往年被开发商寄予厚望的“金九银十”楼市旺季今年显得颇为平淡。从9月初至今的三周成交情况来看，全国十大城市9月前三周商品住宅总成交量为55042套，环比8月前三周的61309套，下降了10%。“金九”无望，或许已成定局。

　　记者调查发现，今年的“金九”开发商的重头戏明显是“抢种”，而非“抢收”，今年上半年实现了资金回笼的房企在这个“金九银十”显得颇为笃定：刚需项目其价格几乎都按兵不动，鲜见低于9折的大幅降价；而高端项目由于成交阻滞而率先降价，但不少项目折后价仍高于今年年初的较低点。诸多现象表明，今年的“金九”与往年大为不同，购房需求提前透支，开发商降价动力亦不足，购卖双方均显得后继乏力，整个市场陷入又一轮博弈期。

　　“金九”成色明显不足

　　9月已接近尾声，而房地产市场预期中的“井喷”局面并没有到来。据中原监测54个城市新房市场数据显示：9月前20天新房成交量环比8月同期下降了8.8%，值得注意的是，这已是近4各月来同期成交量的较低点。今年的“金九”不仅铁定成色不足，甚至比7、8月份的楼市淡季还要逊色。

　　直至9月第三周(9.17—9.23)，包括“北上广深”四个一线城市在内的十个城市新房成交量依然未能走出低迷，单周成交量为18053套，环比上周减少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出现了不同程度的下滑。在北京，新建商品住宅(包含保障房)网签量为2107套，与前一周相比下降5%。在深圳，上周新建住宅成交套数为532套，环比下降了21.19%，创下了近20周来单周成交量的较低点。南京与苏州上周新房成交量更是环比分别大跌21%和39%。十大城市中仅上海、广州和成都由于新房供应量大增，新建住宅成交量环比前周分别上涨了34%、33%和20%，但实际成交量与往年的金九仍不可同日而语。

　　不仅是新房市场低迷，二手房市场同样如此。链家房产数据显示，9月前19日，北京二手房住宅成交量为7080套，环比上月同期下降了11。4%，预计9月中上旬成交量将在7600套左右，与8月同期相比降幅超过10%。而上海二手房市场则更加惨淡，根据德佑地产市各门店提供的数据显示，9月前20天仅带看量就比8月同期下跌20.3%，说起成交量，各大中介公司内部人士更是大摇其头。

　　尤其是在上海，上海市房地部门9月再次重申加大限购执行力度并进行行业内检查整顿，也对房地产市场产生了较大影响。上海德佑地产徐家汇(002561,股吧)店经理曹倩倩表示，由于政策的效果存在一定滞后性，加上近期住房限购政策的检查又从严，因此先前颁布的外地单身人士限购政策的效果在9月有了非常明显的体现。受此影响，该店9月的带看量下跌两成。

　　然而，房东方面却没有因为带看的减少而对价格做出调整。德佑地产徐家汇地区的门店甚至表示，目前该地区出现了挂牌减少，房东跳价的情况。此外，虽然一手市场成交量相比8月没有太大起色，但是金九的季节因素仍然让开发商的推盘力度大增，不少承接一手代理业务的中介门店也存在着工作向一手偏移的情况，这无疑也加剧了二手房带看量的滑坡，导致成交明显萎缩。

　　价格回升叠加需求透支

　　虽然9月以来各地楼市成交量起色不大，但有了上半年销售回笼的巨量资金在手，多数开发商心态显得颇为淡定，价格策略明显保守。

　　中原地产9月在全国11个城市新房市场进行的调查显示，北京、天津、长春、郑州、济南、重庆、沈阳被调研的楼盘中有超过50%的楼盘在9月出现涨价的现象，且涨价幅度在5-10%之间。当然也有部分房企持谨慎态度，成都、昆明、西安、大连被调研的楼盘中有超过60%的楼盘维持原来的价格销售，其中昆明和大连超过80%的楼盘未调整价格。

　　“金九银十价格不降反升，这与开发商手中现金充裕、全年销售指标完成情况良好有直接关系。”业内人士认为，开发商在价格策略上见好就收、价格上浮是9月楼市需求无力、成交量回落的主要原因。研究员黄健华认为，商品房交易量下滑与近期企业价格策略普遍保守有关。自7月以来，房企降价优惠的措施逐渐减少，优惠幅度开始收窄，而房价止跌回涨也开始成为主要趋势。

　　“9月成交量上不去，的原因可能就是价格。”沪上一家知名房企的销售总监告诉记者，调控两年来，很多开发商一不拿地，二不开工，加上之前的销售，资金压力不像去年底那么大。库存也没去年底时那么多，因此今年底不会出现像去年底那种大幅降价促销的情况。

　　德佑地产研究主任陆骑麟称，前期楼市的回暖，与部分刚需楼盘的降价促销有较大关系，一旦前期降价楼盘过了强销期，而其他楼盘又不能及时接棒降价，成交量自然无法继续维持高位。目前真正明显降价的楼盘依然限于少数，大部分项目仍在按兵不动，导致购房者产生观望情绪。

　　除了价格因素外，业内人士普遍认为，前期累积的购房需求在今年上半年被大量提前透支也是“金九”变味的重要原因。“想购的、有资格购的、购得起的，都在上半年购过了。”有业内人士对记者表示，从今年3月开始到今年8月，楼市成交量维持高位足足半年，连传统淡季的7、8月份热度都丝毫未减，“淡季不淡，旺季不旺”是今年下半年楼市的较主要特点。同时，由于限购政策未变，使得后续购购需求难以为继。

　　中原地产的调研数据显示，北京、长春、昆明、大连、沈阳被调研的项目中，受前期购房需求已大量释放及多数楼盘取消优惠措施的影响，大部分楼盘客户来访量均出现持平或下滑的情况。

　　“银十”有望量升价稳

　　展望“银十”，由于9月底各地供应量开始普遍增加，业内人士认为，10月成交量较9月会有所增加。而促进成交的关键问题依然在于，如何找到一个购卖双方都能接受的价格平衡点，这在未来的一两周内应该能看到答案。

　　与去年刚需楼盘打响降价枪不同的是，今年豪宅开发商或将领跌楼市。记者了解到，从9月初开始，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)全国多个城市旗下项目同时启动限时优惠活动，或许成为今年个在“金九银十”启动全国性促销龙头房企。从8月开始高端住宅市场出现需求明显后继不足，这或许是豪宅开发商在今年“金九银十”率先启动降价促销的主要原因。

　　在上海，曾经的长风地王项目“中海紫御豪庭”近期开始在原先认购优惠的基础上再总价立减20万元，另外两个在售项目也都在总价基础上进行立减；在深圳，中海康城推出1万抵20万的优惠活动；在重庆，中海地产旗下四大项目也推出“四盘两亿礼馈”活动，限时优惠幅度较高每套达100万；在天津，中海推出100套限时特价房源，较高优惠折扣达八折。

　　不仅是中海，例如长甲地产旗下的多个项目目前折扣力度在上海堪称，如长泰东郊御园近期新推房源在报价基础上再打63折；即将开盘的华润佘山九里去年开发商对项目的预期价在5万元/平方米以上，而如今开盘售楼处报价仅为2.3万元/平方米；在近期举行的上海国际高端物业展上，国信世纪海景开发商也表示，限购和限贷是影响高端物业销售的撒手锏，高端市场整体销售阻滞，要想取得好的销售业绩就必须比同质项目有价格优势。

　　“就算豪宅开发商有一定降价压力，但今年打折力度一定不及去年，部分楼盘折扣，但报价也很高，折算下来的实际成交价仍高于今年年初。”克尔瑞房地产信息集团研究总监薛建雄告诉记者，中低端刚需项目如今降价空间已经不大，目前大多数项目依然按兵不动，而豪宅则仍有一定的价格下调空间。

　　业内人士认为，10月开发商不可能像去年底那样采取激进的方式，牺牲利润、保命一样地去“以价换量”，顶多只会小幅度、阶段性地促销，一方面保证跑量，一方面价格要平稳。“只要任务能完得成，就不会不顾一切地跑量。”薛建雄预计，今年9、10月份的普遍折扣应该在9折左右。

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