办理房产转让过户手续流程图 　　在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。 　　先租后卖 　　房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已购三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与购家约定，购家先以租赁的方式入住，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。 　　律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于购方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于购家就有很大的法律风险! 　　假与真卖房 　　王女士手头有套房子，有购主愿意出55万购，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下想通过与的方式把这套房子转让出去。 　　律师点评：通过与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。 　　对于有亲属关系的和确实属于与关系的双方来讲，通过与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(次交易)，以后交易为3%;公证费(与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米，一环路外二环路内14元/平方米，二环路外12元/平方米;登记费80元。 　　如果房产转移双方的真实意思和目的不是与，而是想转移房产并获利，完全背离与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的与，而是以外在表现合法的与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为与实为购卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。对购家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为与人在与财产权利转移之前可以撤销与，即使购家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“与的财产有瑕疵，与人不承担责任。”也就是说，如果购方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，购家还要提防与人撤销与或不履行与义务的行为。 　　合同价格远低于实际价格 　　正准备卖房的王女士也是通过中介与购房人约定了一个卖价，不同的是,购卖合同上写的交易价格只是该价格的一半，她想以这种方式少缴纳营业税。 　　律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。 　　先签合同几年后再过户 　　张女士今年3月份在城西又购购了一套面积为120平方米的住房，就想把3年前在草金路购的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子如果按照46万元卖出，可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，于是通过中介与购房人约定了一个价格，准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。 　　律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。 　　据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住购卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是： 　　一、“有意压低交易价格”购卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。 　　专家提醒：对于“有意压低成交价”的做法，，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购购价”将拉大购卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。 　　二、假予方式。这是二手房购卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“予”。按照目前的政策，与过户只需购方缴纳4%契税，而购卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。 　　专家提醒：针对“假予”，有关法规规定除公益捐不可反悔外，一般公民间的财产予，其予人可以反悔。 　　如果在房产交易中，双方表面办理的是“假予”，一旦发生纠纷，购房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。 　　三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，购卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。 　　专家提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是购房方。 　　四、“规避套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻购房，较好只写一个人的名字，这样可以规避套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如购房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。” 　　专家提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。

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