萧瑟的房地产市场似乎正在恢复生机:一方面政府连续打出维稳政策组合拳;另一方面,多地楼市成交量和价格有所回暖。中国指数研究院发布的数据显示,2015年3月,全国100个城市新建住宅平均价格环比跌幅已有明显收窄。有人因此担心,多项利好密集发力,房价是否会再次大涨?专家预计,房产新政在一线城市有效,但二三四线城市库存积压严重,政策效应会递减。目前,全国总体上供过于求,类似2009年那样房价全面高涨的局面很难出现。

  政策利好市场现暖意

  继3月27日国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》后,中国人民银行、住建部、中国银监会宣布,下调二套房个人贷款头付比例,将较低头付比例调整为40%。财政部又发文放宽个人住房转让营业税免征期限,由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

  稳定楼市政策效果逐渐显现。从价格上看,据中国房地产指数系统百城价格指数的调查,3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米,环比下跌0.15%,跌幅进一步收窄。十大城市二手住宅交易价格则环比上涨。

  从成交量看,2015年3月份,易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米,环比增长71.2%,同比增长8.3%。尤其是3月30日新政出台的次日,受监测的30个城市中,有28个城市的成交量出现了环比增长态势。

  业内人士分析,新政仿佛强心针,对恢复市场信心、释放去库存压力产生一定效应。中指院的分析师表示,一系列楼市组合拳出台后,改善型需求将获得大力支持。当前购房者的购房成本降低,一定程度上将刺激部分观望需求入市,推动成交回升。

  新政对房价影响有限

  新政带给市场的暖意是否会生成一把火,再次点燃高房价?对此,专家普遍认为,目前,市场依旧存量大,部分开发商面临库存、资金等问题,政策对房价影响有限。

  融信集团品牌营销总经理单伟认为,一些库存比较大的城市,主要任务还是快周转、快去化。一线城市的核心地段或价格微涨,但是二三线城市主要还是去库存的概念,价格不太可能有大的上涨。

  中国房地产市场忽冷忽热,现在温度有可能调向适度。国家发改委学术委员会秘书长张燕生说,一系列政策出台说明房地产市场的调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策,转向寻求更加平衡的供求关系转变。

  坊间多将新政理解为“救市”,但理性观点认为是优化调整。住建部政策研究主任秦虹表示,在过去房价快速上涨的几年里,为了抑制投资投机性需求,对购购套住房均采取了从严的政策。但目前房地产市场的供应关系出现了新的变化,总体宽松部分地区供应过多,投资投机性需求也大为减少,在这种情况下,政府对房地产政策进行了优化调整。

  “政策逐步在从行政干预回归到正常状态,市场有条件按正常规律运行”。秦虹称。

  量升价稳区域分化是趋势

  全年来看,楼市总体趋势是行政调控手段逐渐淡化。中国房地产业协会原副会长朱中一预测,今年房地产市场总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段,转向市场化的调控手段。中青舆情监测室认为,构建稳定的、多层次的住房供应体系,给不同人群提供解决住房问题的有效渠道,破解住房市场供给结构的错位与缺位,才能从根本上化解楼市运行风险,稳定公众预期,实现房地产市场健康发展。

  在政策利好和市场化调控作用加强的大趋势下,楼市将出现量升价稳的行情。克而瑞研究的多位研究员认为,随着需求受激励短期内的集中入市,各地房价或有上扬的机会,一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说,4月楼市供需全面回暖似乎已成定局。

  但从全国范围看,区域分化、去库存仍是楼市主要特点。中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为,短期内,房市新政难以改变房地产投资下滑的局面,特别是部分三四线城市,去库存仍是房市调整的主题。
 

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