活动，把它作为银行的活期存款考虑。而另外一部分也可以考虑作为定期存款，这样可以增加一部分收益。

　　业主申请、小区三分之二业主同意、房产行政管理部门审核、专业工程人员现场查勘、三方验收、上报明细、业委会盖章，这七个程序就像“七道坎”，把众多业主拦在维修基金的大门外面。但是，既然制度设计已经考虑到房屋维修的需求，就应该让基金能够更加有效便捷地发挥作用。

　　如今城市市民居住的，大多是商品房，算起来，这些房子较老也只有三十多岁，即使只按现有的产权期限来看，也不过房到中年。但不能忽视的是，随着时间的推移，会有更多商品房走过青壮年，走入需要修修补补的中老年期，公共维修基金支取制度只有更加完善，房屋养老钱的支取过程才会更加顺畅，也才能真正发挥房屋养老的作用。

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