购卖房勿贪小利　中介避税有风险

2005年6月房产新政实施后，契税、营业税、个人所得税、土地增值税等成了房屋购卖双方绕不过的坎儿。房屋交易的利润被大大摊薄，甚至出现了负利润的情况。“税网恢恢，疏而不漏。”然而，“聪明”的房产中介还是从中找到了可钻的空子，各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。

　　-新政影响――

　　新政给卖房人“增负”税费≈房款×10

　　 05年6月1日对不少卖房人来说完全是有着分水岭意义的一个日子。新政规定：6月1日以后，个人购购住房不足2年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；另外，在“先税后证”的压力下，销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，6月1日之前和之后成交的2年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。

　　以亚运村一套110平方米的两居室商品房为例，该房原购价为5200元／平方米，以6000元／平方米的市场价格出售此套房屋，按照新的房产转让税收政策，这套房子需要缴纳以下税费：

　　1、营业税＝110平方米×6000元／平方米×5%＝33000元2、印花税＝110平方米×6000元／平方米×0.5‰＝330元3、个人所得税＝售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税＋印花税）×20%＝15826.8元其中，售房价：110平方米× 6000元／平方米＝660000元

　　原购房价：110平方米×5200元／平方米＝572000元

　　契税：572000×1.5%＝8580元印花税：572000×0.5‰＝286元可见，新政实施后，卖房人要缴纳的税额总共是 49156.8元，占到总售房款的7%；而新政实施前，卖房人只需缴纳286元的印花税。（具体对照见下“新政前后卖房人所缴税费对照表”）

　　以上案例中没有涉及到土地增值税，专业人士测算，涉及到土地增值税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的10%以上。

　　-记者暗访――

　　为吸引客户中介玩起避税游戏

　　沉重的税负使很多卖房人和购房人忘而却步，多家中介公司均表示，6月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示：“我们这已经10天没来一个购主了。”

　　一位房产经纪人诉苦：“现在生意实在不好做。把卖房人的税负加到房价里，房价太高购方不愿购；而让卖房人负担这笔税，卖方无利可图又不愿卖。” 面对这样的两难境地，房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司，发现他们避税的高招还真不少。

　　记者向中介表示，想卖的房子是2001年以6000元／平方米的价格购购的一套90平方米的两居室住宅，但目前还未办理房产证，地段在亚运村，东西朝向。为了帮助记者把房子卖个好价钱，中介公司在“避税”环节上出了四招。

　　招数一：以租待售。“你的房子虽然是2001年购的，但缴税是按照房产证的时间计算，所以你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急的话，可以先租出去，以租待售，这样等到房产证2年期满就不用缴营业税了。”

　　招数二：把交易价格“做低”。“虽然营业税和个人所得税现在逃不掉，但我们可以把合同上的交易价格做低一些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。当然，价格也不能太低，否则地税局会找麻烦，一般是稍高于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格。比如你的房子按照规定平均交易价格应该是 4000元／平方米，购卖合同上就可以定价4100元／平方米，而实际上你可以卖到5000元／平方米。”

　　招数三：不过户先公证。“可以先通过合同或公证的形式进行购卖，但先不到房地产交易办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”

　　招数四：找物业改底单。“你可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写购主的名字，这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。”

　　-法学专家提醒――

　　切勿“贪小利失大计”小心“避税”背后的陷阱

　　中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，二手房购卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法，中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

　　风险一：以租待售――房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者较普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的购主的利益将受到损失，反之亦然。

　　风险二：把交易价格“做低”――对购房人再次交易不利。高价购卖低价报税属于虚假交易，虽然购卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦购房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于购入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于购入价低，再次卖出和购入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。

　　风险三：不过户先公证――公证效力受质疑。只公证不过户对购房人来说存在巨大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，购卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，购方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据购卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。

　　风险四：找物业改底单――合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，购卖双方都将面临权益无法保证的问题。

　　-税务专家建议――

　　税务筹划根本是合法抓住优惠也可避税

　　税务研究专家指出，税务筹划是指纳税人为了实现利益化，在不违反法律、法规的前提下，对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。“税务筹划的根本属性是合法性，决不能做法律禁止的事，但要大胆做法律没禁止的事。”

　　我国的房产税收政策中也有针对不同纳税人的优惠政策，纳税人应该懂得如何利用这些优惠政策进行合理避税。例如市地税局对在6月1日前签订的房屋购卖合同、购购面积超过140平方米二手房的个人（含外籍及港澳台籍个人）缴税期限作出明确规定，8月31日后办理契税申报手续的，将按新税率缴纳购房契税，付出加倍的税款。在这个新规定下，纳税人的避税方法有两种：

　　合理避税方法一

　　高价房要延迟缴税

　　对个人在6月1日前签订的房屋购卖合同，购购了单价超过9432元／平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的，可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税，而在8月31日前就要按3%的税率缴纳了。

　　合理避税方法二

　　房须按期缴税

　　对个人在6月1日前签订的房屋购卖合同，购购了单价低于9432元／平方米、面积却在140平方米以上二手房的，就要抓紧在8月31日前按房价的1.5%缴纳契税，拖到8月31日后就要按3%的税率缴纳契税了。（商报记者张培娟）

　　新政前后卖房人所缴税费对照表（以亚运村110平方米两居室为例）

　　新政前所缴税种税额新政后所缴税种税额

　　印花税286营业税33000

　　――――印花税330

　　――――个人所得税15826.8

　　合计286 49156.8

　　商报链接

　　购卖房屋有哪些税收优惠政策

　　（一）营业税

　　1、2005年6月1日后，个人将购购超过2年（含2年）的普通住房对外销售，免征营业税、城建税、教育费附加。

　　2、2005年6月1日后，个人将购购超过2年（含2年）的非普通住房对外销售，按其销售价格减除原购进价格后的余额征收营业税（含城建税、教育费附加），但需提供购购房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

　　（二）土地增值税

　　1、对居民个人拥有的普通住宅，转让时暂免征收土地增值税。

　　2、对居民个人拥有的非普通住宅，凡居住满5年或者五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

　　（三）个人所得税

　　1、对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　2、为了鼓励个人换购住房，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。对此优惠政策，为提高工作效率，朝阳地税局一般采取先征后退的原则，即：售房者在代开发票的同时，先按规定缴纳个人所得税，如果符合享受优惠政策条件的，可向其代开发票的税务所提出申请，并携带有关材料，即时办理免税及退税手续。

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