截至目前，四大地产龙头招商地产、保利地产、万科A、金地集团都已发布2012年中报。从公布的业绩看，四家标杆房企增收不增利的情况普遍，虽然现 金流好转，但偿债能力仍存隐忧，库存量有增无减。业内人士表示，从目前中报披露的信息不难看出，房企“以价换量”的方式在下半年或将延续。

　　增收不增利“暴利时代”已成过去

　　根据这四家龙头房企公布的中报，四大上市房企合计实现营业收入674.6亿元，同比增长39.29%。实现利润79.59亿元，同比增长3.10%。

　　虽然四大房企的营业收入均保持着强劲的增长，但在净利润的增长方面却出现了不同程度的回落甚至下滑。

　　数据显示，万科、保利、金地、招商四家上市公司上半年的净利润分别为37.3亿元、25.1亿元、5.02亿元、12.21亿元，净利润增减出 现分化，万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%，而保利、招商则同比分别下滑10.16%和16.89%，保利净利润出现六年来头次负增长。

　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大房企全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，较去年同期下滑约6个百分点。

　　链家地产市场研究部研究员常清认为，由于结算项目的数量和质量的不同，招保万金的营业收入和利润涨幅不一，但是整体而言，四大房企增收不增利，房地产“暴利时代”已成过去。

　　常清表示，房企“增收不增利”现象与房企“以价换量”分不开，调控下房企大多采取了降价促销的策略。受降价影响，房企的毛利率出现下滑，进而带动利润率下降。数据显示，除招商地产外，保利、金地、万科三家房企的毛利率均出现了明显下滑。

　　此外，房企为了规避风险，拓宽资金来源，加大了和其他房企以及资金实力较强机构在项目上的合作。而这部分项目进入结算，导致少数股东损益出现明显增长，归属于上市公司股东的净利润出现下滑。

　　偿债有隐忧库存压力有增无减

　　在四大上市房企公布的业绩中，备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同，四大房企的手持现金均出现明显增加。

　　统计显示，四大房企持有货币资金总量已达1097.77亿元，与年初相比增加了27.67%。其中万科和保利的同比增长接近四成，招商的现金增 长超过二成。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。四大房企持有的货币资金为一年内到期债务的1.9倍。

　　根据链家地产市场研究部的统计，四大房企上半年新增借款631.05亿元，同比上涨28%。销售回款1087.22亿元，同比增加5.05%。 上半年房企资金压力的缓解，不仅得益于成交量的走高，在回笼资金的同时，房企拿地节奏在上半年也明显放慢：四大房企在上半年新增建筑面积679.31万平 方米，同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。

　　不过，尽管上市房企的资金压力出现了明显的缓解，但从房企资金主要来源来看，房企现金流改善主要还是依赖于借款增加，后移了资金压力，未来的偿债能力如何仍存隐忧，还要看下半年销售的情况。

　　特别值得注意的是，尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减。中报数据显示，四大房企的存货同比上涨明显，存货合计 5157.68亿元，与年初相比增长8.35%。“下半年施工进入高峰期，也是补充土地储备时期。房企库存还有可能出现明显的持续增长。”常清说。

　　业绩压力大“以价换量”仍将持续

　　尽管上半年中国的房地产市场出现了明显回暖的势头，但从标杆房企的半年报业绩来看，要想继续保持销售节奏，回笼资金，“以价换量”的销售策略依旧会延续。

　　大型房企中除了保利地产、招商地产净利润下降之外，富力地产不久前也发出业绩预警，称净利润将同比大幅减少。此外，华侨城净利润也同比下降 4.2%。即便是万科，继去年实现净利润96.2亿元之后，今年冲刺百亿利润大关是其重要目标，而万科要在下半年实现63亿元的净利润依然压力不小。

　　金地集团同时称，由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，目前，房地产开发商仍然面临销售和资金双重压力。由于库存居高难下，消化库存仍然是开发商的重要任务，房企上半年资金面好转源于“以价换量”，这一方式在下半年或将延续。

　　同时，杨红旭认为，在当前房地产市场复苏的态势之下，如果调控没有新举措，下半年抑制房价反弹的难度很大。房地产调控政策对下一阶段的市场走势至关重要。

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