楼市"金九"惨淡开局

　　北京楼市在9月头周开局不利，来自中原地产、亚豪机构等机构统计显示，上周（9月3日-9月9日）北京新房与二手房成交量较此前一周均下跌近两成。业内专家表示，近期部分在售项目价格上调是导致9月头周楼市下调主要原因。

　　成交量近10周来较低

　　作为楼市"金九银十" 相关公司股票走势的开局之周，上周楼市引起市场高度关注。不过，来自北京中原市场研究部统计数据显示：上周北京新建住宅签约套数为2275套，环比此前一周的2828套下降了19.6%。二手房住宅则签约了2750套，环比此前一周的3396套下降了19%。总成交量仅5025套，环比下降了19.3%。这也是较近10周来成交量较低的一周。

　　从上周成交排名情况来看，南城依然是目前市场成交的主阵地，成交前十的项目当中有半数均位于南城，其中包括亦庄经济开发区的林肯花园、丰台区的东海仪园、大兴区的北京城建红木林与保利春天里以及房山区的绿地启航社，五个项目共实现成交258套，虽然这一数量尚不及市场火爆时一个项目的单周成交，但是在目前市场情况下尚属可观。

　　此外，亚豪机构统计数据显示，进入9月，中国铁建的梧桐苑限价项目仍然保持高位成交，头周实现541套的销量，占据了全部市场销量的23.8%。而扣除这一项目的成交，金九银十头周可谓开局惨淡。

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　　开发商以价换量结束

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，开发商以价换量基本结束，目前很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫和高性价比房源明显减少是导致9月头周楼市成交下跌主要原因。

　　入市项目数量回落

　　继8月较后一周6项目集中入市之后，9月头周项目入市数量出现回落。根据亚豪机构统计数据显示，上周北京住宅市场共有4个项目开盘销售，虽然开盘项目数量环比之前一周有所减少，但是这4个项目共新增商品住宅874套，预售许可面积7.8万平方米，相比之前一周还有小幅上升。这其中则主要归功于通州的新盘项目合生·滨江帝景，头次开盘即提供504套供应。

　　从上周入市项目的定价特征来看，先进一个纯新盘入市的合生·滨江帝景定价求稳，其头次入市价格定为16500元/平方米（精装修），相比其周边毛坯项目低出1000元/平方米左右，基本与通州区目前主力价格区间保持一致。而从其他老项目后期开盘的定价情况来看，则呈现稳中上升趋势。

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　　开发商不急于推新房源

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，金九银十开局北京楼市供应并未出现集中增长，这其中主要有两方面原因。

　　一方面自去年以来土地市场的低迷使得部分房企手中出现存量缺口，未来可预见的房屋开工数量的减少，使得房企不得不对目前在售项目的销售周期做出调整，以保持未来年内企业运营的稳定发展。

　　另一方面，自去年以来的房地产调控政策使得开发商普遍降低了今年的销售流业绩要求，而经过了前几个月的快速集中成交之后，部分项目甚至已将近完成全年任务，因此并不急于推出新房源。(.京.华.时.报)

　　金九银十头周54个主要城市成交量环比降17%

　　开发商拿地加快 "拐点说"再起

　　房地产"金九银十"完成了头周作业。中指院数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交同比上升，但增幅明显趋缓。环比方面，在中原地产监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。

　　与此同时，1至8月房地产投资增速等关键指标年内头次回升。专家表示，现阶段房地产行业探底特征明显，整体趋于稳定，信贷政策对于房价走势将起决定性作用。

　　成交 同比增幅收窄环比下降

　　10日，中指院较新数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升，但涨幅明显趋缓，且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中，仅4城市同比涨幅超过150%，同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个，城市中，上海、天津由涨转跌，武汉也继上周之后跌幅继续扩大。

　　在同比涨幅缩窄的同时，环比方面，也与之前几个月的高企不同，在进入"金九银十"后，成交量反而呈下降趋势。中原地产市场研究部统计数据显示，在上周监测的54个主要城市中，新建住宅总签约套数为54643套，相比上上周的65865套下调了近17%。值得注意的是，一线城市成交量下调更为普遍，其中北京新建住宅签约2275套，环比下调19.6%，上海微跌，广州下调21.4%，深圳等环比跌幅也超过2成。

　　与此同时，CRIC研究数据显示，过去一周，十大城市成交指数110.85，环比下跌26.36点，其中北京成交跌幅，为49.84%；其次是重庆，环比下跌34.68%。中原市场研究部总监张大伟在接受本报记者采访时表示，一方面，随着房企结束"以价换量"等优惠政策，使高性价比房源明显减少。另一方面，随着库存的下降，政策坚持调控的信号不断释放，也再次影响了购房者积极性。

　　"刚需对房价尤为敏感，价格高了就不购。"中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对本报记者采访时表示，目前刚需购房者的集中释放已几乎完毕，下阶段，需求不足是。"作为刚需来说，与投资客的不同就是有自己购房价格底线，不跟涨，因此若价格再次触及到刚需人群不能够接受的房价红线，则使他们再次陷入观望。"

　　的确，与之前很多人所预估的"量价齐升"不同的是，本周房地产市场处于"价升量降"。据21世纪不动产数据显示，进入9月份周北京二手房成交同期环比下降10%，商品房成交环比下降44%，继8月份之后继续呈下降趋势。但从价格方面来看，8月底北京二手房挂牌均价上涨1.7%，进入9月周仍无下降趋势。值得注意的是，在经过5至8月的刚性需求集中释放后，房地产行业关键指标现转向迹象。统计局数据显示，1-8月全国房地产开发投资增速同比名义增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，现头次上涨；房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")在连续14个月下降后头次回升，比7月提高0.07点；房屋新开工面积与商品房销售额也现头次上涨。与此同时，商品房销售面积与房地产开发企业土地购置面积跌幅也头度收窄。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，在经过前期长时间博弈后，房地产市场探底趋势愈加明显，走势日渐明朗，未来房地产市场将逐步趋于稳定。

　　房企 拿地积极性回升

　　事实上，随着交易额上涨，交易量下降幅度收窄，使企业回款增多，房地产企业投资热情加大。以房企拿地为例，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。

　　继续8月房企拿地积极性回升，9月仅过10天，各大房企已赤资近百亿元在一二线城市集中抢地。

　　9月10日，昆明市土地和矿业权交易集中挂牌出让11宗土地，其中，厦门建发以8.2817亿元取得黑林铺村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，华润置地经过激烈竞争击败万科和保利，以总成交价10.84亿元，竞得成都地块。富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目；泰禾集团以总价人民币5.65亿元摘得福州长乐市商住用地；路劲地产以底价5.84亿竞得上海嘉定区一地。

　　9月6日，万科击败中海和保利，以总价为33.06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775.34亩的连体地块，平均溢价率超过37%。9月5日，万科以13.65亿元竞得广州开发区开源大道以南地块；绿地以底价4.39亿元将佛山禅城区商住地块收入囊中；华润置地以总底价8.3亿元竞得温州瓯海区南湖两地块；荣盛发展以2.95亿元摘得常州地块。

　　值得注意的是，纵观成交地块，除万科以溢价37%取得合肥连体地块以外，其余多以底价收入囊中。

　　陈国强指出，企业集中拿地，一方面是由于上半年拿地过少，回收资金又较多，另一方面，在财政紧张的背景下，地方政府也开始务实，加速推出优质地块。

　　的确，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出总占地面积达1755.76亩的22幅土地。而在此之前，27日，温州市市长陈金彪表示，温州将推出52宗，总面积达3220亩的净地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗经营性用地。

　　而在资金回笼方面，中原数据显示，房企前8月累计销售2755亿，同比上涨16.4%。截至10日，已发布8月销售数据的头创、保利、碧桂园等10家房企，8月销售额合计404.75亿元，环比上涨3.2%。

　　预期 "拐点说"再起

　　对于8月房地产相关数据出现反弹，杨红旭表示，作为房地产行业重要指标的，土地购置量、全国房地产开发投资增速、房屋新开工面积、国房景气指数，全部在8月头次出现反弹。这意味着，房地产有关数据8月全面触底，行业迎来真正拐点。

　　陈国强并不这么认为，他表示，仅是一个月数据向好，并不能简单定论成房地产市场拐点已到。但是，经过前期的探底过程，房地产行业触底特征已非常明显。

　　对于房地产未来价格，杨红旭认为，未来不会维持量价齐升的局面。他表示，市场经过去年的调整底部已经出现，从成交量来说，下半年仍将维持活跃。但价格方面，在宏观调控政策趋严的背景下，未来半年到一年内房地产价格将维持上下震荡，整体呈上升趋势，但幅度不会很大。

　　"信贷政策将成为影响‘金九银十

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